Правовое регулирование изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд

Регулирование и порядок изъятия земельных участков регламентирован не только ГК РФ (ст. 284-287) но и ст. 45,46 и 54 ЗК РФ, а так же Федеральным Законом «об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Следует отметить, что законодательством не определены конкретные признаки, по которым можно судить о неиспользовании земельного участка в соответствии с его назначением, позволяющие его изъять. Статья 286 ГК РФ регулирует процедуру изъятия земельного участка у собственника по причине его ненадлежащего использования. Однако четкого порядка проведения процедур прекращения права собственности на землю в этих случаях не установлено». Из-за недостаточно хорошо сформированной нормативно-правовой базы возникают проблемы с изъятием земельных участков, однако в тоже время хорошо определены размеры штрафов. Это больше касается земель сельскохозяйственного назначения- в ст. 8 КоАП РФ предусмотрены специальные штрафы (административное наказание) для нарушителей целевого использования сельскохозяйственных земель. Размер штрафа определяется в зависимости от того, кому принадлежит земельный участок. Штраф высчитывается как процент от кадастровой стоимости ЗУ. Наиболее обоснованной представляется позиция Н. Н. Мельникова, который в своих научных исследованиях отмечает, что нормы ГК РФ могут воспроизводиться и в других нормативно-правовых актах, в том числе в ЗК РФ, не вступая в противоречие с ними. В первую очередь это касается правовых норм о сделках с земельными участками, которые находятся в постоянном развитии, следовательно, находятся в процессе постоянной конкретизации. Наконец, ЗК РФ должен содержать и иные нормы, касающиеся исключительно земельных отношений, не урегулированных ГК РФ, а также вносить в них определенные уточнения. Так, земельное законодательство содержит нормы публичного права, регулирующие изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, без которых общие правила ГК РФ не смогли бы быть реализованы. К таким нормам относятся положения об основаниях изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд, о порядке такого изъятия, которому в ЗК РФ посвящена целая глава. На наш взгляд, для решения вопросов, связанных с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, нецелесообразно определять приоритетным нормативным правовым актом ЗК РФ. Земельные отношения, связанные с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, регулируются нормами как гражданского права, так и земельного законодательства. Соответственно, все федеральные законы, имеющие нормы, регулирующие земельные отношения, в первую очередь не должны противоречить земельному законодательству в части регулирования публичных правоотношений с землей как с природным объектом, а также гражданскому праву в части совершения сделок с земельными участками. Сущность вышеизложенного сводится к необходимости дальнейшего совершенствования действующего законодательства, регулирующего общественные отношения, связанные с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд.2.3 Анализ судебной практикиСогласно нормам Основного закона РФ (ст. 35), лишение имущества запрещено, кроме как по решению суда. Отчуждение имущества по принуждению для государственных и муниципальных нужд производится на основе равноценной компенсации. Соответственно, изъятие земель сельскохозяйственного назначения производится на основании как объективных обстоятельств (например, строительство дорог), так и субъективных причин (например, использование земель с нарушениями требований законодательства, неиспользование земельных участков, неиспользование земель по целевому назначению, существенное снижение плодородия земель сельскохозяйственного назначения и т.д.). В юридической литературе также существует мнение, что при использовании земельных участков сельскохозяйственного назначения для государственных или муниципальных нужд для определения размера компенсации следует использовать кадастровую стоимость земельного участка. Так, Е. Ермошина аргументирует эту позицию тем, что использование изъятия рыночной стоимости содержит недостатки, которые касаются вложения крупных финансовых ресурсов при проведении индивидуальной оценки, и часто приводит к спорам. Для решения этих проблем исследователь предлагает взять за основу расчет кадастровой стоимости изъятого земельного участка. В свою очередь, мы считаем, что использование кадастровой стоимости при расчете суммы компенсации за изъятие земельных участков сельскохозяйственного назначения для государственных или муниципальных нужд не будет наилучшим образом влиять на защиту прав владельцев изъятых земельных участков, поскольку они не получить реальную рыночную компенсацию. Соответственно, в этом случае невозможно говорить об эквивалентности компенсации. Отсутствие решения об