Управление территории и недвижимым имуществом Самарская область

Кадастровая стоимость 1 га угодий определена путем капитализации земельной ренты. Определение земельной ренты и кадастровой стоимости угодий производилось автоматизировано. Каждому объекту присвоен свой кадастровый номер. Структура кадастрового номера принята следующая: 63:34:01:03, где 63-номер Самарской области, 34-номер района,01-номер бывшего хозяйства, 03-порядковый номер объекта оценки в границах бывшего хозяйства [17].Анализ шкал дифференциального рентного дохода по плодородию, технологическим свойствам и местоположению угодий показал, что по мере повышения балла бонитета почв рентный доход возрастает и, наоборот, по мере уменьшения балла бонитета рентный доход снижается. При средних по области значениях балла бонитета почв (63), индекса технологических свойств (1,09) и эквивалентного расстояния (39 км) расчетный рентный доход расходится базовой величиной между этапами оценки земель на 0,3 % (допустимое 2%).Исходя из рассчитанных показателей среди двух земельно-оценочных районов, большую кадастровую стоимость угодий имеет I ЗОР, меньшую II ЗОР (табл.8). Внутри ЗОР значительный интервал между максимальной и минимальной кадастровой стоимостью сельскохозяйственных районов.Таблица 8. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий по Самарской области№ п/пРайонБалл бонитетаИндекс тех.свойств почвыУдаленность, Экв.км1Елховский631,09572Исаклинский641,12453Камышлинский641,16414Клявлинский621,15255Кошкинский741,10296Красноярский651,09617Похвистневский701,15328Сергиевский641,12299Ставропольский771,064010Сызранский601,092711Челно-Вершинский741,112012Шенталинский681,102213Шигонский611,0849ИтогопоIЗОР671,11371Алексеевский541,08382Безенчукский641,07403Богатовский661,09224Большеглушицкий551,08485Большечерниговский521,09286Борский631,08357Волжский671,10368Кинельский671,09329Кинель-Черкасский671,093410Красноармейский601,084411Нефтегорский581,085512Пестравский551,098013Приволжский651,062814Хворостянский581,0536ИтогопоIIЗОР601,0840Итогопообласти631,0939В I ЗОР минимальная стоимость в Шигонском районе, максимальная в Ставропольском районе.Низкая стоимость сельскохозяйственных угодий Шигонского района объясняется не только относительно низким для ЗОР плодородием почвы (балл бонитета 61 против среднего по ЗОР 67), но и большим эквивалентным расстоянием - 49 км (среднее 37).Во II ЗОР наименьшая кадастровая стоимость в Большечерниговском районе, наибольшая вВолжском и Кинельском районах. Низкая стоимость угодий в Большечерниговском районе объясняется низким баллом бонитета угодий - 52 (60 по ЗОР). В Исаклинском и Сергиевском районах при одинаковом балле бонитета (64) и индексе технологических свойств (1,12) отмечается разная кадастровая стоимость из-за разного эквивалентного расстояния (45 и 29). ВНефтегорском и Хворостянском районах при одинаковом балле бонитета угодий (58) разная кадастровая стоимость связана с разным эквивалентным расстоянием (55 и 36 соответственно), хотя вНефтегорском районе меньше индекс технологических свойств (1,05 и 1,08). Полученные бонитеты угодий по административным и земельно-оценочным районам сопоставлены с многолетней средней урожайностью зерновых культур. При зональности территории области процент цены балла в районах по урожайности исчислялся относительно земельно-оценочного района, а в ЗОР относительно цены балла по области. Различия цены балла между ЗОР более 3% фиксировались как климатический норматив. В расчетах отклонения составили 1% [5].Причиной устойчивых различий урожайности цены балла в административных районах также могут быть микрозональные климатические условия (кроме субъективных и устойчивых экономических факторов). В целом по области они равняются единице. Процент отклонения урожайности в административных районах от ЗОР рассчитан с поправкой на климатический показатель и зафиксирован как субъективный и устойчивый экономические фактор.3.4. Анализ состояния недвижимости Самарской областиРассмотрим и недвижимое имущество. Статистический анализ современного управления недвижимостьюостается весьма актуальным вопросом, т.к. объекты недвижимости представляют собой один из важнейших социально-экономических ресурсов и являются весьма важной составляющей частью национального богатства страны и ее регионов. Кроме того, наличие недвижимого имущества, его площадь, количество жилых объектов недвижимости – это важный критерий уровня и качества жизни населения региона [1, 2].