Методы оценки зданий и сооружений. Документы для оценки зданий и сооружений.

скелет; повреждение балок, перемычек, смещение элементов покрытия и полов на опорах.1.11 Детальный осмотр стальных конструкцийС подробным осмотром стальных конструкций включает в себя:Инструментальное измерение дефектов, обнаруженных во время визуального осмотра, с определением структурного отклонения, трещин, смещения опорного блока, структурных вертикальных отклонений и т.д.;оценка коррозионного повреждения конструкций;Инструментальный контроль сварных, заклепочных и болтовых соединений;Определение физических и механических характеристик стали.1.12. Определение качества стальных конструкцийКачество стальных конструкций определяется механическим испытанием образцов, их химическим и металлографическим анализом.Лабораторные исследования определяют следующее:предел текучести, сопротивление времени, удлинение;Ударная прочность стали на ГОСТ 9454-78* для конструкций, для которых это требуется согласно СНиП 11-23-81*.Механические испытания образцов проводятся по инструкциям ГОСТ 1497-84 и 9454-78 и СНиП 11-23-81*. Химический состав стали определяется на основе химического или спектрального анализа; структура стали - при необходимости (неизвестная сталь, долгосрочная эксплуатация и т.д.) - на основе металлографического анализа; наличия и характера включений и микротрещин по ГОСТ 10243-75 и 5639-82. На основе лабораторных испытаний стали ее сортность определяется в соответствии с требованиями соответствующих Гостов.1.13. Методология обследования деревянных частей зданий и сооруженийПри осмотре деревянных частей зданий и сооружений собираются данные о целом объекте, о его несущих и защитных конструкциях, о прочности и физико-механических характеристиках материалов, об условиях эксплуатации объекта.Осмотр деревянных частей зданий и сооружений следует проводить визуальными и инструментальными методами. При осмотре деревянных частей зданий и сооружений особое внимание следует уделять участкам, которые являются районами наиболее вероятного биоэнтомологического повреждения и замерзания сооружений (на фундаментах, каменных стенах, стальных и железобетонных колоннах и т.п., в бревенках и домах деревянных наёмных коронок; перекрывающие участки и перекрывающиеся по периметру здания вдоль внешних стен; зоны покрытия мансардного пола в местах чердачных окон, граней, парапетов и элементов вентиляционных шахт, канализационных стоек, дымоходов, а также крепежных элементов электроснабжения, телевизора и т.д.; настенных секций под карнизами крыши, где расположены балконы и стоки, под окнами; секции потолков с пола на пол в местах балконов, ванных комнат, отопления, канализации и водопровода; швы между панелями стен и между облицовочными плитами).Для определения фактического состава и состояния деревянных частей объекта необходимо произвести случайные вскрытия. Места вскрытия должны выбираться в местах с видимыми повреждениями деревянных частей участка.2. Оценка технического состояния зданий и сооруженийДля оценки технического состояния зданий и сооружений определены следующие параметры: прочность и однородность конструкционного материала;состояние коррозии конструкций;толщина бетонного слоя;Расположение, диаметр и класс арматуры в бетонных конструкциях; Геометрические характеристики стальных профилей;класс стали;Сопротивление конструкции из стали;износ ржавчины;наличие дефектов в сварных швах;Наличие скрытых дефектов; линейные деформации; долгосрочное влияние на конструкцию.На основе результатов испытаний производятся расчеты конструкций и их компонентов на основе строительной механики. Результатом проделанной работы является доклад о техническом состоянии объекта.На основе отчета о техническом состоянии объекта разрабатывается проект реконструкции (при необходимости), который предусматривает приведение конструкций здания или сооружения в соответствие с требуемыми эксплуатационными параметрами.3. Методы оценки стоимости недвижимостиСуществует несколько десятков методов оценки недвижимости, используемых для различных типов объектов: зданий, зданий, земельных участков, квартир и т.д. Выбор конкретного метода оценки зависит от ряда факторов, включая характер объекта, цель и функция оценки, а также информация, имеющаяся в распоряжении эксперта.Если недвижимость приносит стабильный доход - наиболее подходящий метод капитализации; если стоимость квартиры оценивается и имеется достаточно рыночных данных о фактической продаже аналогичных квартир на рынке жилья, то метод анализа прямых продаж является более подходящим для оценки; если объект недвижимости работает в "пассивном" секторе рынка недвижимости, один из методов затратного подхода считается оптимальным.Выбор метода зависит от функции оценки. Если результаты оценки необходимы для страхования объекта, то один из методов стоимостного подхода был бы более подходящим. Если результаты оценки необходимы для инвестирования в развитие недвижимости, то лучше использовать один из методов прибыльного подхода. Цели оценки еще более тесно связаны с ее методами.Таким образом, выбор метода оценки недвижимости является сложным, творческим процессом.Наилучший выбор в значительной степени зависит от опыта и практических навыков специалиста по оценке. Экспертам рекомендуется определять стоимость недвижимости с использованием как можно большего числа методов оценки, и если результаты оценки различных методов будут согласованы, вероятность получения более точной стоимости имущества значительно возрастет.