изъятии земельного участка (или его части) или несоблюдение порядка изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд само по себе не лишает правообладателя такого участка права на земельный участок на возмещение убытков, причиненных фактическим лишением имущества. В то же время требования по возмещению рыночной стоимости земельного участка, недвижимости, расположенной на земельном участке часто являются дополнительными по отношению к основному требованию, связанному с изъятием земельного участка. Примечательна по указанному поводу судебная практика. Так, в городской суд Тверской области обратился гр-н К. о возмещении компенсации (более шести миллионов рублей) за неправомерное изъятие части земельного участка сельскохозяйственного назначения и присоединении их к землям сельского кладбища. В результате рассмотрения гражданского спора суд удовлетворил иск, ссылаясь на нарушенное право собственника об использовании земель по целевому назначению. Необходимо обратить внимание, что дополнительно потерпевшая сторона за незаконное изъятие земель может добиться от ответчика в суде права на восстановление плодородного слоя земли. Например, в районный суд поступил иск гр-на О. о возмещении компенсации материального и морального вреда военной строительной организацией. Суть спора заключалась в следующем: ответчик проложил кабель и складировал песок на территории земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 2,5 га, принадлежащих на праве собственности истцу. В конечном итоге суд обязал ответчика вывести строительный материал, восстановить плодородный слой земли, но оставил кабель. В научной литературе вопрос определения даты, на которую должен быть рассчитан расчет цены выкупа земельного участка, изъятого для государственных нужд, является спорным. Например, согласно Н.Г. Булатская, для эквивалентного возмещения стоимости изъятого земельного участка, цена покупки должна быть определена в день уведомления правообладателя о регистрации решения об изъятии земельного участка. В свою очередь, мы считаем, что если стороны не достигли соглашения о размере цены выкупа, то размер цены выкупа должен определяться в первую очередь исходя из интересов собственника изъятого земельного участка как менее защищенная сторона. В связи с этим целесообразно провести расчет цены выкупа по наиболее выгодной рыночной цене для собственника, установленной с момента принятия решения об изъятии земельного участка до окончания рассмотрения спора в суде. Мы согласны с мнением О.А. Набатова, что применение в полном объеме ст. 281 ГК РФ здесь невозможно из-за того, что собственник земельного участка — государство или муниципалитет не меняется, поэтому нет необходимости говорить о покупке земельного участка в буквальном смысле. Следовательно, рыночная стоимость земли в выкупной цене не может и не должна быть. Соответственно, иски о возмещении рыночной стоимости изымаемых земельных участков, находящихся в пользовании и владении, судами не удовлетворяются и даже наоборот занижается, что, по нашему мнению, несправедливо по отношению к собственникам земель сельскохозяйственного назначения. Показательна по этому поводу правоприменительная практика. Так, в городской суд Калининградской области обратилось Агентство по имуществу связи с изъятием у гр-на Б. земельного участка для государственных нужд. Однако ответчик отказался подписать договор купли-продажи, так как он не согласился с выкупной ценой в размере более миллиона рублей. В результате судебного разбирательства суд принудил изъять земли с выкупной ценой 487 тысяч рублей. С учетом вышесказанного мы приходим к выводу, что правовые нормы института изъятия земель сельскохозяйственного назначения для государственных и муниципальных нужд недостаточно урегулировано и требует законодательной корректировки. Таким образом, рассмотрев мнение различных авторов и выявив различные нюансы со стороны законодательства в отношении порядка проведения изъятия, можно сделать вывод о том, что все-таки есть небольшие неточности в законодательстве РФ по порядку изъятия и основных пунктов, по которым можно судить о нецелевом использовании земельного участка и как уже было описано, на наш взгляд, штрафы за нецелевое использование незначительны. Возможно, увеличение штрафов хотя бы в 2-3 раза, повлекло за собой большую ответственность собственников за использование земельного участка по назначению. Так же, мы предполагаем, что существенную роль сыграли бы более частые проверки исполнительных органов по данному вопросу.ЗаключениеСогласно действующему земельному законодательству, существует несколько видов изъятия земли у собственников: безвозмездная конфискация, реквизиция (временное изъятие), изъятие для государственных и муниципальных нужд, изъятие участка за неправомерное использование. Все эти вопросы регулируются земельным и гражданским законодательством.