Недвижимое имущество представляет собой объекты, которые невозможно переместить без нанесения ущерба их значению [24]. Современноесостояние недвижимости в Российской Федерации в целом и в Самарской области как регионе характеризуется следующими чертами;- эластичность спроса и предложения ниже, чем на других рынках;- несбалансированность спроса и предложения на рынке ограничивает возможности привести его в равновесное состояние путем изменения цен;- относительно низкая ликвидность товара и относительно высокие издержки на оформление сделок;- сравнительно более сложный процесс входа на рынок новых участников и, соответственно, ограниченный круг продавцов и покупателей.Что касается строительства новых объектов недвижимости, то на ход строительно– производственного процесса оказывают влияние множество факторов: сложность строительного процесса, вовлечение в него большого количества субъектов, использование значительных материальных и финансовых ресурсов, условия производства работ (погодны условия, температурный режим, ветровая нагрузка и т.д.). Они непосредственно отражаются на продолжительности производственного цикла, а в итоге – на себестоимости готового объекта и на стоимость строительства [4].Проанализируем основные показатели состояния недвижимости Самарской области за ряд лет.Как показывают данные табл. 9, общая площадь вводимого в области жилья за анализируемый период постоянно увеличивается. Наибольший рост наблюдался в докризисный 2012 г. – 171 % и в 2016 г. – 128 %. При этом темпы роста строительства за счет средств населения превышают темы роста строительства жилья в целом. Так, среднегодовой темп роста ввода в действие жилых домов в Самарской области за период с 2009 по 2020 гг. составил 108,3 %, а за счет средств населения – 109,7 %. Намечена тенденция к росту удельного веса возведения жилья за счет средств населения. В целом за анализируемый период в регионе за счет средств населения возводится более трети всего построенного жилья.Таблица 10 иллюстрирует динамику числа построенных квартир и их средний размер. В целом за анализируемый период видна тенденция роста числа построенных квартир с 9,2 тыс. в 2009 г. до 25,1 тыс. в 2019 г., при этом средний размер квартир в периоде постоянно снижается– с 92,5 м² в 2009 г. до 75,1 м² в 2019 г. Эти тенденции характерны как для всего жилья, построенного в регионе, так и для квартир, построенных за счет собственных и заемных средств населения.Таблица 9. Ввод в действие жилых домов, (тыс. м² общей площади) [5, 16]ГодВсего, тыс. м²В процентах к предыдущему годуИз них населением за счет собственных и заемных средств, тыс. м²В % к предыдущему годуУдельный вес в общем вводе,процентов2009854100,5260,3100,230,52010909,5106,525698,328,1201175482,9300,1117,239,820121287170,7464,2154,736,120131328,2103,2384,482,828,920141023,477,1418,1108,840,920151041,1101,7374,589,636,020161331127,8480,9128,436,120171484,3111,5531,7110,635,820181738,7117,1661,7124,438,120191888108,6815,2123,243,220202211,7117,178996,835,7ИТОГО15850,9108,35736,1109,736,2Таблица 10. Число построенных квартир и их средний размер [7]ГодЗа счет всех источников финансированияНаселением за счет собственных и заемных средствЧисло квартир, тыс.Средний размер квартиры,м² общей площадиЧисло квартир, тыс.Средний размер квартиры,м² общей площади20099,292,51,5173,8201011,083,81,6164,020118,786,71,9162,1201215,782,12,9157,8201316,680,22,4162,5201411,588,82,3183,8201513,676,52,1180,2201617,177,82,7176,2201720,074,33,2166,4201824,072,44,2155,7201925,175,15,4150,1Важным показателем оценки обеспеченности населения жилой недвижимостью является общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя. Общая площадь жилых помещений на одного жителя в Самарской области за последние 11 лет выросла на 20 % – с 20,2 до 24,3 м² (табл. 11) [18] . Однако это не оптимальное значение [9]. Для сравнения: в Саратовской области, этот показатель с 2015 г. установился выше отметки 25 м², которая ближе к европейской норме (25–30 м²) [20].Таблица 11. Общая площадь жилых помещений в Самарской области [8]ГодЖилищный фонд, всего, тыс. м²В процентахк предыдущему годуВ процентах к базисному периодуВ том числеОбщая площадь жилых помещений в среднем на одного жителя, м²Частный жилищный фондГосударственный и муниципальный жилищный фонд200965185100,0100,0474501713820,2201066093101,4101,4522331386020,5201166906101,2102,6545831213920,8201268012101,7104,3561261164221,120136028788,692,5580441110321,5201470515117,0108,261397909821,9201571648101,6109,963772786922,3201672755101,5111,665060768822,6201773602101,2112,966547704822,9201875141102,1115,368492661023,4201978128104,0119,970801728824,3Динамику цен на первичное и вторичное жилье в Самарской области можно проследить в табл. 12 и 13.