оценка объекта недвижимости

Таким образом, при оценке рыночной стоимости объекта будет использован метод капитализации доходов, так как не планируется перепродажа недвижимости в конце прогнозируемого периода.Метод капитализации доходов основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации.Коэффициент капитализации (Kk) — это процентная ставка, применяемая для уменьшения потока доходов до единой суммы, включая доход инвестора на вложенный капитал и доход на инвестиции.Этапы оценки:1) Расчет годового ЧОД;2) Расчет Кк;3) Расчет рыночной стоимости объекта недвижимостиРасчеты:1) Для того чтобы рассчитать ЧОД, необходимо сначала определить потенциальный валовой доход (ПВД) и действительный валовой доход (ДВД) по следующим формулам:ПВД = Ст. ар. сред. х 12где Ст. ар. сред. - средняя арендная ставка по аналогичным объектам12 - количество месяцев в годуДВД = ПВД х (1 - Кпотерь), где Кпотерь - коэффициент от недосдачи площадей в аренду и недосбора платежей. Принимают равным 10-15%.ЧОД = ДВД - Ропер, где Ропер - расходы операционные, которые включают в себя оплату за ЖКУ(электричество, вода, газ, оплата за квартиру по площади).Ст. ар. сред. = (25000+20000+19000+21000)/4 = 21 250 руб. - средняя стоимость аренды 1 комнатной квартиры с мебелью и бытовой техникойТаким образом:ПВД = 21 250 х 12 =255 000 руб.ДВД = 255 000 х (1 - 0,1) = 229 500 руб.ЧОД = 255 000 - 4000 х 12 = 207 000 руб.2) Для расчета Кк применяется следующая формула:Кк = Rн + Нв.кгде Rн - ставка доходности инвестора на вложенный капитал, %Нв.к - норма возврата капитала, %Нв.к рассчитываем по методу Ринга:Нв.к = 1/n, где n - срок службы недвижимости остаточный.Rн определяем методом кумулятивного построения:Rн = Rб.р. + П1 + П2 + П3 + С, (11)где Rб.р - безрисковая ставка. Это доходность по безрисковым инвестиционным инструментам, которая отвечает требованиям надежности, ликвидности и доходности (годовая депозитная ставка, ставка доходности к погашению облигаций федерального займа, ставка рефинансирования ЦБ РФ).П1 - премия за ликвидность:П1 = Rб.р Ч q/12где q - срок экспозиции объекта в месяцах;П2 - премия за риск вложения в оцениваемый объект учитывает возможность изменения стоимости в оцениваемый объект в будущем, обусловленной потерей потребительских свойств (от 0 - 5%);П3 - премия за инвестиционный менеджмент, предусматривает поправку к безрисковой ставке, необходимость которой возникает в силу сложности управления объектом оценки. Величина данной премии рассчитывается экспертно или на основании ранжирования риска по 5 бальной шкале (1 - низкое значение, 5 - высокое).С - страновой риск - риск за нестабильные условия в стране.Таким образом:Нв.к = 1/ 120 - 42 = 0,013 или 1,3%Rб.р = 7%П1 = 0,07 Ч 6/12 = 0,035 или 3,5%П2 = 2%П3 = 1%Rн = 7 +3,5 +3 +2 + 1 = 16,5%Кк = 16,5+1,3 = 17,8% или 18%3) Рассчитываем рыночную стоимость объекта недвижимости по формуле:Сн = ЧОД/КкСн = 207 000/0,18 =1 150 000 руб.Вывод: Из приведенных выше расчетов, стоимость оцениваемого объекта доходным подходом составила 1 150 000 руб.2.3 Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта сравнительным подходомСравнительный подход к оценке недвижимости основан на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и на сравнении оцениваемого объекта с аналогичными объектами.Существует несколько общепринятых методов расчета суммы корректировок. В данной работе целесообразно применять метод анализа парных продаж, т.к. основывается на продаже двух объектов, схожих по параметрам по всем характеристикам, кроме одной, по которой должна быть рассчитана корректировка.