Право постоянного бессрочного пользования земельными участками.

Наиболее распространена в настоящее время ситуация, когда у собственника недвижимости, продающего или иным образом отчуждающего здание, земельный участок находится на праве постоянного (бессрочного) пользования. Названное вещное право на землю не может быть приобретено покупателем по сделке со зданием, поскольку ЗК РФ установлены определенные ограничения по субъектам таких вещных прав. Земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования может быть предоставлен только ограниченному кругу лиц, перечень которых закреплен ст. 39.9 ЗК РФ. Граждане и юридические лица, за исключением органов государственной власти и 639 местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, в указанный перечень не входят. Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11). Таким образом, в Земельном кодексе Российской Федерации законодатель закрепил правило, предоставляющее собственнику недвижимости приоритетное право на приватизацию земельных участков, расположенных под такой недвижимостью (данная позиция содержится в решении Арбитражного суда Республики Дагестан от 30.01.2008 по делу № А15-1743/2007). Представляется интересной ситуация, при наследовании земельного участка, принадлежавшего наследодателю на праве постоянного (бессрочного) пользовании. В том случае, если наследодатель при жизни не приватизировал земельный участок, соответственно у наследников отсутствуют права по распоряжению участком. Однако если на данном участке расположен объект недвижимого имущества (здание, строение, сооружение), принадлежавший наследодателю на праве собственности, в таком случае наследники имеют право, а пользование частью земельного участка, которая необходима для эксплуатации объекта недвижимости. Данное положение коррелирует с нормами ст. 271 ГК РФ. Установленная Законом о введении в действие ЗК РФ норма о приватизации зданий, строений, сооружений одновременно с приватизацией земельного участка не лишает лицо, ставшее собственником недвижимости вследствие его приватизации до введения в действие ЗК РФ, права приобрести земельный участок в собственность или заключить договор его аренды, за исключением случаев, когда приватизация земельного участка запрещена. В тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Рассматривая такие дела, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд). Ст. 552 ГК РФ содержит общее правило о том, что при продаже зданий, сооружений и другой находящейся на земельном участке недвижимости к покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость переходят соответствующие права на земельный участок. Данная статья должна применяться с учетом положений ст. ст. 35 ЗК РФ. Последние, при расхождении с требованиями ГК РФ, имеют приоритет по отношению к общим нормам гражданского законодательства (п. 3 ст. 3 ЗК). В п. 1 ст. 35 ЗК РФ речь идет о переходе прав на земельный участок не только в процессе купли-продажи расположенной на нем недвижимости, но и при любом переходе права собственности на расположенное на земельном участке здание, строение, сооружение. Есть основания полагать, что общее правило, сводящееся к тому, что к покупателю в процессе купли-продажи права собственности на недвижимость одновременно переходят права на соответствующий земельный участок, с учетом требований п. 1 ст. 35 ЗК РФ необходимо распространять на случаи мены, дарения, внесения недвижимости в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ и т.п. По одному из дел арбитражный суд кассационной инстанции прямо указал, что истец в результате передачи недвижимого имущества в его уставный капитал приобрел в силу закона не только право пользоваться земельным участком, но и обязанность по переоформлению права постоянного бессрочного пользования земельным участком на право его аренды (Постановление ФАС МО от 18 февраля 2008 г. № КГ-А40/13849-07-П). Соответственно, переход права на участок происходит на основании сделки, а не в силу закона или в порядке правопреемства, а право на участок возникает не автоматически, а по общему правилу возникновения вещных прав на недвижимость - с момента государственной регистрации. Все вышеизложенное, дает основания полагать, что российское гражданское и земельное законодательство несовершенно, местами наблюдается коллизии и противоречия. Представляется необходимым урегулировать разногласия, имеющиеся между гражданским законодательством и земельным. На современном этапе не установилась единая практика применения норм главы 17 ГК РФ. Земельный кодекс ввел правовой дисбаланс при регулировании отношений по пользованию, владению и распоряжению земельными участками. Земельный кодекс установил «императивное» регулирование земельных правоотношений по отношению к гражданскому законодательству, в части регулирования сделок с недвижимостью, прочно связанной с земельными участками, - зданиями, сооружениями и их частями. Представляется разумным закрепить преимущественное право покупки земельного участка собственником объекта недвижимого имущества, располагающегося на данном земельном участке, тем самым реализуя принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленный в ч. 5 ст. 1 ЗК РФ. Данное положение следует закрепить в нормах гражданского законодательства, путем внесения в действующую редакцию