Инфраструктура управления недвижимостью в Российской Федерации

Таким образом, главным критерием должно стать возрождение предприятия, повышение его конкурентоспособности. Существующая система управления государственным имуществом характеризуется неэффективной дивидендной политикой, которая приносит ничтожные доходы бюджета. Это связано как с общей суммой прибыли, так и с той ее частью, которая направляется на выплату дивидендов. Задача управляющих государственными акциями — повысить их доходность. Как следствие, система управления государственной недвижимостью должна строиться на действенных механизмах, обеспечивающих эффективное ее использование в интересах общества.2.2 Предложение по формированию новой системы показателей оценки эффективности управления государственной недвижимостью Эффективность традиционно оценивается как соотношение доходов и расходов, или достигнутых результатов, и понесенных затрат. Результаты могут быть выражены в финансовых и социальных показателях. Эффективность управления имуществом также оценивается с точки зрения достижения целей управления и с точки зрения соотношения затрат и результатов. Объектом анализа является отдельный объект недвижимости, определенная их совокупность и бюджетная сфера в целом. Показателями экономической эффективности использования недвижимости могут служить уровни объема производства, рентабельности, рыночной капитализации (стоимости) объекта.Социальная эффективность на макроуровне характеризуется устойчивостью и доступностью социально значимых услуг, оказываемых предприятиями с государственным участием, уровнем развития социальной сферы, качеством жизни населения, а на микроуровне – решением проблема трудоустройства, средний уровень оплаты труда работников предприятия, предоставление социальных и других льгот.О реализации интересов государства-акционера свидетельствуют данные о получении доходов от владения пакетами акций. Информация о своевременности и полноте перечисления налогов и других обязательных платежей свидетельствует о реализации налогового интереса государства.Показатель эффективности управления - отношение чистого дохода от эксплуатации объекта к затратам на его управление, экономию бюджетных средств. Оптимизация управления может одновременно быть направлена ​​на максимизацию эффекта и минимизацию затрат. Для государства в целом важно учитывать полный эффект, т.е. совокупные результаты использования, аренды, продажи и общие затраты собственника на содержание и сохранение недвижимости, на девелоперские проекты, на осуществление самого управления Эффективность может быть охарактеризована в количественном и качественном выражении, в натуральном и стоимостном выражении, по годам и за определенный более длительный период, например период реализации инвестиционного девелоперского проекта. Оценка эффективности с течением времени основана на дисконтировании потоков доходов и расходов с течением времени. Проблемы, предусмотренные в управлении государственными активами, свидетельствуют о необходимости совершенствования существующей системы. Любой владелец доходной недвижимости в условиях рыночной экономики стремится получить прибыль от ее использования.А государство, как собственник недвижимого имущества в виде государственных предприятий или акций открытых акционерных обществ, должно организовать систему управления государственным имуществом таким образом, чтобы она была направлена ​​на эффективное его использование, пополнение бюджета за счет сборы на прибыль и дивиденды по акциям. Общество в целом и каждый его гражданин в той или иной форме имеет право на получение выгоды от использования государственной собственности.Для повышения эффективности управления государственным имуществом необходимы изменения по следующим направлениям:- совершенствование организационно-хозяйственной практики управления;- внедрение рыночных принципов в отношениях с компаниями (усиление роли возмездных сделок, снижение льгот для пользователей государственного имущества, поддержка субаренды арендатора государственного имущества при условии выполнения договорных обязательств);- совершенствование системы подготовки управляющих государственным имуществом и создание рынка управляющих соответствующего профиля;- создание соответствующей системы вознаграждения руководителей, направленной на достижение целей управления;- повышенное внимание к дивидендной политике.