Правовое регулирование найма жилого помещения

Сущность данного договора заключается в предоставлении возмездного жилья на определенные сроки для удовлетворения потребностей нанимателя в жилом помещении, что не предусматривает систематизации сдачи жилья в качестве главной цели получения прибыли, а также в том, чтобы получить прибыль.Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.Кроме того, доход, полученный наймодателем от сдачи жилья в аренду, не считается прибылью по налоговому законодательству, прежде всего по Налоговому Кодексу РФ. Таким образом, налогообложение физическими лицами и организациями является получаемые ими доходы, например, физическим лицам уплачивается налог на доход, полученный от сдачи в аренду или иного пользования имуществом, находящимся в Российской Федерации.В соответствии с изложенным, необходимо понимать «коммерческую сущность» договора найма жилья так: основной его целью является удовлетворение потребностей граждан в жилом помещении, но при этом позволяет владельцу жилья получить доход.Глава 4. Проблемы законодательства, регулирующие вопросы договора найма жилого помещенияВ главе 35 Гражданского кодекса Российской Федерации содержится несколько статей, где законодатель все же ограничивает права нанимателя и граждан, проживающих вместе с ним, и таким образом отходит от их принципа «равенства».Так, к примеру, при условии согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно живущих с ним, другие граждане могут быть вселены в жилое помещение в качестве постоянно проживающих с нанимателем. Такое согласие не требуется при вселении несовершеннолетних детей.При этом законодатель не требует согласия граждан, проживающих совместно с нанимателем, на вселение в поднаниматели, при этом следует учитывать, что вселение третьих лиц в жилое помещение может создавать определенные препятствия, ограничивать право места жительства этих лиц.В этой связи необходимо внести в действующее законодательство изменения, а именно в части получения согласия постоянно проживающих с нанимателем лиц при передаче жилого помещения или его части в поднаем. Надо уделять особое внимание установлению законодательного предела свободы сторон договора при согласовании его условий и заключения. Анализируя главу 35 Гражданского кодекса РФ, можно сделать вывод, что законом установлены определенные правила, обеспечивающие преимущественную защиту прав нанимателя в наиболее регулируемых отношениях, в силу определенной «слабости» по отношению к наймодателю, как а также его заинтересованность в использовании помещения и поддержании его правильного использования.В этом случае возникает вопрос: можно ли предусмотреть в договоре найма такие условия как запрет на проживание малолетнего ребенка нанимателя или домашнего животного, запрет на проживание гостей в квартире?И если нарушены указанные правила, можно ли предусмотреть возмещение убытков или расторжение договора?Несомненно, определение условий пользования имуществом имеет место, поскольку собственник заинтересован в обеспечении его сохранности и предотвращении утраты или повреждения своего имущества. Однако недопустимо включение в договор таких условий, которые ущемляют личные права и свободы гражданина и всячески ограничивают его дееспособность.Поэтому с одного стороны необходимо обеспечить права собственника, с другого – соблюдать личные права нанимателя и постоянно проживающих с ним лиц.Необходимо соблюдение баланса интересов сторон в договоре найме жилого помещения. Более того, согласовав условия договора, стороны не только должны учитывать свои интересы, но также не должны противоречить императивным нормам закона. В связи с этим необходимо более тщательно прорабатывать содержание заключаемых договоров найма жилого помещения.Заключение Основным договором, по которому жилое помещение передается в возмездное владение и пользование, является договор найма жилого помещения.Права и обязанности участников данного правоотношения определяются главой 35 ГК РФ и актами жилищного законодательства. Законом предусмотрена письменная форма договора аренды. Устная договоренность также признается действительной. Однако в этом случае при возникновении спорной ситуации необходимо будет доказать факт заключения договора или достигнутые договоренности. «Предоставляемое по договору найма жилое помещение должно быть изолированным, пригодным для постоянного проживания и иметь общую площадь на одного человека не ниже установленной нормы предоставления. Отдельные категории граждан имеют право на дополнительную площадь (превышающую норму предоставления). К ним относятся, в частности, инвалиды, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний согласно утвержденному Перечню, военнослужащие с воинским званием полковник или выше, Герои Социалистического Труда, Герои Труда РФ, полные кавалеры ордена Трудовой Славы и т.д.»Договор найма жилого помещения может быть заключен на срок не более пяти лет. Если срок в договоре не указан, то он считается заключенным на пять лет.