Управление жизненным циклом инвестиционно-строительного проекта многофункциональный гостиничный комплекс с подземной автостоянкой в г. Москва

3. Обзор рынка недвижимости III квартал 2019 г. http://www.konti.ru/project_management/90/94/ [Электронный ресурс] 4. Журнал MOLL о торговой недвижимости http://mallgroup.ru/stati/_/ [Электронный ресурс] 5. Сведения о трц «Авиапарк» https://ru.wikipedia.org/wiki/Авиапарк_(торговый_центр) [Электронный ресурс] 6. Сведения об аренде торговой недвижимости в Москве http://www.arendator.ru/ [Электронный ресурс] 7. Публичная кадастровая карта pkk5.rosreestr.ru [Электронный ресурс] 8. Ставки налогов https://www.nalog.ru [Электронный ресурс]9. Официальный сайт продаж ЖК Мэйнстритhttps://zkmainstreet.ru/[Электронный ресурс]ПРИЛОЖЕНИЕ 1Классификация апартаментовАпартаменты — это комфортабельные номера в средстве размещения (гостиница, мотель, дом отдыха, санаторий и т.п.), оборудованные всем необходимым (соответствующей мебелью и инвентарем) для временного проживания, это с правовой точки зрения.Самое «свежее» определение этой категории отелей дано в постановлении Правительства РФ от 16 февраля 2019 г. №158 «Об утверждении Положения о классификации гостиниц» (далее Постановление).В соответствии с Постановлением, апартотель - это  вид гостиниц, номерной фонд которых состоит исключительно из номеров категорий «студия» и «апартамент».Приложение 2 Постановления дает следующие определения интересующих нас категорий номеров, представлены в таблице 7.СтудияАпартамент1-комнатный номер в гостинице общей площадью не менее 25 кв. м, рассчитанный на проживание одного/двух человек с мини-кухней (панель электроплиты/микроволновая печь, вытяжка, чайник, посудомойка/раковина для мытья посуды, комплект посуды, холодильник/мини-холодильник)Номер в гостинице общей площадью не менее 40 кв. м, состоящий из 2 и более комнат (гостиной/столовой/и спальни), с 2-спальной кроватью размером 200 x 200 см, с мини-кухней (панель электроплиты/микроволновая печь, вытяжка, чайник, посудомойка/раковина для мытья посуды, комплект посуды, холодильник/мини-холодильник)Таблица 7. Определения номеров категории «Студия» и категории «Апартамент»Аапарт-отели, как и все гостиницы, должны проходить обязательную классификацию. В них, как во всех отелях (причем любого уровня), согласно Постановлению, должны круглосуточно обеспечиваться:ресепшн (регистрация, система бронирования номеров и др. услуги);холодное и горячее водоснабжение;отопление для поддержания не менее +21,5 градуса в жилых помещениях;бесперебойная работа лифтов при их наличии;Также повсеместно обязательна ежедневная уборка номеров, предоставление туристической информации и экскурсионных услуг, вызов такси и скорой помощи. В каждом гостиничном номере, к примеру, должен быть карманный фонарик, светильник над умывальником и прикроватный светильник.Категории номеров, из которых состоят апарт-отели, «автоматически» предполагают определенную «звездность». Соответственно, согласно Постановлению, для них будут обязательны к соблюдению дополнительные требования. В частности, для гостиниц от 3х звезд и выше обязательны такие «опции» как:внешнее освещение здания и прилегающей территории в темное время суток;площадка для кратковременной парковки автотранспорта;освещаемая или светящаяся вывеска;вход для гостей, отдельный от служебного входа;охранная сигнализация, видеонаблюдение в общественных зонах и коридорах жилых этажей и др.