Кадастровый учет и оценка индивидуального жилого дома в городском округе Мытищи Московской области

, Мытищи, ул.Центральная,70Мытищинский р-н, д. ЮдиноМытищиМытищиМытищиМытищинский р-н, д.Пушкино4КатегорияЗемли населенных пунктовЗемли населенных пунктовЗемли населенных пунктовЗемли населенных пунктовЗемли населенных пунктовЗемли населенных пунктов5Материал наружных стенКирпичКирпичКирпичКирпичКирпичКирпич6Площадь дома150 м2147 м2170 м2165 м2146 м2175 м27Площадь участка5 сот.6 сот5 сот.5 сот.9 сот.8 сот.8ОграждениеДеревянноеПрофнастил с автоматическими воротамиПрофнастил с автоматическими воротамиПрофнастилПрофнастилКомбинированное с автоматическими воротами9Канализация СептикСептикСептикСептикСептикСептик10Газ++++++11ОтоплениеГазовоеГазовоеГазовоеГазовоеГазовоеГазовоеПродолжение таблицы 15№Наименование показателяОбъект оценкиОбъект аналог №1Объект аналог №2Объект аналог №3Объект аналог №4Объект аналог №512Наличие доп. построекГаражГаражНетПлощадка для автомобиля, баняНетГараж13Наличие многолетних насажденийЕль, можжевельник, соснаЕль, можжевельникЯсеньНетТопольНет14Состояние домаОтличноеОтличноеОтличноеОтличноеОтличноеОтличное15Ремонт в домеОтличныйОтличныйОтличныйОтличныйОтличныйОтличныйТаблица 16 - Расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода№Наименование показателейОбъект оценкиОбъект аналог №1Объект аналог №2Объект аналог №3Объект аналог №4Объект аналог №51Источник информацииЗаказчикhttps://kvadroom.ru/kupit-dom/239086081/https://kvadroom.ru/kupit-dom/211427509/http://www.cian.ru/sale/suburban/5329364/https://kvadroom.ru/kupit-dom/239094874/ https://kvadroom.ru/kupit-dom/239000145/ 2Цена-16 500 000 руб.17 000 000 руб.15 000 00015 000 00017 500 0003Корректировка на уторговование--5%-5%-5%-5%5%4 Скорректированная стоимость-15 675 000 руб.16 150 000 руб.14 250 000 руб.14 250 000 руб.16 625 000 руб.5Передаваемые права-Право собственностиПраво собственностиПраво собственностиПраво собственностиПраво собственностиПродолжение таблицы 16№Наименование показателейОбъект оценкиОбъект аналог №1Объект аналог №2Объект аналог №3Объект аналог №4Объект аналог №56Корректировка по передаваемым правам-000007Скорректированная стоимость-15 675 000 руб.16 150 000 руб.14 250 000 руб.14 250 000 руб.16 625 000 руб.8Условия финансированияРыночныеРыночныеРыночныеРыночныеРыночныеРыночные9Корректировка по условиям финансирования-0000010Скорректированная стоимость-15 675 000 руб.16 150 000 руб.14 250 000 руб.14 250 000 руб.16 625 000 руб.11Условия сделкиРыночныеРыночныеРыночныеРыночныеРыночныеРыночные12Корректировка по условиям сделки-0000013Скорректированная стоимость-15 675 000 руб.16 150 000 руб.14 250  000 руб.14 250 000 руб.16 625 000 руб.14Условия продажи (дата сделки)-18.10.201505.10.201518.10.201508.10.201512.10.201515Корректировка на дату сделки-0000016 Скорректированная стоимость-15 675 000 руб.16 150 000 руб.14 250 000 руб.14 250 000 руб.16 625 000 руб.17Местоположение(адрес)Мытищи, ул.ЦентральнаяМытищинский р-н, д. ЮдиноМытищиМытищиМытищиМытищинский р-н, д.Пушкино18Корректировка на местоположение-0+ 0,6 %+ 0,6 %+ 0,6 %0Продолжение таблицы 16№Наименование показателейОбъект оценкиОбъект аналог №1Объект аналог №2Объект аналог №3Объект аналог №4Объект аналог №519Скорректированная стоимость-15 675 000 руб.16 246 900 руб.14 335 500 руб.14 335 500 руб.16 625 000 руб.20Удаленность от МКАД10,7 км.17 км.8 км.9 км.8 км.10 км.21Корректировка на удаленность-0000022Скорректированная стоимость-15 675 000 руб.16 246 900 руб.14 335 500 руб.14 335 500 руб.16 625 000 руб.23Категория земельИЖСИЖСИЖСИЖСИЖСИЖС24Корректировка на категорию земель-0000025Скорректированная стоимость-15 675 000 руб.16 246 900 руб.14 335 500 