а) Расчет средней цены за 1м2 по Ан1 и Ан3 = (89 765 + 90 854)/2 = 90 309,5 руб. - обычное состояниеб) Расчет средней цены за 1м2 по Ан2, Ан4 = (91 543 + 92 849) / 2 = 92 196 руб - хорошее состояниев) Расчет корректировки по состоянию за 1м2 по Ан5= 100 000 - отличное состояниег) Расчет корректировок методом парных продаж:Ан5 и среднее значение по Ан2;Ан4 = 100 000 - 92 196 = 7 804 руб.Ан4 и среднее значение по Ан1;Ан3 = 92 196 - 90 309,5 = 1 886,5 руб.д) Расчет средневзвешенной стоимости:0,166 х 89 765 = 14 900,99 руб.0,251 х 90 854 = 22 804,354 руб.0,166 х 91 543 = 15 196,138 руб.0,251 х 92 849 = 23 305,099 руб.0,166 х 100 000 = 16 600 руб.е) Расчет суммарной средневзвешенной стоимости 1м2:14 900,99 + 22 804,354 + 15 196,138 + 23 305,099 + 16 600 = 92 806,581ж) Расчет стоимости оцениваемого объекта:Сн = 92 806,581х37 = 3 433 843,497 руб.Вывод: Стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная сравнительным подходом, составила 3 433 843,497 руб.2.4 Согласование результатов оценкиОкончательная стоимость оцениваемого имущества представляет собой информированную и разумную оценку оценщиком денежной оценки потенциальной сделки с имуществом, включенным в задание по оценке.В данной работе для корректировки результата используется метод интерполяции. В качестве определяющего (Vопр) результата был выбран сравнительный подход, а в качестве корректирующего (Vпопр) – доходный подход.Этапы расчета:1. Vопр - сравнительный подход; Vпопр - доходный подход2. Рассчитывается степень отклонения более достоверного результата от наименее объективной стоимостной оценки, без учета знака.Ср.п / Д.п.= [(3 433 843,497 - 1 150 000) / 3 433 843,497] х 100% = 66,5%Т.к степень отклонения результатов сравнительного и доходного подходов составляет 66,5%, используется формула базового расчета стоимости:(VопрХ5 + Vпопр) х 6 = ((3 433 843,497 х 5) + 1 150 000) / 6 = 3 053 202,913 руб.Ср.п / З.п. = [(3 433 843,497 - 4 773 605,616 ) / 3 433 843,497] х 100% = 39%Т.к. степень отклонения результатов сравнительного и затратного подходов составляет 39%, используется формула базового расчета стоимости:(Vопрх4 + Vпопр) ч 5 = (3 433 843,497 х 4 + 4 773 605,616) / 5 = 3 701 795,918 руб.(3 701 795,918- 3 053 202,913) / 3 701 795,918 х 100% = 17,5 %(Vопр + Vпопр) / 2 = (3 701 795,918 +3 053 202,913) / 2 = 3 377 499,415 руб. - согласованная стоимость оцениваемого объекта.Вывод: Из всех вышеприведенных расчетов с использованием выручки, себестоимости, сравнительных подходов и согласования конечного результата окончательная стоимость оцениваемого объекта - квартиры, составила3 377 499,415 руб.ЗАКЛЮЧЕНИЕНедвижимость во всем мире считается хорошим объектом для инвестиций. Организации и частные лица охотно покупают жилую и коммерческую недвижимость, по сравнению с другими формами инвестирования вложения в недвижимость имеют ряд преимуществ.Инвестиции в недвижимость приносят доход инвестору как за счет роста цен на недвижимость, так и за счет сдачи недвижимости в аренду. В долгосрочной перспективе цены на недвижимость имеют тенденцию к росту, несмотря на возможное локальное снижение во время различных экономических кризисов. В некоторых случаях цены на недвижимость и цены на аренду находятся в обратной зависимости, т. е. если цены на недвижимость падают, цены на аренду могут расти, и наоборот. Это снижает инвестиционный риск.Риски, связанные с инвестициями в недвижимость, как правило, ниже, чем риски, связанные с инвестициями в акции или с инвестициями на международном валютном рынке. Если стоимость недвижимости падает, остается возможность ее сдачи в аренду, что позволяет пережить трудные для экономики времена, получая доход от аренды, как правило, выше, чем доход от банковских вкладов.