Изъятие земельного участка у собственника может осуществляться в различных целях. Согласно главе VII.1 Земельного кодекса Российской Федерации:выполнять обязательства по международному праву;для реализации природных ресурсов, имеющихся на Земле (разработка недр);для создания природоохранной зоны, если она запланирована на определенной территории;если многоквартирный дом объявлен аварийным и подлежит сносу, если это решение обосновано и задокументировано экспертами;на строительство или реконструкцию объектов федерального, регионального или государственного значения;по иным основаниям, предусмотренным федеральным законом.В обоих случаях, независимо от цели ареста, землевладелец должен получить соответствующие документы, подтверждающие необходимость ареста его имущества. В противном случае вместо наложения ареста будет совершен акт незаконного владения чужим имуществом, которое уже подпадало под юрисдикцию норм уголовного права.Земельные участки, подлежащие удалению, могут уже существовать на земле и пока только формируются, то есть законодательство не исключает вариант, когда будущего собственника земли просто «вытаскивают из-под носа», поскольку участок подпадает под Глава VII.1 Земельного кодекса Российской Федерации.Принимаемые решения основываются на соответствующих документах, в том числе:решение о создании, расширении или улучшении охраняемых территорий, если участок удаляется для этих целей;международный договор;решение об обнаружении ДТП дома;соответствующая лицензия на пользование недрами и природными ресурсами;документы, свидетельствующие о необходимости восстановления или создания важных для государства объектов;иные документы, предусмотренные федеральным законом.Поэтому у представителей органов местного самоуправления на руках должны быть документы, подтверждающие как необходимость, так и право изъятия частной земли, независимо от того, в какой форме она там находится. За исключением случаев, когда земля использовалась не по назначению (здесь вступает в силу ст. 50 Земельного кодекса РФ «Конфискация»).Список используемой литературыНормативно-правовые актыАрбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 N 95-ФЗ (ред. от 08.12.2020)//Консультант ПлюсГражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ)//Консультант ПлюсГражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 N 138-ФЗ (ред. от 08.12.2020)//Консультант ПлюсЗемельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 15.10.2020)//Консультант ПлюсКодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 N 195-ФЗ (ред. от 15.10.2020, с изм. от 16.10.2020)//Консультант ПлюсКонституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020)//Консультант ПлюсРаспоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р (ред. от 31.07.2002) Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков//Консультант ПлюсФедеральный закон "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 31.12.2014 N 499-ФЗ (последняя редакция)//Консультант ПлюсФедеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ (последняя редакция)//Консультант ПлюсФедеральный закон "О естественных монополиях" от 17.08.1995 N 147-ФЗ (последняя редакция)//Консультант ПлюсФедеральный закон "О землеустройстве" от 18.06.2001 N 78-ФЗ (последняя редакция)//Консультант ПлюсФедеральный закон "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" от 06.10.1999 N 184-ФЗ (последняя редакция)//Консультант ПлюсФедеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ (последняя редакция)//Консультант ПлюсНаучная литератураАверьянова Н. Н. Земельное право в вопросах и ответах. М.: Проспект, 2018. 128 с.Анисимов А. П., Мельников Н. Н. Земельное право России. Практикум. Учебное пособие для академического бакалавриата. М.: Юрайт, 2016. 259 с.Анисимов А. П., Рыженков А. Я., Чаркин С. А. Земельное право России. Учебное пособие. М.: Юрайт, 2016. 240 с.Боголюбов С. А., Галиновска Е. А., Жариков Ю. Г. Земельное право в вопросах и ответах. Учебное пособие. М.: Проспект, 2018. 208 с.Боголюбова С. А., Галиновская Е. А., Жариков Ю. Г. Земельное право. Учебник. М.: Проспект, 2018. 376 с.Болтанова Е. С. Земельное право. М.: ДРОФА, 2016. 448 с.Галенко Н. Н., Шустова Н. С. Земельное право. Учебное пособие. М.: Феникс, 2017. 154 с.Галиновская Е.А. Земельное правоотношение как социально-правовое явление: монография. М.: ИЗиСП, ИНФРА-М, 2015. 272 с.Грачева О.С., Романова А.А. Особенности юридической ответственности за земельные правонарушения: учебное пособие / под ред. О.С. Грачевой. Москва: РУСАЙНС, 2019. 48 с.Ерофеев Б. В. Земельное право. Учебник для СПО. М.: Юрайт, 2019. 496 с.Жмурко С.Е. Земельные участки и строения: вступление в права владения. М.: Редакция "Российской газеты", 2019. Вып. 10. 160 с.Жмурко С.Е. Земельный участок: финансовая сторона владения. М.: Редакция "Российской газеты", 2018. Вып. 20. 144 с.