Гражданского кодекса, а именно в ст. 552 следующих изменений: «Собственник здания, сооружения или другой недвижимости при продаже объекта недвижимости имеет преимущественное право покупки земельного участка, части земельного участка, занятого такой недвижимостью и необходимого для ее использования». В целях защиты государственных интересов необходимо учесть и тот факт, что иностранные граждане и лица без гражданства не имеют права получения земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в постоянное (бессрочное) пользование. Для данной категории лиц, участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, должны иметь статус «изъятые из оборота». Данный постулат необходимо внести в Гражданский кодекс, Земельный кодекс и Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 № 137-ФЗ в целях установления единообразного подхода к разрешению подобных ситуаций на практике. Данная мера связана с защитой территориальной целостности, законных интересов и имущественных прав Российской Федерации.ЗаключениеПраво постоянного (бессрочного) пользования земельным участком регистрируется в государственном органе, который подтверждает сделки с недвижимостью. Использование земли на основе рассматриваемого права ограничивается, так как следует охранять эту основу жизнедеятельности людей. Такую необходимость охраны земли понимают широко: - использование земель только по целевому назначению; - соблюдение санитарно-гигиенических, экологических и иных требований российского законодательства; - не применение способов, ухудшающих земли; - недопущение и устранение земельных правонарушений. Итак, следует реформировать земельное законодательство, это поспособствует увеличению гарантий реализации прав физических и юридических лиц по получению земельных участков из государственных либо муниципальных земель, а также рациональному использованию их в России сегодня.Список использованных источниковНормативные правовые актыКонституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. // Российская газета. – 1993. – 25 дек. – № 237.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. № 195-ФЗ // СЗ РФ. 2002. № 1 (ч. 1). Ст. 1.Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4148. 19. Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» // СЗ РФ. 2002. № 4. Ст. 251.ЛитератураАндреев И.А. О сохранении титула постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения на земельный участок при разрушении расположенной на нем недвижимости: вопросы восстановления (недвижимости // Пробелы в российской законодательстве. Юридический журнал -2016.- Серия №8- С. 109-111. Анисимов А. П. Земельное право России: учебник для академического бакалавриата / А. П. Анисимов, А. Я. Рыженков, С. А. Чаркин ; под ред. А. П. Анисимова. - 4-е изд., перераб. и доп. - М.: Издательство Юрайт, 2014. 433 с Боголюбов С.А. Земельное право: учебник для бакалавров / С.А. Боголюбов. - М.: Издательство Юрайт; ИД Юрайт, 2017. 376 с. 3. Ерофеев Б.В. Земельное право России / Б.В. Ерофеев. - М.: Юрайт-Издат, 2014. 656 с. Земельное право: учебник для бакалавров / под ред. Н. Г. Жаворонковой, И. О. Красновой. - М.: Издательство Юрайт, 2017. 580 с. Ильиных А.В. Муниципальные округа в системе территориальной организации местного самоуправления: попытка правового моделирования // Государственная власть и местное самоуправление. 2019. № 7. С. 30-35. Ковальчук Н.И. Новации в предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности / Н.И. Ковальчук // Вестник Омского университета. Серия «Право». 2015. № 2 (43). С. 210-216. Конобеева Е.Е., Конобеева, О.Е. Особенности управления регистрационной службы недвижимости // Образование и наука без границ: фундаментальные и прикладные исследования. 2016. № 1. С. 208-213. Крассов О.И. Право собственности на землю в странах Европы: монография. М.: Норма, Инфра-М, 2014. Лисина Н.Л. Иные, кроме собственности, виды прав на земельные учатски в свете изменений Земельного кодекса Российской Федерации// Вестник Кемеровского государственного университета. – 2015. – №2(62). Т.2 – С. 181-187 Пешин Н.Л. К вопросу о допустимости перераспределения полномочий между органами государственной власти и органами местного самоуправления // Государственная власть и местное самоуправление. 2018. № 2. С. 44-48. Решетников В.И. Земельное право России. Курс лекций / В.И. Решетников. - М.: Издательство «Щит-М», 2018 г. 296 с. Степанова С.А. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Части первая, вторая, третья, четвертая. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Проспект; Екатеринбург: Институт частного права, 2009. 1504 с.Устимова С.А., Рассказова Е.Н. Актуальные проблемы постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в системе вещных прав / С.А. Устимова // Вестник Московского университета МВД России. 2016. № 7. - С.68-70. Устимова С.А., Рассказова Е.Н. Актуальные проблемы постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в системе вещных прав// Вестник Московского университета МВД России.- 2015.- №7. – С. 68- 70.Шеметова Н.Ю. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовое значение и проблемы применения // Вестник Удмуртского университета. 2014. № 2. С. 210-221.Шугрина Е.С. Экономическая основа местного самоуправления: правовой анализ // Правоприменение. 2018. № 3. С. 89-109.