Правовой режим самовольной постройки.

В этой связи суды первой и апелляционной инстанций обоснованно отказали в удовлетворении иска. Вывод суда, что само по себе предоставление земельного участка под возведенную постройку не является достаточным основанием для признания на нее права собственности, признан кассационной инстанцией правомерным.
Обязанность по доказывания того, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и законные интересы других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью граждан, согласно ч. 1 ст. 65 АПК РФ возлагается на истца. Этому следует и судебная практика.
Так, ОАО обратилось с иском к ООО о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную ответчиком на земельном участке, который находится в бессрочном пользовании истца.
Решением, оставленным без изменения апелляционной инстанцией, в иске акционерному обществу отказано. Постановлением ФАС Уральского округа от 27.05.2003 по делу № Ф09-1334/03-ГК решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции оставлены в силе. Абзацем 3 п. 3 ст. 222 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. Согласно ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Истцом не доказано, что возведенная им постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Отсутствие указанных выше нарушений и угрозы должно подтверждаться определенными доказательствами, а именно: разрешениями и заключениями соответствующих государственных органов, органов местного самоуправления и организаций, свидетельствующими о соответствии объекта установленным градостроительным, строительным, противопожарным, санитарным и другим нормам и правилам.
Судебная практики по рассмотрению дел о признании права собственности на самовольные постройки свидетельствует о том, что в ряде случаев судом не предпринимаются попытки к получению наиболее широкого круга информации о соответствии самовольно возведенного объекта требованиям действующих норм и правил.
В материалах дел, как правило, присутствуют доказательства соблюдения при строительстве спорных объектов правил пожарной безопасности, санитарных правил, заключения о состоянии конструкций возведенного здания, соответствии объекта строительным нормам и правилам, а также о соответствии объекта самовольной постройки генеральному плану конкретного поселения.
Обязательному выяснению при рассмотрении дел о признании права собственности на самовольную постройку подлежит вопрос о соответствии возведенного объекта экологическим нормам и правилам, поскольку законодательство об охране окружающей среды содержит более чем недвусмысленные требования об обязательном соблюдении экологических норм и правил при проектировании, строительстве, реконструкции и вводе в эксплуатацию зданий, строений и сооружений.
В п. 6 ст. 3 ФЗ “Об архитектурной деятельности в Российской Федерации” предусмотрено, что экологическая экспертиза проводится независимо от источников финансирования проекта в порядке, установленном законодательством об охране окружающей среды. Согласно ст. 37 Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ “Об охране окружающей среды” строительство и реконструкция зданий, строений, сооружений и иных объектов должны осуществляться по утвержденным проектам, имеющим положительные заключения государственной экологической экспертизы, с соблюдением требований в области охраны окружающей среды, а также санитарных и строительных требований, норм и правил. При осуществлении строительства и реконструкции зданий, строений, сооружений и иных объектов принимаются меры по охране окружающей среды, восстановлению природной среды, рекультивации земель, благоустройству территорий в соответствии с законодательством РФ.
Строгие требования в области охраны окружающей среды содержатся в законодательстве применительно к размещению, проектированию, строительству, реконструкции, вводу в эксплуатацию зданий, строений, сооружений и иных объектов.
Указанные положения позволяют сделать вывод, что соблюдение требований в области охраны окружающей среды должно обязательно проверяться судом при рассмотрении дел о признании права собственности на самовольные постройки. Это приобретает особую важность в случаях, когда объектами самовольной постройки являются объекты производственного назначения (гаражи, производственные цеха, склады, авто- и газозаправочные станции и др.), эксплуатация которых может причинить значительный ущерб окружающей среде.
Невыяснение или ненадлежащее выяснение судом вопроса о соблюдении названных требований свидетельствует о неполном исследовании судом всех обстоятельств дела, в том числе фактов ненарушения самовольной постройкой прав и охраняемых законом интересов других лиц, отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан, поскольку к правам и законным интересам других лиц, которые не должны нарушаться сохранением самовольной постройки, относится в том числе и право каждого человека на благоприятную окружающую среду, на ее защиту от негативного воздействия, вызванного хозяйственной и иной деятельностью (ст. 42 Конституции РФ ст. 11 ФЗ “Об охране окружающей среды”).