Апарт-отели могут предлагать также фитнес-залы, СПА, ресторан; в курортных отелях могут быть свои пляжи, бассейны, анимация и др. атрибуты «пляжной» гостиницы. Если пересказать законодательство своими словами, то апарт-отели создают видимость проживания «у себя дома» (за счет наличия мини-кухни в номере), при этом они являются гостиницей с достаточно жестко регламентированными стандартами.Исходя из своей сути, апарт-отели очень удобны для семей с детьми (большое пространство (по сравнению со стандартными номерами), возможность самостоятельно приготовить любимое ребенком блюдо), для командировочных. Такой вид гостиниц часто выбирают туристы для длительного проживания.Проживая в  апарт-отелях, можно совмещать приготовление еды самостоятельно с питанием в ресторане, который находится также в отеле.Международная практика подразделяет апарт-отели на два вида:Отели, предоставляющие только апартаменты, например, SpaceApartHotel (Лондон), отель состоит из роскошных номеров – студио. В каждом номере полностью оборудованная кухня, стиральная машина, при этом гости могут пользоваться также общей прачечной. Множество ресторанов и кафе находятся в непосредственной близости от отеля, а ресепшн работает круглосуточно.Отели смешанного типа:  здесь есть как апартаменты, так и обычные гостиничные номера, например, Harry'sHomeWienHotel & Apartments (Вена), данные апартаменты оснащены мини-кухней, при этом для всех гостей отеля подается завтрак. Отель расположен  в здании торгового центра MillenniumCity, в котором работают рестораны-партнеры, предлагающие гостям отеля питание со скидкой.Особенность бронирования апарт-отелей – часто открытая дата выезда, преимущественно длительное проживание и, как следствие, особое внимание со стороны персонала к предпочтениям гостей. Как правило,  апарт-отели предлагают гостям проживание на относительно длительный срок, но минимальный – неделя. Тем не менее, минимальный и максимальный срок проживания устанавливаются управляющим гостиничным оператором. Такая практика, по крайней мере, существует в странах  Европы и в США. Здесь, кстати, апарт-отели могут быть самого разного уровня, они отличаются друг от друга удобством расположения, площадью номеров и уровнем сервиса. В России апарт-отели (если следовать логике Постановления 2019 г.) - это гостиницы, как минимум, среднего уровня, но не эконом-сегмента.  Об этом говорят типы номеров, из которых состоят апарт-отели (студия и апартаменты) и требования к ним.На практике, по словам специалистов, можно выделить четыре основных вида апартаментов:Апартаменты.Предполагается, что апартаменты как номера высшей категории могут быть в любом отеле, если они соответствуют требованиям к данной категории номеров. Как правило, если апартаменты расположены в «классической» гостинице, то их доля не превышает 10% от общего числа номеров.апарт-отели (апартаменты в апарт-отелях). Как было сказано выше, в соответствии с новой классификацией, в апарт-отелях есть только номера категории «студия» и «апартаменты». Несмотря на то, что апартаменты (либо апарт-отели) позиционируют себя как гостиницы для длительного проживания, их вполне можно забронировать на сутки. Закон данный вопрос никак не регламентирует.