Таблица 12. Динамика изменения цены квадратного метра первичноежилье [11]ГодВсе типы квартирВ процентахк предыдущему годуВ процентах к базисному периодуТиповое жильеУлучшенное жильеЭлитное жилье200914120100.0100.1127241325117053201015744111,5111,5135911610315720201123300148,0165,0163952380825820201235468152,2251,2328983520652840201345130127,2319,643709430695985420144346396,3307,848767411675795320154322099,4306,14588442623–20163640584,2257,83044737603–201738793106,6274,73595139642–201842784110,3303,036827439527318420194041194,5286,2344364521581531Как видно из приведенных данных табл. 12, за период с 2009 по 2019 гг. средняя цена 1 м² жилой площади в новостройках выросла почти в три раза – с 14120 до 40411 руб. При этом следует отметить, что средняя фактическая стоимость строительства одного квадратного метра общей площади жилых домов в 2015 г. составляла 27589 руб., а в 2018 г. – 32054 тыс. руб. [12]. На цены некоторое влияние оказал кризис 2013–2014 гг., после которого отмечалось некоторое снижение цен и отсутствие строительства элитного жилья. Ситуацию на вторичное жилье характеризуют данные табл. 5.Таблица 13. Динамика изменения цены квадратного метра на вторичноежилье [13]ГодВсе типы квартирВ процентахк предыдущему годуВ процентах к базисному периодуКвартиры низкого качестваТиповое жильеУлучшенное жильеЭлитное жилье200915408100,0100,010586147441701821721201018408119,5119,511443177582015324196201133591182,5218,029023326703596250904201246973139,8304,934855456054870757998201351388109,4333,54664851225556716806820144919595,7319,35117047807509317531620154693395,4304,64938146428482596244420164194089,4272,2405764033044518201747705113,7309,642533453074939777070201849886104,6323,845262489715029958655201951330102,9333,147720480575035996043Как видно из таблицы, тенденции развития ситуации на вторичное жилье идентичны – средняя цена квадратного метра жилья возросла в 3,3 раза: с 15408 руб. в 2009 г. до 51 330 руб. в 2019 г. При этом цены вторичного жилья традиционно превышают цены первичного жилья в среднем на 20–25 %.Мы сопоставили динамику средних цен на рынке недвижимости с динамикой цен строительной продукции и динамикой среднедушевых доходов населения (рис. 4).Представленные на рисунке данные наглядно иллюстрируют, что, при относительно стабильном росте цен на строительную продукцию, динамика индексов средних цен на рынке недвижимости показывала разную направленность за анализируемый период. Однако последние несколько лет темпы роста цен на жилье замедлились, а 2019 г. показал даже некоторое снижение. Такая же тенденция наблюдается и в отношении среднедушевых доходов населения Самарской области.Рисунок 4. Динамика показателей состояния недвижимости Самарской области [4, 15]Итак, состояние недвижимости Самарской области демонстрирует относительную стабильность по росту количества вводимого жилья на протяжении ряда лет и, одновременно, тенденцию к уменьшению среднего размера вновь построенных квартир.Общая площадь жилых помещений, приходящихся на одного жителя, в Самарской области за последние 11 лет выросла на 20 % – с 20,2 м² в 2009 г. до 24,3 м² в 2019 г., что, однако, ниже европейской нормы (25–30 м²).Согласно наметившемуся тренду, существует возможность незначительного снижения или стабилизации цен в ближайшем будущем, в первую очередь, на вторичное жилье.ЗаключениеТопографо-геодезические работы как отдельный вид геодезических работ направлены на производство съемки любых масштабов для дальнейшего создания и обновления топографических карт и планов, включая фотосъемку и планировку надземных и подземных сооружений.К кадастровым геодезическим работам относят процедуру межевания земель, определения площади земельных участков, определение их границ и вынос в натуру.При этом необходимо брать во внимание то, что такие работы могут осуществляться лишь после составления проектной документации, осуществление работ по расчистке исследуемой территории и вертикальной планировки.Для осуществления всех перечисленных работ необходимо использование специальных геодезических приборов, благодаря которым можно получить необходимые сведения и выполнить перечень определенных работ, таких как: теодолит, нивелир, тахеометр, GPS-оборудование.