Существенные условия договора купли-продажи недвижимости

Представляется, что приведенные разъяснения можно было считать обоснованными в переходный период применения законодательства, однако, в настоящее время, они утратили свою актуальность. На наш взгляд, лицо, которое было наделено правом участвовать в приватизации, однако отказалось от реализации данного права, должно осознавать последствия такого отказа, то есть, отсутствие у него правомочий собственника жилого помещения наравне с отсутствием обязанности нести издержки, связанные с содержанием жилого помещения, уплачивать налоги и других обязанностей, которые возложены на собственника.Поэтому с целью соблюдения баланса интересов участников жилищных и гражданских правоотношений считаем необходимым исключить разъяснения, приведенные в п. 18 Постановления Пленума ВС РФ «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», поскольку, во-первых, давая данные разъяснения, Верховный Суд РФ подменяет собой законодателя в выполнении правотворческой функции. Во-вторых, разъяснения позволяют лицам, за которыми после приватизации жилого помещения сохранилось право пользования им, злоупотреблять предоставленными им правами, а также значительно и часто необоснованно ограничивать права собственника, связанные с продажей жилого помещения. 2.2 Цена договораДоговор купли-продажи наравне с договором аренды можно назвать наиболее распространенными сделками с земельными участками. Содержание и оформление такого договора не должно нарушать общие правила для совершения сделки, установленные ст. ст. 549-558 ГК РФ. Так, содержание ст. 549 ГК РФ позволяет понимать под договором купли-продажи взаимное обязательство продавца и покупателя, в котором первый обязан передать вещь и вправе получить ее оплату, а второй обязан принять вещь и оплатить цену, определенную в договоре. Самостоятельное определение сторонами дополнительных условий договора законом не запрещено. Что касается существенных условий исследуемого договора, то к их числу бесспорно относят цену, устанавливаемую соглашением между участниками сделки. При определении цены договора стороны должны руководствоваться положениями ст. 421 ГК РФ, то есть формировать цену по своему усмотрению. Для земельных участков, как объектов договора, устанавливаются исключения, например, при проведении аукциона на предоставление участка.В ст. 555 ГК РФ содержится требование об обязательности согласования цены договора, в противном случае такой договор нельзя считать заключенным. Применительно к продаже земельных участков правило определения цены в соответствии с существующими рыночными ценами на аналогичны товары не применяется. Необходимо обратить внимание на то, что в судебной практике наличие в договоре условия о цене недвижимости не всегда расценивается как факт согласования цены сторонами. То есть, условие о цене не только должно присутствовать в тексте договора, но и между сторонами должна быть достигнута соответствующая договоренность. Например, в суд обратился продавец земельных участков с требованием о взыскании с покупателя их стоимости по договору. Покупатель обратился с встречным иском о признании договора незаключенным, а также о возложении обязанности вернуть переданные им денежные средства. Судами были приняты во внимание доводы истца покупателя о том, что сторонами условия о цене не были фактически согласованы, в договор была включена кадастровая стоимость участков, не соответствующая рыночной. В связи с указанным договор был признан незаключенным, решение оставлено без изменения при пересмотре.Говоря о цене необходимо отметить, что стоимость участка, как правило устанавливается в виде рыночной цены. В противном случае сделка с несоответствующим действительности условием может быть признана недействительной по иску заинтересованного лица (ст. ст. 170, 179 ГК РФ).Кроме того, при возникновении спора о качестве проданного имущества заниженная цена по сравнению с рыночной станет одним из доказательств присутствия в товаре недостатков, а также осведомленности сторон об их наличии.Говоря о цене, формируемой при продаже земельного участка, необходимо затронуть тему формирования выкупной цены в случае принудительного изъятия участка. В такую цену включается не только рыночная стоимость участка, но и рыночная стоимость тех объектов недвижимости, которые расположены на данном участке, а также убытки, которые собственнику участка причиняются изъятием. Цена определяется иначе в том случае, когда договор заключается по отдельным основаниям, предусмотренным законом, например, в случае принудительного изъятия имущества. При этом условия, которые позволяют изъять земельный участок, а также порядок изъятия, определены в ст. 55 ЗК РФ, где также подчеркнуто, что изъятие земельных участков допускается только в исключительных случаях.В соответствии с ч. 3 ст. 35 Конституции РФ принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Данная тема является дискуссионной в науке гражданского права. Институт изъятия земель для государственных и муниципальных нужд стал применяться сравнительно давно. Его активное применение пришлось на советский период. В законодательстве в настоящее время постоянно происходит реформирование процедуры отчуждения имущества. Ярким примером нововведений в отношении рассматриваемой темы может послужить ФЗ О внесении изменений в Земельный кодекс РФ, который закрепил более простой механизм изъятия земельных участков и закрепил изменения относительно сроков их отчуждения.Основанием для изъятия земельного участка выступают утвержденные документы территориального планирования, в которые должны быть включены схемы территорий, на которых расположены земельные участки, подлежащие изъятию. Кроме того, должна осуществляться государственная регистрация решения об изъятии земельного участка.При этом собственники, права которых подлежат прекращению, должны быть заблаговременно поставлены в известность уполномоченным органом относительно целей, условий и сроков изъятия. Собственникам земельных участков в таком случае направляется соглашение об изъятии для подписания. С данного момента начинается течение срока, который определен в девяносто дней (п. 10 ст. 56.10 ЗК РФ). В данный период собственник имущества должен договориться с уполномоченным органом относительно всех существенных условий, которые связаны с изъятием имущества.