Кадастровая оценка земель и иных объектов недвижимости

В различных странах проблема методов оценки недвижимости решается по-разному.В Великобритании выделяют пять методов оценки: 1.Метод сравнения (МС) является классическим аналоговым методом и основывается на прямом использовании имеющейся ценовой информации о ранее проведенных таких же сделках с объектами недвижимости, подобными тому, что предназначен для оценивания, и в похожих условиях.2.Метод инвестиций (МИ) по своему содержанию также является методом, основывающимся на использовании идей и средств метода сравнения. Метод используется тогда, когда нужно оценить стоимость объектов недвижимости, переданных собственником в аренду различным нанимателям, которые платят арендную плату (приносят доход, прибыль) собственнику. Это обычно называют инвестированием собственника в недвижимость.3.Метод подрядчика (МП) применяется для оценки объектов собственности, для которых не доступна информация о рыночных продажах, к примеру, из-за особых, уникальных свойств объектов [8].4.Метод остатка (МО) применяется зачастую для оценки земли с потенциалом развития, то есть тогда, когда земля не может быть оценена методами сравнения из-за индивидуальной природы каждого варианта развития, а также из-за действия других факторов воздействия, как, например, градостроительных ограничений, наличия или отсутствия планового разрешения.5.Метод предпринимательской оценки (МПО) является комбинированным, потому что в его основе изначально основываются три оценки: оценка по методу восстановительной стоимости (МВС), оценка по методу приведенного чистого дохода (МПЧД), оценка стоимости распродажи (СР), определяемая по рыночным или нормативным методам.В США применяют три метода: затратный, сравнительного анализа продаж, доходный. Каждый из этих методов имеет свою преимущественную область использования. Однако оценщик должен согласно стандартам использовать для оценки либо все три метода, либо (минимум) – два, объяснив причину выбора.За рубежом методика определения оценочной стоимости основывается либо на сравнении продаж, то есть исследовании цен рыночных сделок с объектами недвижимости (Дания, Австралия, Швеция, а также Индонезия и Япония – для земельных участков), либо капитализации дохода от потенциального наилучшего и самого выгодного использования недвижимого имущества (некоторые кантоны Швейцарии, отдельные объекты недвижимости в Дании и Швеции), либо затратном методе, то есть расчете расходов, которые потребовались бы на полное восстановление данного объекта недвижимости (Индонезия, Япония и Южная Корея – для зданий), либо на сочетании всех трех указанных ранее методов (Канада, США, Нидерланды). Практика использования какого-либо метода оценки зависит от степени развитости рынка тех или иных объектов недвижимости.Таким образом, в Южной Корее, некоторых провинциях Канады, а также для строений, для которых нет рынка в Голландии и Швеции, применяется метод стоимости воспроизведения аналогичного объекта при существующих рыночных ценах на строительство на данной территории. В некоторых кантонах Швейцарии, отдельных штатах США, Дании подобный метод используется в качестве справочного для корректировки и сравнения с методом оценки, основанном на цене продажи объекта недвижимости.В Австралии подход со стороны доходности на единицу площади объекта, применяется для оценки недвижимого имущества в добывающей промышленности. Для сельскохозяйственной недвижимости в Швейцарии, некоторых штатах США и провинциях Канады применяется тот же подход.Во Франции и Великобритании используется годовая рентная стоимость недвижимости. Строения, относящиеся к жилому фонду во Франции, облагаются налогом отдельно от коммерческих и промышленных объектов. Вся совокупность жилого фонда при этом делится на восемь групп, к каждой из которых используется собственная стоимость единицы площади объекта, рассчитанная на базе годовой рентной стоимости в базовом году, увеличенная на ежегодно устанавливаемый коэффициент пересчета. Земля, на которой находятся объекты жилого фонда, делится на двенадцать групп, при аналогичном подходе к определению стоимости единицы ее площади. Либо годовая рентная стоимость в базовом году, либо текущая годовая рентная стоимость применяется для оценки стоимости коммерческих зданий и сооружений. В некоторых случаях применяется стоимость продажи аналогичных объектов недвижимости. Метод стоимости воспроизведения аналогичного объекта применяется только для промышленных объектов недвижимости.Окончательное суждение о ценности объекта должно осуществляться не на основе среднеарифметического из полученных разными методами результатов, а с учетом значимости какого-либо метода в каждом определенном случае (данный процесс носит название «процедура согласования»).Важно знать, что применение двух, а лучше – трех методов – это не дань сложившимся правилам и стандартам. Скорее, наоборот, стандарт именно потому и требует применения разных методов, что это необходимо для получения возможно более достоверного суждения о величине денежного эквивалента ценности недвижимости.Данная необходимость определяется тем, что ни один из методов оценки недвижимости не может дать абсолютно правильного значения величины стоимости недвижимости. Каждый из них является только одним взглядом на предмет оценки, а потому неизбежно несет в себе возможность ошибки даже при безошибочности в расчетах.Применение различных методов дает возможность снять односторонность какого-либо подхода и тем самым увеличить точность суждения о значении стоимости недвижимости.