Для получения более точных результатов и сокращения времени на проведения измерений в настоящее время предпочтение большинства специалистов отводится электронным приборам, поскольку они обладают меньшей погрешностью. Такие приборы значительно упрощают процедуру измерения, позволяют сохранять данные в памяти прибора на специальных картах и вносить такие сведения в базу данных компьютерных устройств с целью их дальнейшей обработки и в последующем использовать эти данные для осуществления ЕГРН.Подводя итог вышесказанному можно сделать вывод о том, что с помощью геодезических данных об объекте недвижимости можно однозначно и точно идентифицировать его с тем объектом, который указан в правоустанавливающих документах. Точно вычисленные геодезические данные могут служить достоверным свидетельством наличия или отсутствия грубых ошибок в установлении границ смежных объектов (участков) недвижимости, поставленных на кадастровый учет, и основанием для исправления таких кадастровых ошибок.Самарская область расположена в лесостепной и степной зонах, соответственно были выделены два земельно-оценочных района (ЗОР): северный и южный.Оценочная продуктивность угодий определена на основании среднемноголетней фактической урожайности культур (зерновые, зернобобовые культуры, подсолнечник, кукуруза на силос и зеленый корм, сахарная свекла, однолетние и многолетние травы на сено) и естественных кормовых угодий (сенокосов и пастбищ). По административным районам среднемноголетняя фактическая урожайность сельскохозяйственных культур по соответствующим периодам рассчитана как среднеарифметическая величина.Состояние недвижимости Самарской области демонстрирует относительную стабильность по росту количества вводимого жилья на протяжении ряда лет и, одновременно, тенденцию к уменьшению среднего размера вновь построенных квартир.Общая площадь жилых помещений, приходящихся на одного жителя, в Самарской области за последние 11 лет выросла на 20 % – с 20,2 м² в 2009 г. до 24,3 м² в 2019 г., что, однако, ниже европейской нормы (25–30 м²).Список используемой литературыВласов А.Г., Васильева Д.И. Влияние рынка недвижимости на изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости / А.Г. Власов, Д.И. Васильева // Актуальные проблемы землеустройства и кадастров на современном этапе: материалы V международной научно-практической конференции. – 2018. – С. 51–56.Горемыкин В. А. Экономика недвижимости. Общая модель рынка недвижимости и рынок прав аренды. Учебник. М.: Издат. Юрайт, 2014 г. 480 с.Гражданский кодекс Российской Федерации N 51–ФЗ от 30 ноября 1994 года // Официальный сайт компании «КонсультантПлюс» [Электронный ресурс]. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142 (дата обращения: 12.10.2020).Гужова О.А., Серпухова Е.П. Анализ состояния жилищной сферы в Российской Федерации // Научное обозрение. 2020. № 14. С.300–303.Дидковская О.В. Стоимость строительства: виды и порядок определения // Традиции и инновации в строительстве и архитектуре. Социально-гуманитарные и экономические науки: сборник статей / под ред. М.И. Бальзанникова, К.С. Галицкова, А.А. Шестакова; СГАСУ. Самара, 2020. С. 327–331.Домнина С.В. Оценка имущественной составляющей благосостояния населения Самарской области // Энергоэффективность, ресурсосбережение и природопользование в городском хозяйстве и строительстве: экономика и управление [Электронный ресурс]: материалы II Международной науч.-технич. конф., 23-26 сентября 2020 г., Волгоград : в 2 ч. Ч. II / Волгоград: ВолгГАСУ, 2020. – С. 295–303. (дата обращения: 12.10.2020).Жичкин К.А. Информационное обеспечение кадастровой оценки земель сельскохозяйственногоназаначения (на материалах Самарской области). //К.А. Жичкин, А.А.Пенкин, А.В. Гурьянов, Л.Н. Жичкина.-Кинель, РИЦ СГСХА, 2015. - 159с.Заступов А. В. Потенциал развития рынка гостиничной недвижимости региона // Науч.-практ. журнал «Экономика и управление собственностью». Самара: Изд-во НОУ ВПО СИ ВШПП, 2016. № 1. С. 61-67.Иванова А.В. Совершенствование методов управления недвижимостью / А.В. Иванова // Экономические науки. – 2014. – №9. – С. 15–17.О результатах мониторинга рынка недвижимости в городских округах Самарской области в феврале 2020 года [Электронный ресурс] // Самарский областной фонд жилья и ипотеки. URL: http://sofgi.ru/news/5144 (дата обращения: 03.04.2020).О результатах мониторинга рынка недвижимости по Самаре в феврале 2020 года. Вторичный рынок [Электронный ресурс] // Самарский областной фонд жилья и ипотеки. URL: http://sofgi.ru/news/5146 (дата обращения: 03.04.2020).Основные экономические и социальные показатели (социально-экономическое положение самарской области) // Сайт Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Самарской области [Электронный ресурс]. URL: http://samarastat.