При исследовании обстоятельств дела нельзя забывать о том, что самовольная постройка, на которую истец просит признать право собственности, должна соответствовать генеральному плану застройки конкретного поселения и находиться в пределах установленных красных линий.
В соответствии с ранее действовавшим и новым градостроительными кодексами генеральный план поселений является основным градостроительным документом о градостроительном планировании развития территорий поселений, осуществляемом прежде всего в целях обеспечения права человека на благоприятные условия жизнедеятельности. Утверждается генеральный план представительным органом местного самоуправления поселения.
Возводимые объекты капитального строительства должны соответствовать градостроительной документации, в том числе и генеральному плану поселения. В противном случае может иметь место нарушение прав и законных интересов как в целом населения соответствующего населенного пункта, так и отдельных граждан.
При рассмотрении дела о признании права собственности на самовольную постройку суду следует оценивать генеральный план конкретного поселения с изменениями, а также соответствие данного плана градостроительным нормам и правилам. На это обстоятельство обращается внимание и в судебной практике.
Так, индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с иском о признании права собственности на нежилое здание. Администрация города заявила встречный иск об обязании предпринимателя снести самовольную постройку. Решением суда первой инстанции в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен.
Оставляя решение суда без изменения, суд апелляционной инстанции пришел, в частности, к выводу, что сохранение самовольной постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, поскольку в соответствии с генеральным планом города, утвержденным Постановлением Совета Министров РСФСР в 1978 г., на земельном участке под спорным объектом недвижимости запроектирована автомагистраль.
ФАС Уральского округа постановлением от 22.01.2004 по делу № Ф09-4053/03-ГК отменил постановление апелляционной инстанции, передав дело на новое рассмотрение в эту инстанцию, указав следующее. В силу ч. 6 ст. 35 Градостроительного кодекса РФ от 07,05.98 № 73-ФЗ7 генеральные планы городских и сельских поселений разрабатываются и утверждаются органами местного самоуправления соответствующих поселений.
Генеральный план городских или сельских поселений до его утверждения подлежит опубликованию и согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления, специально уполномоченными государственными органами в области экологической экспертизы, а также с заинтересованными организациями и населением (ч. 7 ст. 35 Градостроительного кодекса РФ).
В период разработки нового генерального плана города действует ранее утвержденный генеральный план в части, не противоречащей правилам застройки (ч. 8 ст. 35 Кодекса).
В этой связи, учитывая, что генеральный план города был разработан и утвержден в 1978 г. в соответствии с интересами населения и государства в указанное время, суду надлежало исследовать вопрос о наличии изменений в генеральном плане и соответствии его положений градостроительным нормам и правилам, действующим на момент рассмотрения спора.
Анализ судебной практики подтверждает, что иногда при принятии судебных решений игнорируются правила о красных линиях, нарушение которых расценивается как несущественное нарушение градостроительных и строительных норм и правил, Считаем, что вопрос о строительстве самовольной постройки в пределах установленных градостроительной документацией красных линий подлежит обязательному выяснению.
В соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ под красными линиями понимаются линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены сети инженерно-технического обеспечения, линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.
При выдаче разрешения на строительство обязательной проверке подлежит соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, красным линиям.
Учитывая, что красные линии устанавливаются в целях обеспечения общественных интересов при осуществлении градостроительной деятельности, их нарушение без соответствующего согласования при возведении самовольной постройки влечет нарушение прав и законных интересов других лиц. Согласно п. 3 ст, 222 ГК РФ это является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку.
Далее практически все самовольные постройки присоединяются к электрическим сетям, сетям тепло- и водоснабжения, канализационным сетям. В этой связи истцом от соответствующих эксплуатирующих организаций должны быть представлены доказательства того, что указанные сети обеспечивают нормальную эксплуатацию объекта.
