Оценка рыночной стоимости гостиницы «Mariott»

д.На основании анализа этих факторов и, исходя из цели оценки, использованным трем подходам рассчитываются и присваиваются весовые коэффициенты, учитывающие влияние каждого на стоимость объекта (Таблица 9).Таблица 9. Определения весовых коэффициентов для согласования результатов  Затратный подходДоходный подходСравнительный подходПолнота информации0,50,70,8Достоверность информации0,50,70,8Допущения, принятые в расчётах0,50,70,8Способность учитывать конъюнктуру рынка0,20,70,8Способность учитывать доходность объекта0,20,80,7Способность прогнозирования во времени0,20,80,6Способность учитывать конструктивные особенности0,80,40,5В среднем:0,410,690,71В данном случае приоритет имеет сравнительный подход, т.к. отражает текущую конъюнктуру рынка и показывает реальную ценовую позицию объекта – итоговый весовой коэффициент принимается на уровне 0,71. Доходный подход учитывает прогноз развития ценовой конъюнктуры на рынке доходной недвижимости, по нашему мнению коэффициент согласования может быть взят на уровне 0,69. Затратному подходу определяется весовой коэффициент 0,41 т.к. обоснование цены с точки зрения затрат на строительство, не всегда обоснованно с позиции рыночной конъюнктуры. Таблица 10. Согласование результатов оценки объекта недвижимостиНаименование подхода к оценкеОценка, руб.ВесовойкоэффициентСумма, руб.Затратный подход55 489 2000.4122 505 720Сравнительный подход56 897 0000,7140 396 870Доходный подход58 073 0000:6940 070 370Результат согласования оценочной стоимости56 891 000Рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 22 550 кв. м. на дату оценки, определенная в рамках трех подходов составляет с учётом округления с НДС:56 891 000 руб.ЗАКЛЮЧЕНИЕОценка недвижимости как вид профессиональной деятельности представляет собой одно из наиболее востребованных сфер рыночной экономики. Являясь основой национального богатства, недвижимое имущество участвует в рыночных процессах в самых разнообразных качествах: и как часть активов предприятия, и как самостоятельный объект инвестиций, и как потребительный товар длительного пользования.Рынок недвижимости является менее совершенным по сравнению с другими видами рынков, в силу его ограниченной возможности саморегулирования посредством ценового механизма. Формирование цен на недвижимость всегда происходит в условиях неравновесия спроса и предложения, ограниченного количества продавцов и покупателей, а главное, под воздействием множества конкретных и вполне определенных факторов, оказывающих на них влияние. Все это обусловливает необходимость присутствия на рынке недвижимости специалистов по оценке, деятельность которых направлена на определение адекватной состоянию рынка стоимости объектов недвижимости.Оценка имущества – определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями оценки.Оценку недвижимости отличает многообразие функций её использования и целей, для которых она проводится и которые связаны с потребностью общества в экономическом регулировании имущественных отношений.Главной сферой применения оценочных технологий являются операции по купле-продаже объектов недвижимости и целых компаний, а также инвестиционная деятельность, передача прав собственности на недвижимость, включая приватизацию и национализацию, налогообложение, получение кредита в банке под залог имеющегося или приобретаемого имущества. Подводя итоги в данной дипломной работе можно сделать ряд выводов:1. В работе были рассмотрены и обобщены теоретические основы оценки стоимости гостиничного здания.Оценка коммерческой недвижимости является функцией (деятельностью), которую в разных ситуациях часто приходится осуществлять в рыночной экономике. Оценка стоимости коммерческой недвижимости - сложный и трудоемкий процесс, состоящий из следующих этапов:а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчётов;г) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;д) составление отчёта об оценке.2. Изучить научно-практического инструментария оценки коммерческой недвижимости.Доходный подход к оценке бизнеса основан на сопоставлении будущих доходов инвестора с текущими затратами. Сопоставление доходов с затратами ведется с учётом факторов времени и риска. Динамика стоимости коммерческой недвижимости, определяемая доходным подходом, позволяет принимать правильные управленческие решения для менеджеров, собственников, государства и т.д.Для оценки коммерческой недвижимости по доходу применяют два метода: метод капитализации и метод дисконтирования дохода.Сравнительный подход предполагает, что ценность собственного капитала фирмы определяется тем, за сколько он может быть продан при наличии достаточно сформированного рынка. Другими словами, наиболее вероятной ценой стоимости оцениваемого бизнеса может быть реальная цена продажи коммерческой недвижимости, зафиксированная рынком.