Управленческая деятельность должна основываться на учете, отчетности, контроле, анализе и оценке деятельности, связанной с использованием государственного имущества. Контролю должно подлежать не только достижение плановых показателей использования недвижимого имущества, но и распределение финансовых потоков, их целевое использование, а также сохранность государственного имущества. Учет отраслевого принципа позволит сравнить показатели деятельности ГП со среднеотраслевыми и нормативными, учесть конкурентные преимущества и оценить перспективы развития.Министерства должны иметь эффективные механизмы воздействия на государственные компании, за деятельность которых они отвечают.У них должны быть реальные инструменты поддержки (предпочтительно бюджетное кредитование, выдача гарантийных обязательств по кредитам коммерческих банков, возвратное и безвозмездное финансирование эффективных проектов развития предприятий) и наказания (материальная ответственность, расторжение договоров с руководителями предприятий с возмещением убытков вследствие неэффективное использование государственного имущества в результате хозяйственной деятельности ГУП).Существующую систему управления необходимо изменить, внедрив механизм экономической заинтересованности в эффективном использовании государственного имущества и экономической ответственности за убыточную деятельность предприятий. Доходы всех административных единиц как на первичном уровне (ГУП), так и на вторичном уровне (ответственные министерства) должны основываться на степени достижения целей управления государственным имуществом.Теперь они оба получают стабильную заработную плату вне зависимости от использования государственных активов, которыми они управляют. В настоящее время основное внимание должно быть сосредоточено на управлении контрольным пакетом акций.Им должен управлять профессиональный менеджер, представляющий финансово-экономическое положение компании и принимающий соответствующие решения в интересах государства. Эффективными инструментами могут стать повышение профессионализма государственных служащих, внедрение рыночных принципов привлечения кадров, механизма проведения конкурсов и периодической аттестации в процессе работы.Важную роль в повышении качества управления может сыграть институт доверительного управления.В стране существует практика передачи контрольного государственного пакета в доверительное управление непосредственно руководителю предприятия, назначаемому по контракту. Эффективность такой системы связана с взаимосвязью интересов предприятия как хозяйствующего субъекта и государства. При этом на управление госпакетом может претендовать любая коммерческая структура.Критерием отбора кандидатов логично считать обоснованность представленных ими бизнес-проектов (бизнес-планов) по использованию объектов недвижимости, опыт и результаты прошлой работы соискателя, знание отрасли и конкретного производства. Главным критерием должен стать перезапуск компании, повышение ее конкурентоспособности. Действующая система управления государственным имуществом характеризуется неэффективной дивидендной политикой, что приводит к незначительным доходам на балансе.Это связано как с общим размером прибыли, так и той её частью, которая идет на выплату дивидендов. Задачей управляющих государственными пакетами акций является повышение их доходности. Следовательно, система управления недвижимостью, принадлежащей государству, должна быть построена на действенных механизмах, обеспечивающих эффективное ее использование в интересах общества.ЗАКЛЮЧЕНИЕВ настоящее время сектор услуг по управлению недвижимостью в нашей стране переживает эпоху бурного роста. Сектор недвижимости, поскольку он очень привлекателен для инвесторов и предпринимателей, позволяет получать высокую прибыль в относительно короткие сроки. Тенденция роста рыночных цен на элитную недвижимость и растущие темпы строительства вызывают потребность в профессиональном управлении офисами и складами. Владельцы и арендаторы зданий осознают, что профессиональное управление недвижимостью является конкурентным преимуществом на растущем российском рынке. Государство постепенно снимает с себя обязанности по управлению объектами недвижимости, передавая эту функцию частным собственникам. Собственник здания все чаще заключает договор управления со специализированной организацией с целью получения максимальной прибыли от своего имущества.Разработка методологии эффективного управления недвижимостью особенно важна для крупных компаний, владеющих большими объемами недвижимости в разных странах мира. От того, насколько профессионально будет осуществляться стратегическое и оперативное управление недвижимостью крупной компании, зависит конкурентоспособность компании на рынке. Особенно остро эта проблема стоит перед российскими управляющими компаниями в связи с выходом на отечественный рынок крупных западных компаний.