руб.14 335 500 руб.16 625 000 руб.26Вид разрешенного использованияНет сведенийНет сведенийНет сведенийНет сведенийНет сведенийНет сведений27Корректировка на вид разрешенного использования-0000028Скорректированная стоимость-15 675 000 руб.16 246 900 руб.14 335 500 руб.14 335 500 руб.16 625 000 руб.29Площадь участка5 сот.6 сот5 сот.5 сот.9 сот.8 сот.30Корректировка на площадь участка-0000031Скорректированная стоимость-15 675 000 руб.16 246 900 руб.14 335 500 руб.14 335 500 руб.16 625 000 руб.32Форма земельного участкаПрямоугольнаяПрямоугольнаяПрямоугольнаяПрямоугольнаяПрямоугольнаяПрямоугольнаяПродолжение таблицы 16№Наименование показателейОбъект оценкиОбъект аналог №1Объект аналог №2Объект аналог №3Объект аналог №4Объект аналог №533Корректировка на форму земельного участка, руб.-0000034Скорректированная стоимость, руб.-15 675 000 руб.16 246 900 руб.14 335 500 руб.14 335 500 руб.16 625 000 руб.35РельефСпокойныйСпокойныйСпокойныйСпокойныйСпокойныйСпокойный36Корректировка на рельеф-0000037Скорректированная стоимость-15 675 000 руб.16 246 900 руб.14 335 500 руб.14 335 500 руб.16 625 000 руб.38Ограждение ДеревянноеПрофнастил с автоматическими воротамиПрофнастил с автоматическими воротамиПрофнастилПрофнастилКомбинированное с автоматическими воротами39Корректировка за ограждение-- 55 046 руб.- 61 098 руб.+ 7 224 руб.- 12 348 руб.- 366 221 руб.40Скорректированная стоимость-15 619 954 руб.16 185 802 руб.14 342 724 руб.14 323 152 руб.16 258 779 руб.41Многолетние насажденияЕль, можжевельник, соснаЕль, можжевельникЯсеньНетТопольНет42Корректировка на многолетние насаждения-+ 13 500 руб. + 20 526 руб.+ 29 526 руб.+ 20 526 руб.+ 29 526 руб.43Скорректированная стоимость-15 633 454 руб.16 206 328 руб.14 372 250 руб.14 343678 руб.16 288 305 руб.44Наличие электричества++++++Продолжение таблицы 16№Наименование показателейОбъект оценкиОбъект аналог №1Объект аналог №2Объект аналог №3Объект аналог №4Объект аналог №545Корректировка на электричество-0000046Скорректированная стоимость-15 633 454 руб.16 206 328 руб.14 372 250 руб.14 343 678 руб.16 288 305 руб.47Наличие водоснабженияЦентральноеЦентральноеЦентральноеЦентральноеЦентральноеЦентральное48Корректировка на водоснабжение-0000049Скорректированная стоимость-15 633 454 руб.16 206 328 руб.14 372 250 руб.14 343 678 руб.16 288 305 руб.50КанализацияСептикСептикСептикСептикСептикСептик51Корректировка на канализацию-0000052Скорректированная стоимость-15 633 454 руб.16 206 328 руб.14 372 250 руб.14 343 678 руб.16 288 305 руб.53ОтоплениеГазовоеГазовоеГазовоеГазовоеГазовоеГазовое54Корректировка на отопление-0000055Скорректированная стоимость-15 633 454 руб.16 206 328 руб.14 372 250 руб.14 343 678 руб.16 288 305 руб.56Площадь дома150 м2147 м2170 м2165 м2146 м2175 м257Корректировка на площадь-0000058Скорректированная стоимость-15 633 454 руб.16 206 328 руб.14 372 250 руб.14 343 678 руб.16 288 305 руб.59Материал наружных стенКирпичКирпичКирпичКирпичКирпичКирпичПродолжение таблицы 16№Наименование показателейОбъект оценкиОбъект аналог №1Объект аналог №2Объект аналог №3Объект аналог №4Объект аналог №560Корректировка на материал наружных стен-0000061Скорректированная стоимость-15 633 454 руб.16 206 328 руб.14 372 250 руб.14 343 678 руб.16 288 305 руб.62Этажность22222263Корректировка на этажность-0000064Скорректированная стоимость-15 633 454 руб.16 206 328 руб.14 372 250 руб.14 343 678 руб.16 288 305 руб.66Корректировка на облицовку стен-- 11 040 руб.000067Скорректированная стоимость-15 622 414 руб.16 206 328 руб.14 372 250 руб.14 343 678 руб.16 288 305 руб.68Материал крыши МеталлочерепицаМеталлочерепицаМеталлочерепицаМеталлочерепицаМеталлочерепицаМеталлочерепица69Корректировка на материал крыши-0000070Скорректированная стоимость-15 622 414 руб.16 206 328 руб.14 372 250 руб.14 343 678 руб.16 288 305 руб.71Дополнительные постройкиГаражНетГаражбаняГаражНет72Корректировка на дополнительные постройки-0+ 398 000 руб.