Недвижимость, в которую инвестор вложил средства на долгосрочные или среднесрочные цели (например, для получения дохода от аренды квартиры или торгового заведения), легко может быть заложена в банке для получения кредита в размере от 50 до 80 процентов от рыночной стоимости объекта. Это позволяет вам продолжать получать доход от имущества в виде аренды или продолжать пользоваться объектами, но в то же время получить доступ к необходимым средствам для дополнительных инвестиций или для других целей.На данный момент цены на недвижимость продолжают возрастать. С начала пандемии в связи с COVID-2019 в нашей стране значительно возросли цены на недвижимость. Это можно объяснить тем, что люди, имеющие в запасе какие-то сбережения, активно начали вкладывать в недвижимость, а продавцы в свою очередь начали поднимать цены, так как спрос значительно увеличился. Немало людей заказывали оценку перед покупкой недвижимости пытаясь разумно подойти к недешевой покупке.В первой главе работы рассмотрено понятие недвижимости, виды стоимости недвижимости, основные подходы, методы оценки недвижимости. Во второй главе проведена оценка имущества с использованием трех подходов к оценке, согласованы результаты оценки рыночной стоимости имущества и доказана его окончательная стоимость.СПИСОК ИСПОЛЬЗЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫНормативно-правовая база"Конституция Российской Федерации" (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020)"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 21.12.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 29.12.2021)Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 02.07.2021) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"Учебная литература, монографииАлександров, В.Т. Оценка устаревания и наиболее эффективного использования недвижимости: Учебно-практическое пособие / В.Т. Александров. - М.: Стройинформиздат, 2013. - 256 c. Бекасов, Ш. Оценка стоимости недвижимости: сборник задач: Учебное пособие для ВУЗов / Ш. Бекасов. - М.: КноРус, 2010. - 260 c.Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие под ред. д-ра экон. наук, проф. Федотовой М.А. М., 2013. - 344 с.Касьяненко, Т. Оценка недвижимости: Учебник / Т. Касьяненко. - М.: Проспект, 2019. - 512 c.Мустафина З.К. Об объектах недвижимого имущества и некоторых его видах//Марийский юридический вестник. Государство и право: актуальные вопросы истории и современности. 2019. № 9. С. 224-230.Севостьянов, А.В. Экономическая оценка недвижимости и инвестиции / А.В. Севостьянов. - М.: Academia, 2018. - 40 c.Сутягин В.Ю. Практические аспекты оценки стоимости капитала российских компаний//Финансовая аналитика: проблемы и решения. 2017. № 36. С. 24-34.Тэпман Л.Н. «Оценка недвижимости», под редакцией В.А. Швандара, Учебное пособие, Изд-во «ЮНИТИ-ДАНА», М. – 2015;Федотова, М.А. Оценка недвижимости (бакалавриат) / М.А. Федотова. - М.: КноРус, 2018. - 176 c.Фокина, О.М. Оценка недвижимости: Учебник / О.М. Фокина. - М.: Финансы и статистика, 2018. - 560 c.Щербаков А.И. Основы экономики недвижимости: Учеб. пособие/ А.И. Щербаков, И.И, Золотарев, Н.А. Щербакова. Москва, 2015.Яскевич Е.Е. Практика оценки недвижимости. Москва: Техносфера, 2014. — 504 c.Электронные ресурсыОфициальный сайт Росреестра [Электронный ресурс]. – Режим доступа : www.rosreestr.ru.Электронная правовая база КонсультантПлюсhttp://www.consultant.ru/ Электронная правовая база ГАРАНТ https://www.garant.ru/