Формирование инвестиционного портфеля предприятия (на примереООО «СК Конструктив»).

В случае внесения денег исходная стоимость должна быть увеличена на внесенную сумму, а в случае изъятия уменьшена на величину изъятой суммы.Определение годовой доходности портфеля может быть осуществлено двумя способами. Можно использовать обыкновенное суммирование квартальной доходности. Однако более точным значением годовой доходности будет являться ставка, исчисленная по формуле сложных процентов, так как в ней учитывается стоимость одного рубля в конце года при условии, что он был вложен в начале года, и предполагается возможность, реинвестирования как самого рубля. Так и любой прибыли, полученной на него в начале каждого нового квартала:Годовая доходность = [(1+r1)(1+ r2)(1+ r3)(1+ r4)] – 1Для оценки эффективности управления портфелем необходимо также оценить уровень его риска за выбранный временной интервал. Обычно оценивают два вида риска: рыночный с помощью бета-коэффициента, и общий, измеряемый стандартным отклонением. Правильный выбор анализируемого риска имеет большое значение. Если оцениваемый портфель инвестора является его единственной инвестицией, то наиболее подходящей мерой риска будет общий риск, измеряемый стандартным отклонением. Если же инвестор имеет несколько финансовых активов, то правильным будет оценка рыночного риска портфеля, измеряемого бета-коэффициентом, и его влияния на общий уровень риска.Для оценки общего риска портфеля за выбранный временной интервал используется формула:,гдеrpt – доходность портфеля за период t;arp- средняя доходность портфеля;T – количество периодов, на которые разбит временной интервал.Средняя доходность портфеля определяется по формуле:Из двух портфелей, обладающих одинаковым уровнем дохода наиболее эффективен тот, который обеспечивает наименьший риск и/или срок инвестирования, т.е. из двух портфелей с одинаковым сроком и/или риском выбирают тот, который обладает наибольшей доходностью1.Для этого инвестор должен оценить ожидаемую доходность, дюрацию и стандартное отклонение каждого портфеля, а затем выбрать «лучший» из них. Дюрация — важный показатель, позволяющий выбрать вариант формирования портфеля долговых ценных бумаг. Если сравнивать портфели только по их абсолютным значениям, то, как правило, сложно сделать правильную оценку. Например, доходность одного портфеля составляет 150% годовых, а второго — 100%. Результаты по формированию первого портфеля кажутся более предпочтительными. Однако, если его риск в два раза выше риска второго портфеля, то второй более эффективен.оценкаэффективностиинвестиционного портфеляООО «СК Конструктив»ООО «СК Конструктив» - это мощный производственный комплекс, выполняющий все виды строительных работ - от создания проекта до оформления документов готового объекта. Кроме собственно строительных работ, подразделения компании производят бетон и металлоконструкции, монтируют окна.ООО «СК Конструктив» имеет в своем инвестиционном портфеле несколько проектов.1. ООО «СК Конструктив» -рассматривает проект строительства и эксплуатацииТоргово-досуговогоцентра «Радуга».Идея проекта заключается в создании сбалансированного комплекса элементов торговой и досуговой инфраструктуры, способного обеспечить жителей сервисом европейского уровня. Торгово-досуговый комплекс предназначен для оказания услуг высокого уровня сервиса, привычных современному человеку, проживающему в загородном доме, и не готовому тратить два – три часа личного времени на поездку в автомобиле.Цели проекта:Строительство современного торгово-досугового объекта.Создание высокодоходного предприятия.Формирование пула арендаторов, синергетически поддерживающих друг друга.Организация получения стабильной прибыли инвестором, путем создания УК полного цикла.Эффективная эксплуатация недвижимости с применением новейших технологий.Удовлетворение запроса на аренду эффективных торговых и специальных площадей.Будет построен Торгово-досуговый комплекс в состав которого войдут:супермаркет продуктов;магазины непродовольственных товаров и предметов интерьера;рестораны быстрого обслуживания и национальной кухни;салон красоты, аптека, офисные помещения и др.Таблица .