Необходимость создания новых механизмов управления государственной недвижимостью обусловлены постоянно меняющимися экономическими реалиями. Поскольку управление государственным имуществом носит двухвалентный характер, под ним следует понимать властное воздействие на само имущество (объекты государственного недвижимого имущества) и на отношения, возникающие в процессе управления государственным недвижимым имуществом.Вот почему реформа или создание новых механизмов управления должны быть нацелены как на отношения, так и на саму собственность.Существующая система управления государственным имуществом характеризуется неэффективной дивидендной политикой, которая приносит незначительные доходы в бюджет. Поэтому механизмы управления должны обеспечивать эффективное использование государственной собственности для общества в целом. Важную роль для эффективности играет система показателей, используемых государством и обществом для оценки управления государственной недвижимостью.Как показывает практика, современные системы развиваются достаточно быстро, в основном это связано с развитием технических средств. Зарубежный опыт также играет важную роль в формировании таких систем.Однако внедрение новаций должно происходить с учетом особенностей экономического развития Российской Федерации и влиянием этого развития на отношения по управлению государственной недвижимостью.СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫКонституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г) (с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020) // Российская газета. - 1993. - 25 декабря; 2014. - 23 июля.Земельный кодекс Российской Федерации: федеральный закон Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2001. – № 44, ст. 4147.Гражданский кодекс Российской Федерации: федеральный закон Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2001. – № 44, ст. 4147.О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федеральный закон Российской Федерации от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1997. – № 30, ст. 3594.О приватизации государственного и муниципального имущества: федеральный закон Российской Федерации от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2002. – № 4, ст. 251.Аверьянова Н.Н. Земельное право в вопросах и ответах. — М.: Проспект, 2018. — 128 с.Анисимов А.П. Земельное право России. Практикум. Учебное пособие для академическогобакалавриата/ Мельников Н.Н. — М.: Юрайт, 2016. — 259 с.Анисимов А.П. Земельное право России. Учебное пособие. / Рыженков А. Я., Чаркин С. А. — М.: Юрайт, 2016.— 240 с.Боголюбов С. А., Земельное право в вопросах и ответах. Учебное пособие / Галиновска Е. А., Жариков Ю.Г. — М.: Проспект, 2018.— 208 с.Боголюбова С.А. Земельное право. Учебник / Галиновская Е.А., Жариков Ю.Г. — М.: Проспект, 2018. — 376 с.Болтанова Е.С. Земельное право. — М.: ДРОФА, 2016. — 448 с.Галенко Н.Н., Земельное право. Учебное пособие / Шустова Н. С. — М.: Феникс, 2017.— 154 с.Галиновская Е.А. Земельное правоотношение как социально-правовое явление: монография.— М.: ИЗиСП, ИНФРА-М, 2015. — 272 с.Грачева О.С. Особенности юридической ответственности за земельные правонарушения: учебное пособие / под ред. О.С. Грачевой.,Романова А.А. — Москва: РУСАЙНС, 2019. — 48 с.Ерофеев Б.В. Земельное право. Учебник для СПО. — М.: Юрайт, 2019. — 496 с.Жмурко С.Е. Земельные участки и строения: вступление в права владения.— М.: Редакция "Российской газеты", 2019. Вып. 10. — 160 с.Жмурко С.Е. Земельный участок: финансовая сторона владения.— М.: Редакция "Российской газеты", 2018. Вып. 20.— 144 с.Земельное право. Шпаргалка. — М.: Окей-книга, 2017. — 32 с.Игнатьева И.А. Использование земель и земельных участков с объектами электроэнергетики. Право и практика. Учебное пособие. — М.: Проспект, 2019. — 368 с.Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (постатейный) / С.А. Боголюбов, А.И. Бутовецкий, Е.Л. Ковалева и др.; под ред. С.А. Боголюбова. 2-е изд., перераб. и доп.— М.: Проспект, 2017. — 784 с.Копилян В.А. Земельное право. Конспект лекций. — М.: Феникс, 2017. — 176 с.Красов О. И. Земельное право. Учебник. — М.: Инфра-М, 2017. — 560 с.Крассов О.И. Земельное право в странах Ближнего Востока. М.: Инфра— М, Норма, 2017.— 384 с.Крассов О.И. Земельное и имущественное право в странах общего права: монография.— М.: НОРМА, ИНФРА-М, 2015. — 416 с.Липски С.А. Земельное право. Учебник. — М.: КноРус, 2017. — 344 с.Лунева Е.В. Правовой режим земельных участков в особо охраняемых природных территориях.— М.: Статут, 2018. — 159 с.Позднякова Е. А. Земельное право. Практикум. Учебное пособие. М.: Юрайт, 2018. — 254 с.