Проведён анализ рынкакомерческой недвижимости в городе Москва за последние 5 лет. На его основе с помощью сравнительного подхода рассчитана рыночная стоимость индивидуального гостиничного центра класса В общей площадью 22 550 м2 кв. м., которая составила 56 891 000 руб.Список используемых источниковНормативно-правовые актыРоссийская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации от 18.12.2009 № 230-ФЗ [Текст]: офиц. текст. – М.: Омега-Л, 2019. – 196 с.Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ [Текст]: федер. закон // Рос.газ. – 2019. – 3- окт.Российская Федерация. Законы. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ [Текст]: федер. закон // Рос.газ. – Федеральный выпуск № 36702001 - 2005 г. - 12 янв. Российская Федерация. Законы. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ [Текст]: текст с изм. и доп. на 2013 год. – М.: Эксмо, 2013. – 208 с.Российская Федерация. Законы. Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2010 года № 221-ФЗ [Текст]: федер. закон. – М.: Приор, 2000. – 16 с.Российская Федерация. Законы. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ [Текст]. - Новосибирск: Сиб. унив. изд-во, 2013. – 48 с.Российская Федерация. Законы. Федеральный закон от 29 июля 1998 г № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изм., внесенными от 18.07.2019 №181-ФЗ, в ред. от 01.07.2014 г. №169-ФЗ), [Текст]: федер. закон // Рос.газ. - Федеральный выпуск №5242, 2013г. - 26 июля.Российская Федерация. Правительство. «Об утверждении Порядка кадастрового деления территории Российской Федерации и Порядка присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров» [Текст]: Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 4 апреля 2014 г. № 144 г. Москва, // Рос.газ. - Федеральный выпуск № 5483, 2014 г. - 20 мая.Российская Федерация. Правительство. Постановление Правительства РФ от 05.06.2011 N 437 (ред. от 26.12.2014) "О Министерстве экономического развития Российской Федерации" [Текст]: опубликовано в "Собрании законодательства РФ", 16.06.2011, N 24, ст. 2867Российская Федерация. Правительство. Постановление Правительства РФ от 10 августа 2005 г. N 502 "Об утверждении формы уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение", Текст постановления опубликован в "Российской газете" от 17 августа 2005 г. N 180, в Собрании законодательства Российской Федерации от 15 августа 2005 г. N 33 ст. 3430Приказ Минэкономразвития России Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" от 20 июля 2010 года N 254Приказ Минэкономразвития России "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" от 20 июля 2010 года N 256Приказ Минэкономразвития России "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" от 20 июля 2010 года N 255Приказ Минэкономразвития России Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" от 20 июля 2010 года N 254Приказ Минэкономразвития России Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» от 22 октября 2013 года N 508Приказ Минэкономразвития России Об утверждении федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок её проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)» от 4 июля 2014 года N 238 Приказ Минэкономразвития России Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО № 6)» от 7 ноября 2014 года N 628Доклад «О состоянии и об охране окружающей среды Московской области в 2013 году» – Москва, 2014 – 270 с.Решение Москвской городской Думы от 21.06.2005 № 58-553 «Об организации перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение в городе Москва»Постановлением Администрации муниципального образования «Город Москва» от 7 июня 2013 года № 1463 Об утверждении административного регламента предоставления муниципальной услуги «Принятие решения о переводе жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение»Другие источникиАйларова З.А. Институциональные предпосылки исследования когнитивных конкурентных преимуществ фирм // Национальные экономики в условиях глобальных и локальных трансформаций: сборник статей международной научнопрактической конференции. 2017. С. 36.Аленичева, Е.В., Методы оценки объектов недвижимости: метод.указ. / Сост. Е.В. Аленичева. Тамбов: Изд-во Тамб. гос.техн. ун-та, 2018. - 32 с.Биганова М.А., Ересько А.В. Институциональная специфика структурных параметров развития сложных организационных структур в российской экономике // Вестник Института дружбы народов Кавказа Теория экономики и управления народным хозяйством. 2015. № 3 (35). С. 1.Божко Л.М. Комбинированные научные подходы к управлению изменениями // Вестник Омского университета. Серия «Экономика». 