+ 308 600 руб.+ 398 000 руб.073Скорректированная стоимость-15 622 414 руб.16 604328 руб.14 680 850 руб.14 741 678 руб.16 288 305 руб.Продолжение таблицы 16№Наименование показателейОбъект оценкиОбъект аналог №1Объект аналог №2Объект аналог №3Объект аналог №4Объект аналог №574Состояние домаОтличноеОтличноеОтличноеОтличноеОтличноеОтличное75Корректировка на состояние дома-0000076Скорректированная стоимость-15 622 414 руб.16 604 328 руб.14 680 850 руб.14 741 678 руб.16 288 305 руб.Обоснование внесенных корректировокКорректировка на торг: сделана на основе анализа сайтов:1. http://www.ocenchik.ru/docs/1293-correktirovka-realty-moscow.html;2.http://www.sibocenka.com/publikatsii/pubiik; 3. https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-rynka-demo-versii/543-perechen-korrektirovok-rynochnoj-stoimosti-nedvizhimosti-statrielt. В настоящее время в процессе торгов можно получить скидку на торг до 7%, которая, как правило, не превышает 100 – 200 тыс. рублей. Берем среднее значение для всех объектов равное 5%.Корректировка за ограждение: у объекта оценки установлен забор из дереваКорректировка на забор из дерева берется в расчете из следующих сайтов:1.http://zavodzaborov.ru/2. https://www.zaborgrad.ru/3. http://russkiyzabor.ru/price.html Стоимость забора из дерева по результатам сайтов для объекта оценки – 67616 руб.1. https://prof-zabory.ru/ceny2.https://www.zabor-y-doma.ru/zabory-v-Moskve.html3. http://www.masterovit.ru/zabori-iz-profnastilaСтоимость забора из профнастила по результатам сайтов для аналога №1 – 60 505 руб., для аналога№2 – 66 610 руб., для аналога №3 – 54 242 руб., для аналога №4 – 73 822 руб.1. http://prigorodstroy.ru/kombinirovannui-zabor2. http://www.sk-afina.ru/pages/metall/zabor_fundament.aspx3.http://mosstroyzabor.ru/zaboryi-na-lentochnom-fundamente-s-kirpichnyimi-stolbami/Стоимость комбинированного забора (из профнастила и кирпича) для аналога№5 – 371 630 руб.1.https://mir-zaborov.com/zabory/kombinirovannyj-zabor.html 2. http://rmzp.ru/info/kalkulyatory/otkatnye_vorota/2. https://vrn.hormann-vorota.ru/На основании сайтов сделан вывод, что откатные автоматически ворота стоят –64 500 руб.Корректировка за многолетние насаждения: находим стоимость взрослых многолетних деревьев и кустарников на сайтах:1. http://elki.vtapkah.ru/plodovye_derevya/ 2. http://www.soweren.ru/ozelenenie/ceny-price/posadka-derevev 3. http://www.green-dvorik.ru/ На основе сайтов был сделан вывод: Можжевельник – 1 526 руб., Ель – 14 500 руб., Сосна – 13 500 руб., Ясень – 9 000 руб., Тополь – 9 000 руб.Корректировка на облицовку стен: так как у объекта оценки и четырех объектов аналогов облицовка стен отсутствует то в них корректировку мы не вносим, в отличи от одного объекта аналога, у которого заштукатурен 2 этаж дома. Рассчитываем стоимость этих работ.1. http://www.metrzametrom.ru/stoimost/stoimost-naruzhnoy-otdelki 2. http://luxelitstroy.ru/price/price_otdelka_fasadov.php 3. http://remont-da.ru/shtukaturka-sten Средняя цена оштукатуривания, исходя из просмотренных сайтов – 11 040 руб.Корректировка на строительство дополнительных сооружений: Так как и у объекта оценки есть гаражи, но не у всех объектов аналогов есть гаражи. А так же у одного из объектов аналогов есть баня. Рассчитываем стоимость строительства этих объектов:1.https://ro-stroj.ru/tehnologii-zagorodnogo-stroitelstva/stroitelstvo-garazha-pod-klyuch2. https://www.metgar.ru/montazh/3. http://metgar.spb.ru/GarCl/gar_penobeton.html Средняя цена постройки гаража, исходя из просмотренных сайтов – 398 000 руб.1. https://www.zapmeta.ru/2. https://ru.directhit.com/ 3. http://stroymir53.ru/bani/Средняя цена постройки бани, исходя из просмотренных сайтов – 308 600 руб.