Одновременно с соглашением собственнику должен быть направлен акт оценки имущества, который должен соответствовать требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В размер данного возмещения включается как рыночная стоимость имущества, так и убытки, которые причиняются изъятием.В рассматриваемой процедуре имеются пробелы, например, отсутствие у собственника возможности самостоятельного выбора организации, которая будет проводить оценку рыночной стоимости имущества. Предоставить иной отчет об оценке можно только во время судебного разбирательства. В данном случае гарантией прав собственника выступает только возможность не подписывать предоставленное соглашение и в судебном разбирательстве выразить свои требования.ЗаключениеВ заключении исследования можно сформулировать следующие выводы и предложения.Наиболее распространенными договорами купли-продажи недвижимости являются договоры, предметом которых выступают жилые помещения, а также земельные участки. Итак, основным существенным условием договора купли-продажи недвижимости выступает его предмет, который должен быть описан в договоре настолько детально, для идентификации передаваемого по договору объекта. Применительно к объектам недвижимости такими данными выступают адрес, кадастровый номер, площадь объекта. Кроме того, в зависимости от вида недвижимого имущества применяются и иные средства идентификации, например, изолированный характер для жилого помещения.Заключению договора при добросовестном поведении сторон должны предшествовать действия, связанные с предоставлением информации. Покупатель вправе потребовать от покупателя предоставления информации о его личности, полномочиях, о праве на объект недвижимости, наличии или отсутствии обременений, как зарегистрированных в ЕГРН, так и не зарегистрированных, в частности, о лицах, за которыми сохраняется право пользования жилым помещением. Информацию о личности и полномочиях также должен предоставить покупатель продавцу. Договор заключается в письменном виде и подлежит государственной регистрации перехода права на объект сделки, моментом которой определяется момент возникновения правовых последствий в отношениях с третьими лицами. Государственная регистрация перехода права, являясь административной деятельностью, вносит публично-правовой элемент в отношения, связанные с продажей недвижимости.Считаем, что приведенные в работе разъяснения можно было считать обоснованными в переходный период применения законодательства, однако, в настоящее время, они утратили свою актуальность. На наш взгляд, лицо, которое было наделено правом участвовать в приватизации, однако отказалось от реализации данного права, должно осознавать последствия такого отказа, то есть, отсутствие у него правомочий собственника жилого помещения наравне с отсутствием обязанности нести издержки, связанные с содержанием жилого помещения, уплачивать налоги и других обязанностей, которые возложены на собственника.В связи с указанным, с целью соблюдения баланса интересов участников жилищных и гражданских правоотношений считаем необходимым исключить разъяснения, приведенные в п. 18 Постановления Пленума ВС РФ «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», поскольку, во-первых, давая данные разъяснения, Верховный Суд РФ подменяет собой законодателя в выполнении правотворческой функции. Во-вторых, разъяснения позволяют лицам, за которыми после приватизации жилого помещения сохранилось право пользования им, злоупотреблять предоставленными им правами, а также значительно и часто необоснованно ограничивать права собственника, связанные с продажей жилого помещения.Список использованных источниковРахимжонов А. Совершенствование гражданско-правовой основы купли-продажи жилья // Academicresearchineducationalsciences. 2022. № 1. С. 632-638. Письмо Росреестра от 09.01.2014 № 14-исх/00072-ГЕ/14 «О направлении писем по вопросу, связанному с изолированностью и обособленностью помещений в здании или квартире» // СПС «КонсультантПлюс».Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (ред. от 27.07.2020) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» // Собрание законодательства РФ. 2006. № 6. Ст. 702.Закон г. Москвы от 14 июня 2006 г. № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» // Ведомости Московской городской Думы. 08.08.2006. № 7. Ст. 170.Байкова Т.К. Развитие механизмов стимулирования создания доступного жилья // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2019. № 8 (215). С. 7-16.Белов В.А. Жилое помещение и обязательственные отношения: монография. М.: Юстицинформ, 2018. С. 37.Большой юридический словарь. 3-е изд., доп. и пераб. / под ред. проф. А.Я. Сухарева. М.: ИНФРА-М. 2009. С.223.Конвенция о защите прав человека и основных свобод // Собрание законодательства РФ. 08.01.2001. № 2. Ст. 163.Чебоньян Т.Г., Закирова С.А. Особенности правового регулирования купли-продажи жилых помещений // Северо-Кавказский юридический вестник. 2020. № 3, С. 83-90.Долинская В. В., Моргунова Е. А., Шевченко О. М. Гражданское право: объекты прав : учебное пособие для бакалавров / науч. ред. В. Л. Слесарев. Серия «Гражданское право». М. : Проспект, 2017. С. 178.Долинская В.В. Сущностные характеристики жилых помещений в законодательстве стран СНГ // Вестник Университета имени О. Е. Кутафина, 2019. № 2 (54). С. 131-138.Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» // Вестник ВАС РФ. № 9. сентябрь, 2009.Определение Верховного Суда РФ от 13.04.2020 № 307-ЭС20-4390 по делу № А13-12963/2018 // СПС Консультант Плюс. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ: Федеральный закон с изм. и доп. от 02.08.2019г. // Российская газета. № 211-212. 30.10.2001.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ Федеральный закон с изм. и доп. от 18.07.2019г. // Российская газета. № 238-239. 08.12.1994.Суханов Е.А. Вещное право: научно-познавательный очерк. - М.: Статут, 2017. - С. 301.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 05.12.2017) // Российская газета. - № 238-239. - 08.12.1994.Булгаков В.В. Право собственности на жилые помещения // Актуальные проблемы государства и права. 2019. № 10. С. 200-206.Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 15.11.2021 № 88-18548/2021 // СПС Консультант Плюс.Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» // Российская газета. № 123. 08.07.2009.Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 07.09.2021 по делу № 88-22498/2021 // СПС Консультант Плюс.Балин М.В. Гражданско-правовые основания принудительного прекращения права собственности :автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Краснодар, 2011. С. 10.