ЗАКЛЮЧЕНИЕТаким образом, государственная кадастровая оценка земель - определение кадастровой стоимости земельных участков, которое происходит на основании классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования и осуществляется с учетом сведений градостроительного, земельного, лесного, водного и иных кадастров.Цель оценки – рациональная и эффективная оценка всех объектов недвижимости для расчета поимущественного налога.Государственный кадастровый учет земельных участков - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в ходе чего любой земельный участок имеет такие характеристики, которые дают возможность однозначно найти его из иных земельных участков и произвести его качественную и экономическую оценки [7].СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ1.Гражданский кодекс Российской Федерации: Федер. закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ / КонстультантПлюс. 2.Налоговый кодекс Российской Федерации: Федер. закон от 05.08.2000 г. №117-ФЗ / КонстультантПлюс.3.Жилищный кодекс Российской Федерации: Федер. закон от 29 декабря 2004 г.№ 188-ФЗ / КонстультантПлюс. 4.Земельный кодекс Российской Федерации: Федер. закон от 25 октября 2001 г.№ 136-ФЗ / КонстультантПлюс.5.О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации: Закон РФ от 04 июля 1991 г. № 1541-1/ КонстультантПлюс.6.О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федер. закон от 21 июля 1997 г.№ 122-ФЗ / КонстультантПлюс.7.Об информации, информационных технологиях и о защите информации: Федер. закон от 27 июля 2006 г.№ 149-ФЗ / КонстультантПлюс.8.О государственном кадастре недвижимости: Федер. закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ / КонстультантПлюс. 9.Об обеспечении доступа к информации о деятельности государственных ор-ганов и органов местного самоуправления: Федер. закон от 09 февраля 2009 г. № 8-ФЗ / КонстультантПлюс.10.Об утверждении Порядка ведения государственного кадастра недвижимо-сти: Приказ Министерства экономического развития РФ от 04 февраля 2010 г. № 42 / КонстультантПлюс. 11.Об утверждении правил кадастрового деления территории Российской Фе-дерации и правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам: Постанов-ление Правительства РФ от 06.09.2000 г. № 660 / КонстультантПлюс. 12.Библиотека оценщика: офиц. сайт. – URL: http://www.labrate.ru (дата об-ращения 20.10.2021).13.Богатырев И. Б. Цели кадастровой оценки земли в российской федерации / И. Б. Богатырев // Вестник Поволжской академии государственной службы. – 2017. –№8– С. 137-141.14.Варламов А. А. Кадастр недвижимости / А. А. Варламов, С. А. Гальченко. – Москва: КолосС, 2018. – 680 с.15.Горуля Д. А. Сравнительный анализ методических положений по кадастро-вой и рыночной оценкам земель населенных пунктов / Д. А. Горуля, А. С. Сухарева // Теоретические и прикладные проблемы агропромышленного комплекса. – 2018. – №4 – С. 35-37.16.Демидова М. М. Повышение эффективности работ, по кадастровой оценке, земель промышленности / М. М. Демидова, В. М. Чабин // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. – 2017. – № 6 (114). – С. 46-50.17.Ершов В. А. Все о земельных отношениях: кадастровый учет, право соб-ственности, купля-продажа, аренда, налоги, ответственность / В. А. Ершов. – Москва: ГроссМедиаФерлаг: РОСБУХ, 2019. – 384 с.18.Золотова Е. В. Основы кадастра: Территориальные информационные систе-мы / Е. В. Золотова. – Москва: Академический Проект, 2018. – 416 с.19.Иванова Е. Н. Оценка стоимости недвижимости: учеб. пособие / под ред. М. А. Федотовой. – Москва: КНОРУС, 2017. – 344 с.20.Каталина Л. А. Экономическая эффективность применения кадастровой оценки земель при установлении дифференцированных ставок арендной платы за землю / Л. А. Каталина // Современные проблемы эффективного землепользования: сборник научных трудов. – 2016. –№11 – С. 78-83.21.Коростелев С. П. Кадастровая оценка недвижимости: учеб. пособие / С. П. Коростелев. – Москва: Маросейка, 2019. – 356 с.22.Короткова Е. В. Учет факторов социальной инфраструктуры при проведе-нии кадастровой оценки земель населенных пунктов / Е. В. Короткова // Имуще-ственные отношения в Российской Федерации. – 2018. –№2 – С. 63-70.23.Лесных И. В. Городской кадастр: учеб. пособие / И. В. Лесных, В. Б. Жар– ников, В. Н. Клюшниченко, С. Н. Ушаков. – Новосибирск: СГГА. Институт кадастра и геоинформационных систем, 2017. – 120 с.24.Мурзин А. Д. Недвижимость. Основы экономики, оценки и кадастра / А.Д. Мурзин. – Москва: Феникс, 2018. – 224 с.25.Наназашвили И. X. Кадастр, экспертиза и оценка объектов недвижимости / В. А. Литовченко, И. X. Наназашвили. Справ, пособие. – Москва: Высш. шк., 2017. – 431 с.26.Некрестьянов Д. О. Изменения в процедуре оценки кадастровой стоимости земельных участков / Д. О. Некрестьянов // Хозяйство и право. – 2018. –№7 – С. 9-14.27.Описание Иркутской области [Электронный ресурс]. URL.: http://irkipedia.ru/content/irkutskaya_oblast (дата обращения 09.11.2020).28.Портал оценочной деятельности: офиц. сайт. – URL: http://www.ocenchik.ru (дата обращения 20.10.2020).29.Публичная кадастровая карта: офиц. сайт. – URL: https://pkk5.rosreestr.ru (дата обращения 20.10.2020).30.Троценко Е. С. Управление городскими территориями: конспект лекций для студентов / Е. С. Троценко. – Новосибирск: ФГБОУ ВПО «СГГА», 2018. – 54 с.31.Хотько А. В. Кадастровая оценка земли приобретает рыночную основу / А.В. Хотько // Юрист. – 2018. –№2 – С. 35-41.32.Черкашина Т. А., Кадастровая оценка земель больших и средних городов в условиях реформирования земельных отношений / Т. А. Черкашина, Д. Е. Иваненко // Финансовые исследования. – 2017. –№1 – С. 44-50.