По остальным пунктам корректировки не вносились.Определение весовВеса определяем по четырем параметрам: достоверность информации, полнота информации, количество внесенных корректировок, размер корректировок по модулю, каждому значению присваиваем баллы и суммируем, чем больше вес, тем лучше объект-аналог.После корректировки стоимости аналогов можно рассчитать среднюю (по всем аналогам) стоимость 1 кв. м. (или другой условной единицы измерения объекта) и затем, умножив стоимость 1 кв. м. на общую площадь оцениваемого объекта, вычислить рыночную стоимость объекта недвижимости. Эта величина и будет являться результатом оценки, полученным при применении сравнительного подхода. Так,средняя стоимость за 1 кв. м. объектов аналогов составила 97393,44руб.Таким образом, стоимость объекта оценки составила 14 609 016,9руб.4.3 Оценка индивидуального жилого дома доходным подходомИспользуем доходный подход, чтобы определить стоимость индивидуального жилого дома. Доходный подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесёт данная недвижимость.В таблице 17 представлены средние цены на аренду.Таблица 17 - Средние цены на аренду торговых помещений №ОбъектСтавка аренды в месяц1индивидуального жилого дома50 000 руб.2Возможнаянедоарендав год, % 3Таблица 18. Данные реестра со средней ставкой аренды №Средняя ставка руб./кв.м./годС учетом недоаренды 3% в годВаловый доход от эксплуатационныхплатежей (с учетом НДФЛ)1600 000582 000506 340 Итого:506 340Основные этапы процедуры оценки при данном методе:1. Оценка потенциального валового дохода. На основании данных из таблиц валовый доход составит 600 000 р.2. С учетом недоаренды валовый доход составит 582 000 р.Далее произведем:3.Пересчёт чистого операционного дохода.Чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений): ЧОД = ДВД – ОР (4)где ЧОД - чистый операционный доходДВД- действительный валовой доходОР - операционных расходовЧОД = ДВД – ОР = 600 000 – 18 000 =582 000 руб.Коммунальные платежи не входят в состав операционных расходов и потенциального валового дохода. Расходы на содержание оцениваемого объекта, принятые к расчетам, составили 0,00 рублей в связи с тем, что, методика расчета арендной платы предполагает, что указанные расходы несет предполагаемый арендатор.В таблице 19 представлен прогноз денежных потоков.Таблица 19 - Прогноз денежных потоковНаименование показательПотенциальный валовый доход 600 000Потенциальный валовый доход с учетом недоаренды582 000Чисты операционный доход506 340Ставка дисконта - 15 %. Ставка дисконта (дохода на собственный капитал) складывается из ставки по вкладам, являющейся эталоном минимального риска на данном рынке недвижимости (7%), премии за риск (4%), премии за низкую ликвидность недвижимости (3%) и премии за управление инвестициями (1%) (19, 192). Срок владения – 5 лет. Планируемый прирост стоимости — 40%. Ставка фондопогашения в обозначенных условиях составит 0,032. SFF = 0,15/((1+ 0,15)*5-1) = 0,032. Тогда ставка капитализации, определенная по упрощенной формуле Элвуда будет равна 0,1372: R = 0,15 - 0,4 * 0,032 = 0,1372.