Все методы оценки недвижимости сгруппированы специалистами по трем направлениям: себестоимость, рентабельность и сравнительная оценка (рынок).Стоимостный подход основан на предположении о том, что стоимость строительства объекта (за вычетом амортизации) вместе с рыночной стоимостью земли, на которой расположен объект, является приемлемым эталоном для определения рыночной стоимости всего имущества. Группа методов для метода учета затрат состоит из четырех основных методов оценки: метод сопоставительной единицы (или метод удельной стоимости), метод единицы измерения, метод оценки и метод индекса. Для определения стоимости приносящих доход предприятий в рамках подхода, основанного на учете доходов, используются два основных метода: метод капитализации и метод дисконтирования.Сравнительный (или рыночный) подход включает два основных метода: метод прямого сопоставления продаж и метод валового мультипликатора арендной платы.Наиболее распространенным методом оценки в группе сравнительных подходов является метод прямого сопоставления продаж. Метод сравнения прямых продаж (далее - метод анализа продаж) заключается в анализе фактической продажи недвижимости и сопоставлении объектов, в отношении которых были совершены эти сделки, с оцениваемым имуществом. Этот метод оценки недвижимости основан на принципе замещения, который гласит, что покупатель не будет покупать недвижимое имущество, если его стоимость превышает стоимость приобретения аналогичного имущества на рынке с той же полезностью. Следовательно, предполагается, что цены, по которым рынок недвижимости связан с продажей объекта, аналогичного или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость.Используя метод анализа продаж, оценщик изучает сопоставимую недвижимость, которая недавно была продана в соответствующем секторе рынка недвижимости, и корректирует цену с учетом различий, существующих между оцененными и сопоставимыми объектами недвижимости. В результате этой процедуры устанавливается продажная цена каждого сопоставимого объекта, как если бы он имел те же основные характеристики, что и объект, оцениваемый при продаже.Метод прямого сопоставления наиболее применим к развитым секторам рынка недвижимости, таким, как рынок жилья. В сравнительном подходе к оценке недвижимости также используется метод валовой мультипликатора арендной платы.ЗаключениеЗдания относятся к категории объектов, состояние которых может привести к непредсказуемым катастрофическим последствиям. Поэтому в каждом таком здании должна быть внедрена комплексная система безопасности.Одним из наиболее важных элементов этой системы являются меры по предотвращению ущерба зданию в результате воздействия природных и антропогенных факторов: промышленной динамики, воздействия ветра, изменений в грунте и фундаменте и т.д.Наиболее важной проблемой в безопасной эксплуатации зданий является контроль за деформированным состоянием их несущих конструкций. Согласованность в обследовании технического состояния является необходимым условием адекватности оценки недвижимости. Однако, независимо от мотива, работа оценщика невозможна без информации о фактическом техническом состоянии объекта, включая его структурные элементы, компоненты и инженерные системы, составляющие содержание полномасштабных съемочных материалов, На момент проведения обследования действовали нормативные и методологические документы. Традиционно техническое состояние здания обычно определяется степенью износа (физического, функционального, внешнего). В то же время следует учитывать, что изменения в условиях эксплуатации, функциональности конструкции и нормативных требованиях влияют на уровень технического состояния. Специальная группа состоит из строящихся объектов, долгосрочных неиспользуемых, "сохраненных" и т.д. Степень незавершенного и нерабочего времени определяет фактическое состояние сооружений (наличие и степень повреждения, отклонение от проектных решений, возможно, принятых в ходе строительства, эксплуатации, ремонта или реконструкции), необходимость проведения восстановительных, восстановительных или восстановительных работ. Заключительным документом, в котором резюмируются результаты проделанной работы, является экспертное заключение (доклад) о техническом состоянии объекта.Таким образом, заключение о техническом состоянии объекта является базовым документом, который позволяет оценить фактическую стоимость объекта, целесообразность или возможность проведения ремонтно-восстановительных работ, оценить страховой риск. Список источников и литературыНормативно-правовые акты1. СП-13-102-2003. Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений. М: ФГУП ЦПП, 2003.2. ТСН 13-311-01. Обследование и оценка технического состояния зданий и сооружений.3. МГСН 2.07-01Основания, фундаменты и подземные сооружения.4. РД.22-01-97 Требования к проведению оценки безопасности эксплуатации производственных зданий и сооружений поднадзорных промышленных производств и объектов (обследования строительных конструкций специализированными организациями).Учебная и научная литература1. Д. С. Воробьев. С Техническая оценка зданий и сооружений, М-во образования и науки Рос. Федерации, Волгогр. гос. архит.-строит. ун-т, 2015.2.Пособие по обследованию строительных конструкций зданий. — М. :ЦНИИпромзда-ний, 2004 — 78 с.