сервисные апартаменты (апарт-отели, доходные дома). Они напоминают апарт-отели, но с той разницей, что номера сдаются в долгосрочную аренду (от 1 месяца). В отличие от первых двух категорий средств размещения, здесь аренда рассчитывается ежемесячно, исходя из площади номера, при этом сервисные услуги оплачиваются отдельно. Как правило сервисные апартаменты представляют собой отдельно стоящие здания с большими квартирами. Основное их отличие от апарт-отелей как разновидности гостиниц – отсутствие дополнительной инфраструктуры внутри здания (ресепшн, рестораны и т.п.). Это приближает сервисные апартаменты к апартаментам в жилых домах или многофункциональных центрах. По сути, это аналог жилого дома, где все квартиры сдаются в аренду и при этом предполагают некий набор сервисных услуг, например, уборка и смена белья один или два раза в неделю.  Минимальный сервис роднит такие апартаменты с «обычными отелями». Зарубежом сервисные апартаменты достаточно популярны и представляют собой автономные дома с консьержем.кондо-отели, это средства размещения уровня 5 звезд. Инфраструктура включает, в том числе, рестораны, бары, бассейн, СПА-зону. При этом собственник, на то время, когда он не проживает в эти апартаментах,  получает возможность передать их в управление с целью получения дохода. Первые три типа апартаментов можно арендовать (на короткий или длительный срок), но нельзя приобрести в собственность. Купить жилплощадь (один или несколько номеров) можно только в кондо-отелях.Обычно в таких отелях часть номеров сдается как в обычной гостинице, а часть продается в собственность.Классификация рассматриваемого объекта приведена в таблице 8.Характеристика ЗначениеМасштаб объекта, принятые названия Многофункциональный комплекс, жилые апартаменты, ЖК «mainstreet» (Мэйнстрит)Товарная специализация Смешанные - все виды товаров (в том числе элитных групп), винотекаИнфраструктура и сервис, центры притяжения Организация детских и спортивных площадок, зон отдыха и озеленение, предусмотрены открытые гостевые парковки.Коммерческие помещения будут предназначены для реализации товаров и услуг населению, через торговые помещения – (продуктовые магазины, тематические группы товаров), салон красоты, кафе, кинотеатр, ресторан, винотека.Расположение Комплекс апартаментов "МэинСтрит" окружен зелеными зонами. В 300 метрах вдоль улицы Ивана Франко раскинулся сквер, в 800 метрах — Фили-Кунцевский лесопарк, включающий парки Солдатенковский, Суворовский, Фили и Ворошиловский. До природного заказника Долины реки Сетунь 1,5 км.Инфраструктура района развита. Новостройка граничит с бизнес-центром "Кутузов Тауэр". В пешей доступности поликлиника №6, школа №712 и торговый центр "Квадро". За 15 минут можно дойти до продуктового рынка.Планировочные решения общественного пространстваПлощадь общественного пространства составляет 5800 м2, из которых 2400 м2 - зона озеленения. Концепция благоустройства квартала MAINSTREET, вдохновленная динамикой и неустанным движением Москвы, отражает мегаполис в миниатюре. Здесь создается образ собственной зеленой гостиной для жителей комплекса — торжественной и уютной одновременно, где умиротворяющая природная составляющая ландшафта сочетается с функциональными задачами, повышающими комфорт жителей комплекса. Планировочные решения апартаментовКоличество - 562 апартамента: студио, однокомнатные, 2-х, 3-х, 4-х и 5-ти комнатные с отделкой – решение для сбалансированной жизни с двумя видами отделки «Оптима» и «Бизнес». Конструктив, архитектура и отделка Полная готовность стен, потолки со встроенными светильниками, напольное покрытие из ламината или инженерной доски, межкомнатные двери высотой от 2-х до 2.4 м, полностью оборудованная сантехникой от ведущих производителей ванная комната - предусмотрены в обоих вариантах. Предусмотрены черный и нейтральный белый цвета светильников, дверных ручек и других элементов декора.