Текущая стоимость объекта недвижимости может быть определена по формуле (1.5). ТС = ЧОД 𝑅 , (5) где R - ставка капитализации; ЧОД – сумма годового чистого операционного дохода от владения объектом недвижимости. Так, текущая стоимость оцениваемой жилой недвижимости составит 3 690 524,78 руб.: ТС = 506 340 / 0,1372 = 3 690 524,78 pyб4.4 Оценка индивидуального жилого дома затратным подходомЗатратный подход, который используется для оценки недвижимости, основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его текущем состоянии или воспроизводства его потребительских характеристик, в сочетании с рыночной стоимостью земельного участка, на котором данный объект располагается, и является приемлемым ориентиром для оценки рыночной стоимости объекта оценки.В связи с тем, что мы не располагаем необходимыми сведениями для реализации оценки с использованием данного подхода, мы вынуждены отказаться от применения затратного подхода.НаименованиеЕдиница измеренияЗначениеПлощадь участка под домомкв. м.700,00Количество характерных точек участка и домашт.10Площадь домакв. м.150,00Рыночная стоимость индивидуального жилого домаруб.11 463 711,00Количество поставленных на кадастровый учет объектов землеустройствашт.2Таблица 20 - Технико-экономические показатели дипломного проекта4.5. Согласование результатов и окончательное суждение о стоимости объекта оценкиИтак, вданном разделе моего дипломного проекта была определена рыночная стоимость земельного участка, путем применения сравнительного и доходный подходов к оценке недвижимости, а также обоснованный отказ от затратного подхода. В результате,используя сравнительный подход установлена стоимость объекта оценки 14 609 016,9руб.Доходный подход дал стоимость 3 690 524,78 pyб.В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Применительно к объекту оценки можно гипотетически предположить, что он приобретается как «недвижимость для проживания, а не как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду и последующей (возможной) продажи. Считаю, единственно возможным подходом к оценке объекта можно считать сравнительный подход, который в силу хорошо развитой системы информационного обеспечения даёт наиболее объективные результаты.ЗАКЛЮЧЕНИЕВ выпускной квалификационной работе на тему: «Кадастровый учет и оценка индивидуального жилого дома в Московской области Мытищинском районе», ул.Центральная, дом 70, цель, которой являлась изучить вопросы постановки на кадастровый учет и определения рыночной стоимости, путем провидения оценки. Подводя итоги проделанной работе. Резюмируем основные понятия.Государственный кадастр недвижимости – это сгруппированный реестр содержащий сведения о недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении государственной границы, границы муниципальных образований и населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий.Государственный кадастр недвижимости (далее – ГКН) призван гарантировать права субъектов гражданского оборота связанные с недвижимостью, и государства – в сфере налогообложения. Кроме того, ведение ГКН способствует повышению ответственности собственников недвижимости и ориентирует на эффективное ее использование.Государственный кадастровый учет проводится на всей территории Российской Федерации по единой системе. Основанием для государственного кадастрового учета является заявление, подаваемое заинтересованным лицом (собственником или обладателем иных прав, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления) или его уполномоченным представителем в комитет по земельным ресурсам и землеустройству с приложением документов по формированию объекта кадастрового учета.Геодезической основой Государственного кадастра недвижимости является государственная геодезическая сеть и сети специального назначения (опорные межевые сети). Выбор метода определения координат характерных точек границ объекта недвижимости зависит от целевого назначения и разрешенного вида использования земельного участка. Основными методами определения координат являются: геодезический, спутниковый, фотографический и картометрический.