С учетом конкретных обстоятельств дела для вывода об отсутствии вследствие сохранения самовольной постройки нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, угрозы жизни и здоровью граждан в ряде случаев требуются также заключения других компетентных органов (например, органов ГИБДД, органов по охране памятников истории и культуры, инспекции по труду).
Анализ рассмотренных Арбитражным судом Красноярского края дел о признании права собственности на самовольные постройки свидетельствует о том, что, как правило, заключения лицензирующих органов о техническом состоянии строительных конструкций объектов самовольной постройки и пригодности их к эксплуатации абсолютно не мотивированы. Подобного рода заключения, имеющиеся в материалах дел, состоят не более чем из одной странички печатного текста и по своему содержанию носят формальный характер.
Формулировки типа “техническое состояние строительных конструкций, качество строительно-монтажных работ, примененные материалы соответствуют действующим нормам в строительстве и обеспечивают безопасную эксплуатацию здания на нормативный срок службы” какой-либо содержательной информации в себе не несут. Каким конкретно нормам в строительстве соответствуют указанные конструкции и работы, на каком основании сделан вывод о безопасности эксплуатации здания, из таких заключений не следует. Думается, подобные заключения не могут служить надлежащим доказательством.
В настоящее время в судебной практике отсутствует единообразный подход к решению вопроса, кто должен быть ответчиком по делам о признании права собственности на самовольные постройки. Законодатель не дает на него прямого ответа.
На практике в качестве ответчиков, как правило, привлекаются администрация города или иного муниципального образования либо орган местного самоуправления, непосредственно наделенный полномочиями по управлению муниципальным имуществом и земельными участками (например, департаменты недвижимости, комитеты по управлению муниципальным имуществом соответствующих муниципальных образований).
Иногда истцы в качестве ответчиков, непонятно по каким соображениям, указывают налоговые инспекции. По некоторым делам в качестве ответчиков истцы называют органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, территориальные управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом, органы по архитектуре и градостроительству и др.
На наш взгляд, надлежащим ответчиком по иску о признании права собственности на самовольные постройки является администрация соответствующего муниципального образования, за исключением случаев, когда нормативно-правовыми актами предусмотрено иное.
Согласно ст. 6 Федерального закона от 28.08.95 № 154-ФЗ “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации” в ведении муниципальных образований находится, в частности, регулирование планировки и застройки территорий муниципальных образований, контроль за использованием земель на территории муниципального образования.
В свою очередь, администрация соответствующего муниципального образования является органом общей компетенции и, будучи таковым, выступает в интересах муниципального образования по большинству вопросов, отнесенных к ведению муниципального образования. Часть этих полномочий она вправе закрепить за созданными ею органами специальной компетенции, наделенными полномочиями по решению строго определенного круга вопросов, указанных в нормативно-правовых актах, определяющих статус таких органов.
При рассмотрении исков о признании права собственности на самовольные постройки суд должен установить наличие целого ряда условий, при наличии которых иск подлежит удовлетворению. В частности, требуется установить факт ненарушения сохранением постройки прав и законных интересов других лиц и то, что сохранение такой постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Для выявления подобных фактов необходимо проверить широкий круг обстоятельств, относящихся к компетенции различных органов, в связи с чем ни один из органов специальной компетенции без предоставления ему специальных полномочий не может самостоятельно выступать в суде в качестве ответчика по делам о признании права собственности на самовольные постройки.
В связи с изложенным следует, в частности, признать неправомерной широко распространенную практику привлечения в качестве ответчиков по делам о признании права собственности на самовольные постройки органов местного самоуправления со специальной компетенцией, непосредственно наделенных полномочиями по /управлению муниципальным имуществом и земельными участками.
Например, по делам о признании права собственности на самовольные постройки, находящиеся на территории г. Красноярска, ответчиком должна выступать администрация города, поскольку Департамент недвижимости администрации города и Комитет по архитектуре и градостроительству (так же как и другие органы), будучи органами администрации города со специальной компетенцией, соответствующими полномочиями не наделены.