Паркинг Подземный паркинг на 233 места расположен на -1 и -2 этажах.Управление многофункциональным комплексом Профессиональное управление, отвечающее международным стандартам, круглосуточная охрана, видеонаблюдение Здание будет поддерживаться в безупречном состоянии, имеет собственные службы безопасности, управления и обслуживания. Наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации. Основной потребительБизнес-классТаблица 8. Классификация объектаПРИЛОЖЕНИЕ 2Расчетная часть. Таблица 9. Сводный сметный расчетТаблица 10. – исходные данныеПлощадь объекта, КВ.М59858,00Площадь апартаметов, кВ.М28911,26Торговые и сервисные помещения413,02КОММЕРЦИЯ ∑29324,28Парковка15131Таблица 11. - исходные данныеЗАТРАТЫ НА СТРОИТЕЛЬСТВОСтоимость строительства (руб. за кв. м)66 000,00 ₽ Общая стоимость строительства3 950 628 000,00 ₽ Распределение по годам  1 год40,00% 2 год40,00% 3 год20,00% Управление проектом (% от инвестиционных затрат)5,00% Непредвиденные расходы (% от инвестиционных затрат+управление проектом)1,00% Таблица 12. График финансированияПРИОБРЕТЕНИЕ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ (% от кадастровой стоимости)599 335 320,30 ₽30,00%Кадастровая стоимость земли*636 787 234,00 ₽ ПРИОБРЕТЕНИЕ ПРАВ АРЕНДЫКадастровая стоимость объекта недвижимости*полные инвестиционные затраты Доля коммерческих площадей0,742679007 Цена кв.м квартиры225 000,00 ₽ Продаваемая площадь  Ставка аренды объекта (год за кв.м)  Арендуемая комерческа площадь площадь44455,28 Таблица 13. Денежный поток инвестиционной деятельностиДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ:- 191 036 170,20 ₽- 37 929 238,21 ₽- 48 484 461,24 ₽- 1 582 609 185,76 ₽- 1 659 422 020,43 ₽- 869 304 086,38 ₽ 3 854 882 852,10 ₽ 1 658 783 542,50 ₽ 1 014 785 226,00 ₽ 51 025 482,77 ₽ 3 454 871 538,92 ₽2ОПЕРАЦИОННАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬОТТОК ДС2.1Эксплуатация и обслуживание       133 365 840,00 ₽ 138 700 473,60 ₽ 144 248 492,54 ₽ 150 018 432,25 ₽ 156 019 169,54 ₽2.2Управляющая компания       9 335 608,80 ₽ 9 709 033,15 ₽ 10 097 394,48 ₽ 10 501 290,26 ₽ 10 921 341,87 ₽2.3Маркетинг      19 421 763,4420 876 899,6822 425 281,7724 093 804,9225 892 024,372.4Страхование       42 372 961,88 ₽ 42 372 961,88 ₽ 42 372 961,88 ₽ 42 372 961,88 ₽ 42 372 961,88 ₽2.5Аренда земли 1 910 361,70 ₽ 1 910 361,70 ₽ 1 910 361,70 ₽ 1 910 361,70 ₽ 1 910 361,70 ₽ 1 910 361,70 ₽ 1 418 785,53 ₽ 1 418 785,53 ₽ 1 418 785,53 ₽ 1 418 785,53 ₽ 1 418 785,53 ₽2.6Налог на имущество       65 189 172,12 ₽ 65 189 172,12 ₽ 65 189 172,12 ₽ 65 189 172,12 ₽ 65 189 172,12 ₽2.8% по кредиту0000 55 298 693,04 ₽ 113 362 320,74 ₽ 146 679 783,30 ₽00002.9Налог на прибыль000000630 309 204,89303 649 797,59203 681 623,4049 912 212,1748 725 814,49∑ по оттокам ДС:- 1 910 361,70 ₽- 1 910 361,70 ₽- 1 910 361,70 ₽- 1 910 361,70 ₽- 57 209 054,75 ₽- 115 272 682,44 ₽- 1 048 093 119,96 ₽- 581 917 123,56 ₽- 489 433 711,72 ₽- 343 506 659,13 ₽- 350 539 269,80 ₽ПРИТОК ДС2.10Выручка от аренды(в зависимости от