Геодезическая и картографическая основы создаются и обновляются в соответствии с действующими законами страны. Изменение геодезической или картографической основы, системы координат, а также требований к точности и способам определения данных, подлежащих внесению в Государственный кадастр недвижимости, не являются основанием для признания информации об объекте неактуальным.Постановка объекта недвижимости на кадастровый учет (иными словами исполнение кадастровой процедуры по постановки на кадастровый учет) сопряжена с использованием технической документацией (кадастровый план, план расположения объекта и др.), выполненная кадастровым инженером.Постановка объекта недвижимости на кадастровый учет объектов недвижимости осуществляется в связи с созданием (образованием) объекта недвижимости. Постановка осуществляется на основании заявления и необходимых документов. Учет изменений объекта недвижимости осуществляется при изменении уникальных характеристик объекта недвижимости или любых дополнительных сведений об объекте недвижимости. Постановка на кадастровый учет образуемой части объекта недвижимости также осуществляется как учет изменений исходного объекта.Кадастровая деятельность представляет собой выполнение кадастровым инженером работ, в результате которых формируются документы, необходимые для проведения государственного кадастрового учета.В зависимости от вида объекта недвижимости кадастровые процедуры обладают своей спецификой. В настоящей работе рассмотрены практические аспекты выполнения кадастровых процедур на примере земельного участка, на котором расположен жилой дом.Оценка ряда объектов, в том числе объектов недвижимости и земельных участков носит публичный характер, данный факт обусловлен присутствием публичного интереса определения стоимости данных объектов. Оценку недвижимости отличает многообразие функций ее использования и целей, для которых она проводится и которые связаны с потребностью общества в экономическом регулировании имущественных отношений.Общие понятия оценки подходы и требования к проведению оценки сформулированы в Федеральном Стандарте Оценки №1. Итак, оценка представляет собой определение стоимости недвижимого имущества на конкретную дату в соответствии с установленной процедурой. Она является результатом практической деятельности оценщика.Методы кадастровой оценки недвижимости являются методическим обеспечением, используемым при осуществлении такого рода работ их можно условно разделить на две группы. К первой группе относятся официальные методические рекомендации и технические указания, которые утверждаются согласно действующему законодательству. Ко второй группе относятся все методы оценки, которые применяются в настоящее время в процессе оценочной деятельности. Их изложение встречается во многих источниках. В зависимости от категорий земель и типов объектов недвижимости официальные методические рекомендации и технические указания подразделяются на подгруппы.Таким образом, определив тип объекта оценки, определяем класс и метод оценки. Так же необходимо отметить, что сегментирование по определенным типам осуществляется и на рынке недвижимости.Проанализировав существующие подходы и методы оценки, приходим к выводу, что методы государственной оценки недвижимости, в том числе и земельных участков, и методы рыночной оценки – представляют собой единую методологию. В процессе работы поставленные задачи решались с применением графического, статистического, расчётно-графического, аналитического методов.Выпускная квалификационная работа включает в себя четыре раздела, каждый из которых раскрывает поставленные задачи. Результаты работы могут получить практическое применение.