Заключение
В заключение хотелось бы обратить внимание на то, что иногда на практике имеет место искаженное понимание положений ст. 222 ГК РФ. Это выражается в том, что п. 3 настоящей статьи применяется изолированно от других положений Кодекса, в том числе от п. 1 ст. 218, в силу которого право собственности на новую вещь возникает при условии, если она создана лицом с соблюдением закона и иных правовых актов, и от общего правила о последствиях возведения самовольной постройки, содержащегося в п. 2 ст. 222, согласно которому самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.
Пункт 3 данной статьи, предусматривающий возможность признания судом права собственности на самовольную постройку, устанавливает исключение из названного общего правила. То есть в исключительном случае при проверке максимально широкого круга обстоятельств, свидетельствующих о ненарушении сохранением самовольной постройки каких-либо прав и законных интересов других лиц, отсутствии какой-либо угрозы жизни и здоровью граждан, суд может признать на такую постройку право собственности за лицом, осуществившим ее на не принадлежащем ему земельном участке, или за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором осуществлена постройка.
Следует отметить, что исключение не должно подменять собой общее правило.






Список литературы
Нормативные правовые акты
Конституция Российской Федерации от 12.12.1993
Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 27.12.2009)// "Российская газета", N 290, 30.12.2004
Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (с изм., внесенными Федеральным законом от 24.07.2008 N 161-ФЗ) // "Российская газета", N 238-239, 08.12.1994.
Литература
Алексеев С.С. Гражданское право. М.: Норма. 2007
Алексеев С.С. Учебник по гражданскому праву. М.: КноРус. 2006.
Алексий П.В. Гражданское право: учебник для вузов. М.: Проспект. 2009
Безбах А.В. Гражданское право. Учебник. М.: Норма. 2006
Брагинский М.И., Витрянский В.В.. Договорное право. Кн.2. М.2001. С.205;
Валявина Е.Ю. Гражданское право. М.: Юрайт. 2006
Грудцына Л. Гражданское право России. М.: Сфера. 2008
Гуев А.Н. Гражданское право. М.: Проспект. 2008
Зенин И.А. Гражданское право: учебник. М.: Юрайт. 2009
Ровный В. В. Договор купли-продажи (очерк теории)/ Отв. ред. проф. Б. Л. Хаскельберг. Иркутск, 2003. С. 109.
Смоленский М.Б. Гражданское право. М.: КноРус. 2006.
Суханов Е.А. Учебник по гражданскому праву. М.: Норма. 2008
Тархов В. А. Гражданское право. Общая часть: Курс лекций. Чебоксары, 2007. С.38–39.
Толстой Ю.К., Сергеев А.П. Гражданское право: учебник для вузов. М.: Феникс. 2009
Моргунов С. Правовые проблемы самовольной постройки // Хозяйство и право. 2004. № 5. С. 118.
Толчеев Н. Признание судом права собственности на самовольную постройку // Российская юстиция. 2003. № 5. С. 32.
Материалы судебной практики
Дела № А33-18883/03-с2, А33-3092/04-с2, A33-17S78/04-C2. Архив Арбитражного суда Красноярского края.
Решения Арбитражного суда Красноярского края по делам № А33-9020/04-с2, А33-9909/04-с2, АЗЗ-16173/04-с2. Архив Арбитражного суда Красноярского края.





Валявина Е.Ю. Гражданское право. М.: Юрайт. 2006

Суханов Е.А. Учебник по гражданскому праву. М.: Норма. 2008

Моргунов С. Правовые проблемы самовольной постройки // Хозяйство и право. 2004. № 5. С. 118.

Безбах А.В. Гражданское право. Учебник. М.: Норма. 2006

Алексий П.В. Гражданское право: учебник для вузов. М.: Проспект. 2009

Алексий П.В. Гражданское право: учебник для вузов. М.: Проспект. 2009

Грудцына Л. Гражданское право России. М.: Сфера. 2008

Зенин И.А. Гражданское право: учебник. М.: Юрайт. 2009

Гуев А.Н. Гражданское право. М.: Проспект. 2008

Суханов Е.А. Учебник по гражданскому праву. М.: Норма. 2008

Суханов Е.А. Учебник по гражданскому праву. М.: Норма. 2008

Алексий П.В. Гражданское право: учебник для вузов. М.: Проспект. 2009

Алексий П.В. Гражданское право: учебник для вузов. М.: Проспект. 2009

Грудцына Л. Гражданское право России. М.: Сфера. 2008













38