Интегральные показатели эффективности проекта 1 Показатель  Единица измеренияЗначениеДлительность проектагод6Величина инвестиций, в том числе:тыс. руб.175 441Основные средстватыс. руб.175 159Оборотные средстватыс. руб.282Финансирование  Собственные средстватыс. руб.87 741Кредит банкатыс. руб.87 700Ставка кредита%14Ставка дисконтирования %16Дисконтированный период окупаемостигод4,34Чистый дисконтированный доходтыс. руб.41 124,8Индекс доходности 1,24Внутренняя норма доходности%36,4Рис. .. Финансовый профиль проекта 12. ООО «СК Конструктив» планирует реализацию проекта строительства и эксплуатация бизнес центра «Квадрат». Бизнес-центр «Квадрат» – современный бизнес-центр, расположенный в центре престижного Западного административного округа Москвы.Здание бизнес - центра «Квадрат» имеет шесть этажей, общая площадь строения составляет 15500 квадратных метров. Офисных помещений: 9 500 кв. м. Планировка внутри здания – это свободный стиль, она удобна для сотрудников, арендаторов и посетителей. Здание бизнес - центра «Квадрат» имеет систему центрального отопления и водоснабжения, оборудовано приточно-вытяжной системой вентиляции и центральная система кондиционирования. Также действует весь комплекс современной системы пожаротушения. Технические оснащения: видео наблюдение, контроль и управление доступом. Оборудована охраняемая наземная парковка на 400 автомобилей, плюс ко всему, имеется и парковка подземная, что удобно не только для сотрудников, но и для посетителей бизнес - центра «Квадрат». Бизнес-центр «Квадрат» находится всего в 1,5 км от Кутузовского проспекта с одной стороны и 3 км от Мичуринского – с другой. Такое расположение обеспечивает скорость и комфорт в передвижении: отсюда доступны ММДЦ «Москва Сити», Третье транспортное кольцо, Садовое кольцо, Новый Арбат, Краснопресненская набережная, а также такие значимые магистрали, как пр-т Вернадского, Ленинский пр-т и Профсоюзная улица.Ближайшие к бизнес-центру «Квадрат» станции метро: Кунцевская, Славянский бульвар.Идея проекта заключается в создании комплекса элементов офисной инфраструктуры. Офисный комплекс предназначен для оказания услуг высокого уровня сервиса.Таблица 2.2Интегральные показатели эффективности проекта 2 Показатель  Единица измеренияЗначениеДлительность проектагод6Величина инвестиций, в том числе:тыс. руб.461 682Основные средстватыс. руб.459 792Оборотные средстватыс. руб.1 890Финансирование  Собственные средстватыс. руб.230 882Кредит банкатыс. руб.230 800Ставка кредита%14Ставка дисконтирования %16Дисконтированный период окупаемостигод5,05Чистый дисконтированный доходтыс. руб.68 628Индекс доходности 1,15Внутренняя норма доходности%27,1Рис. 3.1. Финансовый профиль проекта 2Анализ эффективности проекта показал его приемлемость по всем рекомендуемым критериям.3. ООО «СК Конструктив» планирует реализацию проекта строительства и эксплуатации торгово-офисного здания.Трёхэтажное здание (каждый этаж по 1000 кв. м). Первый и второй этаж – сдача помещений для торговли (строительные и отделочные материалы) - аренда 1300 руб. м.кв/месяц. Третий этаж офисы - продажа (45 тыс. руб./ кв. м.). Предусмотрено панорамное остекление.Торгово-офисный центр будет строится уже на существующей торговой площадке. Инженерные сети подведены.Таблица .Интегральные показатели эффективности проекта 3 Показатель  Единица измеренияЗначениеДлительность проектагод6Величина инвестиций, в том числе:тыс. руб.90 303Основные средстватыс. руб.90 000Оборотные средстватыс. руб.303Финансирование  Собственные средстватыс. руб.12 203Кредит банкатыс. руб.45 000Ставка кредита%17Ставка дисконтирования %18Дисконтированный период окупаемостигод4,63Чистый дисконтированный доходтыс. руб.9 205,6Индекс доходности 1,11Рис. .. Финансовый профиль проекта 34. ООО «СК Конструктив» планирует реализацию проекта строительства29-этажного многоквартирного жилого дома с обеспечением детской, спортивной площадкой и зоны отдыха взрослых.Строительная площадка находится в самом центре города, недалеко от пешеходных зон и мест отдыха, а также недалеко от администраций городского и областного уровней.Местом строительства жилого комплекса является район с высокой плотностью существующей жилой застройки, которая существует в течение очень долгого времени. Основная масса построек - жилые дома, большинство из которых находятся в хорошем техническом состоянии и не являются аварийными.