Оформление земельного участка в собственность под незавершенное строительство

Кроме того, должно быть четко соблюдено использование земельного участка он должен быть предоставлен именно для целей строительства объекта недвижимости. Нельзя не согласиться с мнением Киндеевой Е.А. и Пискуновой М.Г., высказывающих большие сомнения о необходимости предоставления в качестве основания для регистрации права на незавершенный строительством объект проектно-сметной документации. Проектно-сметная документация является технической документацией, необходимой для осуществления строительства, и не является основанием возникновения права на объект строительства. Ни проект, ни смета не являются документами, отвечающими требованиям ст. ст. 17, 18 Закона о регистрации. Проектно-сметная документация необходима в случае, если по представленным документам невозможно идентифицировать заявленный для регистрации права объект либо определить, соответствует ли указанный объект градостроительным нормам и правилам строительства. Это может повлечь регистрацию права собственности на самовольную постройку и, тем самым, привести к нарушению требований ст. 222 Гражданского кодекса РФ, в силу которой недвижимое имущество, возведенное с существенным нарушением градостроительных норм и правил, является самовольной постройкой, право собственности на которую может быть признано судом.Государственный регистратор может на основании документа, содержащего описание объекта недвижимости, и проектно-сметной документации дать оценку соответствия возведенного объекта незавершенного строительства проектно-сметной документации. Такая оценка необходима для того, чтобы исключить регистрацию права на самовольную постройку, т.е. на объект, возведенный без получения на это необходимого разрешения или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Однако такая оценка не входит в компетенцию органа по государственной регистрации и выходит за рамки правовой экспертизы.
Целесообразно было бы законодательно установить требование представления для государственной регистрации заключения уполномоченных органов на предмет соответствия объекта незавершенного строительства утвержденной проектно-сметной документации, а также соблюдения при строительстве градостроительных и строительных норм и правил. При этом исключить требование о предоставлении проектно-сметной документации.
Для регистрации прав на незавершенный строительством объект необходимо представить документ, содержащий описание такого объекта. Данное требование установлено в п.1 ст.17 Закона о государственной регистрации прав и дополнительно отражено в п.2 ст.25 данного Закона. В силу п.4 ст. 18 Закона о государственной регистрации прав план недвижимого имущества должен быть удостоверен соответствующим государственным органом, осуществляющим государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества. План объекта незавершенного строительством должен быть оформлен в соответствии с требованиями, установленными для объектов недвижимого имущества. Объект незавершенного строительства должен быть обследован на момент подачи заявления на государственную регистрацию права собственности на такой объект. Если при обследовании объекта выявлен факт его эксплуатации, данный факт также должен быть отражен при описании объекта незавершенного строительства.
Статус незавершенного строительством объекта по окончании его строительства в случае, если такой объект находится в залоге, остается невыясненным. Вопрос разрешает Высший Арбитражный суд, указав, что если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства. Кроме того, в соответствии со ст.76 Федерального закона Об ипотеке (залоге недвижимости) 102-ФЗ от 16.07.1998г. по завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.
После проведения государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством объект сделки с ним и переход права происходит в соответствии с требованиями действующего законодательства, установленными для объектов недвижимости нежилого назначения. Следует отметить, что при регистрации каждой последующей сделки с объектом или перехода права требуется предоставление выписки из Единого реестра объектов градостроительной деятельности с данными обследования объекта на момент подачи заявления на государственную регистрацию. Это закреплено также в Постановлении Правительства РФ от 04.12.2000г. 921 О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов градостроительной деятельности, в п.9 которого указано о необходимости проведения внеплановой технической инвентаризации объектов учета при изменении технических или качественных характеристик объекта учета, а также при совершении с объектом учета сделок, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации.
В случае, если после первичной регистрации права собственности на незавершенный строительством объект застройщик возобновил строительство, что повлекло изменение объекта, на основании новой технической документации объекта по заявлению правообладателя могут быть внесены изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в подраздел I. Если после первичной регистрации права собственности на объект незавершенный строительством правообладатель закончил строительство и объект был принят в эксплуатацию, объект незавершенного строительством прекращает свое существование, являясь источником для нового объекта. Поскольку в данном случае обращение за регистрацией будет вызвано образованием нового объекта недвижимости, должна быть проведена государственная регистрация права на вновь создаваемый объект недвижимого имущества в соответствии с п.1 ст.25 Закона о регистрации, а право на объект незавершенного строительством подлежит прекращению.
 Документы для оценки незавершенного строительства
1. Свидетельство о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства (если была проведена регистрация).
2. Правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором располагается объект.
3. Разрешительная документация на строительство.
4. Общая пояснительная записка к строительному проекту.
5. Проектно - сметная документация.
6. Бухгалтерская справка о балансовой стоимости здания (если собственник здания – юридическое лицо).
7. Акт консервации не завершенного строительством объекта (если объект законсервирован).
8. Сведения о наличие обременений у объекта незавершенного строительства, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, и иных ограничений по использованию объекта.
9. Отраслевая принадлежность объекта.
10. Дата начала строительства и дата окончания строительства.
11. Сведения о конструктивной системе здания (сооружения).
12. Разрешенная годовая потребляемая мощность (водо-, электро-, газоснабжения и т.п.).
13. Площадь застройки.
14. Степень завершенности строительства в целом и по отдельным конструктивным элементам в отдельности.
15. Объектный сметный расчет.
16. Сводный сметный расчет стоимости строительства.
17. Акты о приемке работ, выполненных от начала строительства.
18. Акты на скрытые работы, выполненные от начала строительства.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Объект незавершенного строительства должен отвечать двум признакам статьи 130 ГК РФ: 1) объект прочно связанный с землей; 2) его перемещение невозможно без несоразмерного ущерба его назначению. Объектом незавершенного строительства является здание (сооружение) на которое отсутствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в установленном законодательством порядке. Объект незавершенного строительства - это создаваемое или реконструируемое здание (сооружение).
В советский период, в связи с запретом на совершение сделок с земельными участками, появилось горизонтальное деление недвижимости, при котором права собственников земельного участка и расположенной на нем недвижимости не совпадали. Выявлено, что действующий Земельный кодекс РФ, согласно которому главной вещью признается земельный участок, а его принадлежностью - недвижимое имущество, возведенное на нем, указывает на необходимость возникновения нового права, на основании которого будет определяться собственник объекта незавершенного строительства.
Список использованной литературы