В договоре найма жилого помещения могут быть предусмотрены и иные условия, например:Последствия расторжения договора. Например, возврат платы за не прожитый нанимателем период;Распределение ответственности в случае наступления форс-мажорных обстоятельств и причинения вреда третьим лицам, в частности соседям;Возможность содержания домашних животных. Например, только с согласия наймодателя.В договоре найма работает принцип противопоставимости. Это можно объяснить так:Правоотношение между сторонами возникает с момента заключения договора;Государственная регистрация является достоверным и публичным способом проинформировать третьих лиц о наличии обязательства;Третье лицо с правом собственника приобретает и статус арендодателя/нанимателя на срок, предусмотренный договором.Анализируя главу 35 Гражданского кодекса РФ, можно сделать вывод, что законом установлены определенные правила, обеспечивающие преимущественную защиту прав нанимателя в наиболее регулируемых отношениях, в силу определенной «слабости» по отношению к наймодателю, как а также его заинтересованность в использовании помещения и поддержании его правильного использования.Проведенное исследование показывает сложность и многообразие проблем гражданского регулирования договоров найма жилых помещений.Целью исследования являлось уточнение теоретических положений правовой природы и содержания договора найма жилого помещения и разработка предложений по совершенствованию гражданского и жилищного законодательства в этой сфере. Поставленная цель позволила решить следующие задачи: Рассмотрено понятие договора найма жилого помещения;Охарактеризованы виды договора найма жилого помещения;Выявлены стороны в договорах найма жилых помещений;Охарактеризовано правовое регулирование найма жилого помещения;Структуризированы источники правового регулирования;Выявлены проблемы законодательства, регулирующие вопросы договора найма жилого помещения.Библиографический списокНормативные правовые акты:Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020)Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 01.07.2021, с изм. от 08.07.2021)Литература:Гражданское право: учебник: в 2 т. / О.Г. Алексеева, Е.Р. Аминов, М.В. Бандо и др.; под ред. Б.М. Гонгало. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2018. Т. 2. 560 с.Астапова, Е.В. Институт доверительного управления жилой недвижимостью в России / Е.В. Астапова // Северо-Кавказский юридический вестник. — 2018. — № 1. 120 с.Борисов, А. Н. Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» / А. Н. Борисов. — 2-е изд., перераб. и доп. — Москва : Юстицинформ, 2019. 714 с.Белов, В. А. Жилое помещение и обязательственные отношения : монография / В. А. Белов. — Москва : Юстицинформ, 2018. 160 с.Гонгало, Б. М. Гражданское право : учебник / Б. М. Гонгало. — 4-е изд., перераб. и доп. — Москва : СТАТУТ, 2021 — Том 2 — 2021. 602 с.Гонгало, Б. М. Избранное : сборник научных трудов : в 5 томах / Б. М. Гонгало. — Москва : СТАТУТ, 2021 — Том 2 : Гражданское право. 2003–2014 — 2021. 720 с.Емелькина И.А. Право собственности на недвижимое имущество в условиях экономики совместного потребления и цифровизации // Гражданское право. 2021. N 4. 56 с.Иванчак, А. И. Гражданское право Российской Федерации. Особенная часть : учебник / А. И. Иванчак. — 3-е изд., перераб. и доп. — Москва : СТАТУТ, 2018. 160 с.Ильин, Б. В. Защита прав владельцев недвижимости при реконструкции и реновации / Б. В. Ильин, А. А. Кальгина. — 3-е изд., перераб. и доп. — Москва : Юстицинформ, 2019. 340 с. Кириченко О.В., Накушнова Е.В. Права и обязанности граждан - собственников жилых помещений в многоквартирных домах: учебное пособие. М.: Юстицинформ, 2019. 636 с.Крашенинников, П. В. Жилищное право / П. В. Крашенинников. — 9-е изд. — Москва : СТАТУТ, 2016. 384 с. Крашенинников П.В. Жилищное право. 12-е изд., перераб. и доп. Москва: Статут, 2020. 432 с.Крюкова Е.С. Наемные дома: проблемы правового режима // Гражданское право. 2019. N 6. 235 с.Мыскин, А. В. Собственник и социальный наниматель жилого помещения. Сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса : монография / А. В. Мыскин. — Москва : СТАТУТ, 2017. 399 с.Невоструев, А. Г. Процессуальные особенности рассмотрения и разрешения жилищных дел : учебное пособие / А. Г. Невоструев. — Москва : СТАТУТ, 2017. 174 с.Пальцева Е.С. Реализация принципа противопоставимости в договорах найма и аренды жилого помещения // Семейное и жилищное право. 2021. N 6. 644 с.Рабец, А.М. Проблемы осуществления и защиты жилищных прав несовершеннолетних, оставшихся без попечения родителей / А.М. Рабец // Вестник Московского государственного областного университета. Серия: Юриспруденция. — 2018. — № 2. 230 с.Соломин, С. К. Гражданское право: отдельные виды договоров : учебник / С. К. Соломин, Н. Г. Соломина. — Москва : Юстицинформ, 2018. 380 с. Формакидов Д.А. Правовое регулирование найма специализированных жилых помещений // Семейное и жилищное право. 2018. N 2. 654 с.