Жилые площади, м. в.27 000Офисные площади, м кв.1 250Машино-места, м/место 102Ожидаемая выручка от продаж реализованного проекта – 6 307 457 тыс. руб. Планируемые затраты на производство и осуществление3 210 754 тыс. руб.Источникфинансированияинвестиции компании: собственные средства в размере 500 млн. руб.и инвестиционный кредит в банке на сумму 700млн. руб.сроком на 11 кварталов, ставка 20% годовых. Часть финансирования проекта идет за счет продаж на этапе строительства.Дисконтированный срок окупаемости проекта 2,64года, чистая текущая стоимость – 987 044 тыс. руб., индекс прибыльности1,41.Таблица .Показатели эффективности проекта 4  Показатель  Единица измеренияЗначениеДлительность проектагод4Ставка дисконтирования %16Дисконтированный период окупаемостигод2,64Чистый дисконтированный доходтыс. руб.987 044,5Индекс доходности 1,41Внутренняя норма рентабельности %97,50Рис. 3.4. Финансовый профиль проекта 4Анализ инвестиционного портфеля показал, что наиболее эффективным является проектстроительства29-этажного многоквартирного жилого дома с обеспечением детской, спортивной площадкой и зоны отдыха взрослых.ЗаключениеДля предприятий, осуществляющих производственную деятельность, основным типом формируемого инвестиционного портфеля является портфель реальных инвестиционных проектов, для институциональных инвесторов – портфель финансовых инструментов.Портфель реальных инвестиционных проектов формируется инвесторами, осуществляющими производственную деятельность, и включает объекты реального инвестирования всех видов.По сравнению с другими видами инвестиционных портфелей портфель реальных инвестиционных проектов обычно является наиболее капиталоемким, более рисковым в связи с продолжительностью реализации, а также наиболее сложным и трудоемким в управлении. Это определяет высокий уровень требований к его формированию, тщательность отбора каждого включаемого в него инвестиционного проекта.Обобщенная оценка инвестиционных проектов по критерию эффективности осуществляется на основе показателя эффективности инвестиций. Обычно используются показатели чистой текущей стоимости) (NPV); индекса рентабельности инвестиций (IR); дисконтированного срока окупаемости (DPP); внутренней нормы прибыли (IRR).Для оценки эффективностипортфеляфинансовых инструментов необходимо измерить доходность и уровень его риска. Доходность портфеля может быть осуществлено двумя способами:1) обыкновенное суммирование квартальнойдоходности;2) ставка, исчисленная по формуле сложных процентов. Обычно оценивают два вида риска: рыночный с помощью бета-коэффициента, и общий, измеряемый стандартным отклонением.ООО «СК Конструктив» имеет в своем инвестиционном портфеле несколько реальных проектов.1.Проект строительства и эксплуатации Торгово-досугового центра «Радуга». Идея проекта заключается в создании сбалансированного комплекса элементов торговой и досуговой инфраструктуры, способного обеспечить жителей сервисом европейского уровня.2.Проект строительства и эксплуатация бизнес центра «Квадрат».Идея проекта заключается в создании комплекса элементов офисной инфраструктуры. Офисный комплекс предназначен для оказания услуг высокого уровня сервиса.3.Проект строительства и эксплуатации торгово-офисного здания.Торгово-офисный центр будет строится уже на существующей торговой площадке. Инженерные сети подведены.4.Проект строительства29-этажного многоквартирного жилого дома с обеспечением детской, спортивной площадкой и зоны отдыха взрослых. Анализ инвестиционного портфеля показал, что наиболее эффективным является проектстроительства29-этажного многоквартирного жилого дома с обеспечением детской, спортивной площадкой и зоны отдыха взрослых.литератураВиленский, П.Л. Оценка эффективности инвестиционных проектов: Теория и практика / П.Л. Виленский, В.Н. Лившиц, С.А. Смоляк. – М.: Дело, 2019. – 1103 с.Касьяненко Т., Маховикова Г. Экономическая оценка инвестиций. Учебник и практикум. – М.: Юрайт. 2021– 564 с.Леонтьев В, Бочаров В, Радковская Н. Инвестиции. Учебник и практикум. – М.: Юрайт. 2020– 456 с.Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов (третья редакция); [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.isa.ru/.Михайленко М. Рынок ценных бумаг. Учебник и практикум. – М.: Юрайт. 2020.– 326 с.Орлова Е.Р. Оценка инвестиций: учеб. пособие / Е.Р. Орлова. – М.: МАОК, 2019. – 385 с.Рынок ценных бумаг. Учебник. Под редакцией Берзона Н.И. – М.: Юрайт. 2019– 444 с.