Нормативно-правовые акты
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. от 27.12.2009) // СПС КонсультантПлюс.
2. СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594; 2001. N 11. Ст. 997.

Специальная литература

1. Белов В.А. Гражданское право: Особенная часть: Учебник / В.А. Белов. – М.: АО «Центр ЮрИнфоР», 2004.
2. Гражданское право / Под ред. П.Е. Орловского и С.М. Корнеева. Т. 1. М., 1969.
3. Гражданское право России. Курс лекций. Часть первая / Под ред. О.Н. Садикова. - М., 1996.
4. Гражданское право. Учебник. Часть I / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М., 2008.
5. Гражданское право: учеб.: в 3 т. Т. 2.— 4-е изд., перераб. и доп. / под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. — М.: Проспект, 2005.
6. Гражданское право: Учебник. Том II / Под ред. О.Н. Садикова. — М.: «ИНФРА-М», 2006.
7. Грудцына Л.Ю. Гражданское право России: Учебник для вузов / Л.Ю. Грудицына, А.А. Спектор. — М.: ЗАО Юстицин-форм, 2008.
8. Ивакин В.Н. Гражданское право. Особенная часть: конспект лекций/ - 3-е изд., испр. и доп. / В.Н. Ивакин. - М.: Юрайт-Издат, 2009.
9. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации / Под ред. Е.Л. Забарчук – М.: Экзамен, 2007 г.
10. Мартемьянов В.С. Хозяйственное право: Курс лекций в 2 т. – М.: «Бек», 1994
11. Новый юридический словарь / Под ред. А.Н. Азрилиян – М.: Институт новой экономики, 2006.
12. Рузакова О.А. Гражданское право / Московская финансово-промышленная академия / О.А. Рузакова. – М., 2004.

Федеральный закон «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» от 30.12.2004 г. № 213-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 03.01.2005 № 1 (часть 1) Ст. 39.
СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594; 2001. N 11. Ст. 997.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. О.Н. Садикова. М., 2002. С. 522.
ВВАС РФ. 1998. N 10.









4