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_ts/samarastat/ru/statistics/macroeconomics (дата обращения: 12.10.2020).Печатникова С.М. Организация и механизм функционирования жилищного рынка / С.М. Печатникова // Экономика строительства. – 2012. – №5. – С. 2–12.Регионы России. Социально-экономические показатели – 2019 г. [Электронный ресурс] // Федеральная служба государственной статистики. URL: https://gks.ru/bgd/regl/b19_14p/Main.htm (дата обращения: 04.04.2020).Рейтинг российских городов-миллионников по обеспеченности автомобилями в 2019 году // Аналитическое агентства АВТОСТАТ. URL: https://yandex.ru/turbo?text=https%3A%2F%2Fwww.autostat.ru%2F press-releases%2F41923%2F (дата обращения: 04.04.2020).Серова Н. А. Исследование сегментов рынка недвижимости Самарской области / И. А. Серова, А. В. Заступов // Наука XXI века: актуальные направления развития: матер, междунар. заочн. науч.-практ. конф., 21 аир. 2015 г. Самара: Изд-во Самар, гос. экой, ун-та, 2015. С. 365-368.Строительство (данные Самарского статистического ежегодника) // Сайт Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Самарской области [Электронный ресурс]. URL: http://samarastat.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_ts/samarastat/ru/statistics/construction (дата обращения: 12.10.2020).Строительство (данные Самарского статистического ежегодника) // Сайт Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Самарской области [Электронный ресурс]. URL:http://samarastat.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_ts/samarastat/ru/statistics/construction (дата обращения: 12.10.2020).Трегубов Б.А. Бонитировка почв пашни хозяйств Куйбышевской области. // Б.А. Трегубов, Г.Г. Лобов, М.Г. Холина. Куйбышевское книжное издательство.1976. с. - 112.Трегубов Б.А. Оценка земель Куйбышевской области. //Б.А. Трегубов, Г.Г. Лобов, М.Г. Холина. Куйбышевское книжное издательство.1988.- с.176.Уровень жизни населения (данные Самарского статистического ежегодника) // Сайт Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Самарской области [Электронный ресурс]. URL: http://samarastat.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_ts/samarastat/ru/statistics/standards_of_life (дата обращения: 12.10.2020).Уровень жизни населения (данные Самарского статистического ежегодника) // Сайт Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Самарской области [Электронный ресурс]. URL: http://samarastat.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_ts/samarastat/ru/statistics/standards_of_life (дата обращения: 12.10.2020).Филатова А.В. Дормидонтова Т.В., Родионов М.В., Котеленец М.В., Суркова М.С. Изучение процессов и работ при реконструкции мостового перехода в амурской области. Монография. Тамбов, 2017. С. 81.Филатова А.В., Кистинева А.О., Шишин А.С., Дарюшин Д.Д. Изучение процессов и работ при реконструкции участка автомобильной дороги М5 Урал в Самарской области. Монография. Тамбов, 2017. С. 83.Филатова А.В., Поздышева О.Н., Арутюнян А.О Изучение процессов работы геодезического оборудования при строительстве дорог. Монография. Тамбов, 2017. С. 94.Центральная база статистических данных. // Сайт Федеральной службы государственной статистики [Электронный ресурс]. URL: http://www.gks.ru/dbscripts/cbsd/dbinet.cgi?pl=1905001 (дата обращения: 12.10.2020).Цены и тарифы (данные Самарского статистического ежегодника) // Сайт Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Самарской области [Электронный ресурс]. URL: http://samarastat.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_ts/samarastat/ru/statistics/prices/ (дата обращения: 12.10.2020).Цены и тарифы (данные Самарского статистического ежегодника) // Сайт Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Самарской области [Электронный ресурс]. URL: http://samarastat.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_ts/samarastat/ru/statistics/prices/ (дата обращения: 12.10.2020).Цены и тарифы (данные Самарского статистического ежегодника) // Сайт Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Самарской области [Электронный ресурс]. URL: http://samarastat.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_ts/samarastat/ru/statistics/prices/ (дата обращения: 12.10.2020).Чиркунова Е.К. Влияние модернизационных процессов на повышение качества жизни населения: региональный аспект // Основы экономики, управления и права. 2018. № 3 (9). С. 118–123.Чиркунова Е.К. Динамика показателей эффективного функционирования рынка жилья России и Самарской области // Научное обозрение. 2020. № 9. С. 273–277.