заполняемости)       395 877 780,00 ₽ 428 669 533,65 ₽ 463 648 967,60 ₽ 501 482 723,35 ₽ 542 403 713,58 ₽2.11Машиноместа, аренда        89 666 306,00 ₽ 93 252 958,24 ₽ 96 983 076,57 ₽ 100 862 399,63 ₽ 104 896 895,62 ₽∑ по притокам ДС:000000 485 544 086,00 ₽ 521 922 491,89 ₽ 560 632 044,17 ₽ 602 345 122,99 ₽ 647 300 609,20 ₽Таблица 14. Денежный поток операционной деятельностиДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК ОПЕРАЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ:- 1 910 361,70 ₽- 1 910 361,70 ₽- 1 910 361,70 ₽- 1 910 361,70 ₽- 57 209 054,75 ₽- 115 272 682,44 ₽- 562 549 033,96 ₽- 59 994 631,66 ₽ 71 198 332,45 ₽ 258 838 463,86 ₽ 296 761 339,40 ₽∑ ПОТОКОВ ИНВЕСТИЦИОННОЙ И ОПЕРАЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ:- 192 946 531,90 ₽- 39 839 599,91 ₽- 50 394 822,94 ₽- 1 584 519 547,47 ₽- 1 716 631 075,18 ₽- 984 576 768,82 ₽ 3 292 333 818,14 ₽ 1 598 788 910,84 ₽ 1 085 983 558,45 ₽ 309 863 946,63 ₽ 3 751 632 878,32 ₽3ФИНАНСОВАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬОТТОК ДС3.1Погашение кредита000000 2 764 934 652,20 ₽    ∑ по оттокам ДС:000000- 2 764 934 652,20 ₽    ПРИТОК ДС3.2Получение заемных средств кредита000 1 105 973 860,88 ₽ 1 105 973 860,88 ₽ 552 986 930,44 ₽00000Таблица 15. Денежный поток финансовой деятельностиДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК ФИНАНСОВОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ:000 1 105 973 860,88 ₽ 1 105 973 860,88 ₽ 552 986 930,44 ₽- 2 764 934 652,20 ₽0000ИТОГО ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (ЧИСТЫЙ ДОХОД):- 192 946 531,90 ₽- 39 839 599,91 ₽- 50 394 822,94 ₽- 478 545 686,59 ₽- 610 657 214,30 ₽- 431 589 838,38 ₽ 527 399 165,94 ₽ 1 598 788 910,84 ₽ 1 085 983 558,45 ₽ 309 863 946,63 ₽ 3 751 632 878,32 ₽1ЧД накопленный итогом- 192 946 531,90 ₽- 232 786 131,81 ₽- 283 180 954,75 ₽- 761 726 641,34 ₽- 1 372 383 855,64 ₽- 1 803 973 694,02 ₽- 1 276 574 528,08 ₽ 322 214 382,76 ₽ 1 408 197 941,21 ₽ 1 718 061 887,84 ₽ 5 469 694 766,16 ₽2Фактор дисконтирования100,00%89,29%79,72%71,18%63,55%56,74%50,66%45,23%40,39%36,06%32,20%3ЧИСТЫЙ ДИСКОНТИРОВАННЫЙ ДОХОД (ЧДД)- 192 946 531,90 ₽- 35 571 071,35 ₽- 40 174 444,31 ₽- 340 619 367,39 ₽- 388 083 699,40 ₽- 244 895 664,95 ₽ 267 196 830,75 ₽ 723 210 909,31 ₽ 438 610 545,12 ₽ 111 740 045,54 ₽ 1 207 925 380,33 ₽4ЧДД накопленный- 192 946 531,90 ₽- 228 517 603,25 ₽- 268 692 047,56 ₽- 609 311 414,95 ₽- 997 395 114,34 ₽- 1 242 290 779,29 ₽- 975 093 948,55 ₽- 251 883 039,24 ₽ 186 727 505,88 ₽ 298 467 551,41 ₽ 1 506 392 931,75 ₽5Внутренняя норма доходности29,918%ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ РАСЧЕТНЫЕ ПАРАМЕТРЫ:1Cальдо кредита000 1 105 973 860,88 ₽ 2 267 246 414,80 ₽ 2 878 296 972,94 ₽000002Остаточная стоимость объекта     32594586063157600525    3Амортизация      101858081,4101858081,4101858081,4101858081,4101858081,44Налогооблагаемая прибыль       3 151 546 024,45 ₽ 1 518 248 987,97 ₽ 1 018 408 116,99 ₽ 249 561 060,85 ₽ 243 629 072,45 ₽5Ставка дисконтирования12,00%6Доля продаж квартир      59,26%25,00%15,00%0,74% 7Себестоимость квартир       669 238 917,13 ₽ 282 331 639,02 ₽ 169 398 983,41 ₽ 8 357 016,51 ₽ 8Инвестиции в постройку квартир    451 730 622,43 ₽ 451 730 622,43 ₽ 225 865 311,22 ₽     Расчетувеличения процента по кредиту:5%5,25%5,51%5,79%6,08%6,38%6,70%0%100,00%105,00%105,25%105,51%105,79%106,08%106,38%106,70% 1 129 326 556,08 ₽