2015. № 2. С. 77-83.Боровкова В.А., Экономика недвижимости: Учебник для вузов/ Боровкова Валерия Анатольевна, Боровкова Виктория Анатольевна, Мокин В. О., Пирогова О. Е., Электронное издание на сайте: Электронные книги по экономике недвижимости www.aup.ru.Галазова С.С. Методика оценки эффективности управления проектами промышленных предприятий // Экономические и гуманитарные науки. 2016. № 12 (299). С. 67-72.Грибовский С.В., Оценка стоимости недвижимости, Грибовский С.В., д.э.н., профессор, Иванова Е.Н., к.э.н., доцент, Львов Д.С., академик РАН, Медведева О.Е., д.э.н., профессор, Интерреклама, 2018, Электронное издание на сайте: Электронная библиотека www.bibliotekar.ruДзодзикова Ф.В., Золоева К.С. Понятие, формы и противоречия институционализации интересов экономических субъектов // Национальные экономики в условиях глобальных и локальных трансформаций. Сборник статей международной научно-практической конференции.под редакцией Г.Б. Клейнера, Э.В. Соболева, В.В. Сорокожердьева. 2015. С. 127-134.Драпиковский А.И., Оценка недвижимости: Учебник. Второе издание/ Драпиковский А.И., Иванова И.Б., Игнатенко Н.С., Исаев Н.Б., Лукашова И.В., Мокроусов Н.В., Романенко Л.В. / Под ред. А.И.Драпиковского и И.Б.Ивановой - изд. 2-ое – Б.:, Изд-во «Ега-Басма», 2018. – 480 с.Ершов Д.М., Кобылко А.А. Выбор комплексной стратегии предприятия с учётом сочетаемости стратегических решений // Экономика и математические методы. – 2015. – № 1. – С. 97 – 108.Есипов В.Е, Оценка бизнеса: Учебное пособие. 4-е изд., Есипов В. Е, Маховикова Г. А., Терехова В. В., Изд-во «Питер», 2019. - 640 с.Жемчугов А.М., Жемчугов М.К. Сильная стратегия предприятия. Разработка и реализация // Стратегическое управление. 2014, №4. С. 304-314.Кащук И.В. Основы оценочной деятельности: учебное пособие / И.В. Кащук. – Томск: Изд-во Томского политехнического университета, 2013.- 141 с.Максимов С.Н., Девелопмент (развитие недвижимости) - организация, управление, финансирование / Максимов Сергей Николаевич, 1-е издание, ИД «Питер», 2018. - 256 с.Петухов Д.В., Оценка стоимости предприятия, Учебный курс (учебно-методический комплекс), Московский институт экономики, менеджмента и права, Центр дистанционных образовательных технологий МИЭМП, 2019, Электронное издание на сайте: www.e-college.ruРакута Н.В., Дарчиева Л.Т. Обзор опыта использования системы оценки стоимости бизнеса // Стратегические направления современных социальноэкономических преобразований: теория и практика. Владикавказ, 2015. С. 284-291.Ситохова Т.Е. Ценовые стратегии как фактор укрепления конкурентных позиций хозяйствующих субъектов // Стратегические направления современных социально-экономических преобразований: теория и практика. Владикавказ, 2015. С. 459-469.Смирнова Н.В. Теория и практика оценочной деятельности / Н.В. Смирнова, СМ. Волостнов; Иван. гос. хим.-технол. ун-т :учеб. пособие. - Иваново -164 с.Тарханова З.Э. Особенности системы управления инновационным процессом и его основные элементы // Глобальные вызовы современности и проблемы устойчивого развития юга России. Материалы международной научно-практической конференции. Институт информатики и проблем регионального управления Кабардино-Балкарского научного центра РАН, Институт экономики Уральского отделения РАН. 2015. С. 117-120.Татарова А.В., Оценка недвижимости и управление собственностью / Учебное пособие, Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2019. - 480 с.Титов А.А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. - 7-е изд., перераб. и доп. - «Юрайт»; 2013. - 288 с.Щепотьев А.В., Комментарий постатейный Федеральному закону от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», опубликованный в I Федеральном справочнике «Оценочная деятельность в Российской Федерации». 2011, авторы А.В. Щепотьев, Д.В. Кандауров, Д.В. Скрипичников, А.П. Назарова, В.Е. Федотов, Р.Е. Палочкин.Еженедельник, специализированный журнал «Квадратный метр» № 14 от 17 апреля 2019 г.Еженедельник, специализированный журнал «Квадратный метр» № 40 от 16 октября 2019 г.Еженедельник, газета «Что где» № 87 от 15 ноября 2019 г.Еженедельник, специализированный журнал «Квартиры Москва» № 41 от 20 октября 2019 г.Интернет-ресурс: Официальный сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии www.rosreestr.ruИнтернет-ресурс: Официальный сайт Администрации муниципального образования «Город Москв» www.saratovmer.ruИнтернет-ресурс: ЭЛКОД: Новое в федеральном законодательстве (ежедневные выпуски) www.elcode.ruИнтернет-ресурс: ГОСТы, СНиПы, СанПин - база нормативной документации, http://gostandsnip.ru/Интернет-ресурс: Википедия - свободная энциклопедия www.ru.wikipedia.orgИнтернет-ресурс: Большой сервер недвижимости www.bsn.ru