Тенденции развития регионального рынка жилой недвижимости

Можно выделить несколько основных причин размещения складских объектов в пределах Московской агломерации: а) высокий спрос на конечные товары и услуги, а также высокая емкость и платежеспособность рынка Московской агломерации (при общем росте потребительского и промышленного спроса будет наблюдаться рост и в транспортно-логистической отрасли); б) индивидуализация логистических услуг и их стремление географически приблизиться к клиенту, которое в пределах агломерации нивелируется высокой ценой на землю и конкуренцией с девелоперами жилищной недвижимости, из-за чего растут ставки аренды складской недвижимости; в) экономия на масштабе, за счет которой издержки на размещение товаров в специализированных логистических центрах ниже, чем содержание собственных складских мощностей. Логистические компании также тяготеют к мощным промышленным зонам, где клиенты готовы передать транспортные услуги на аутсорсинг, а близость индустриальных парков как акторов промышленной недвижимости является одним из ведущих факторов размещения складской недвижимости. К основным факторам развития логистической инфраструктуры в Московской агломерации следует отнести следующие: 1) преобладание спроса на складскую недвижимость со стороны розничных (23% сделок в 2020 г.) и online-ретейлеров (35% сделок в 2020 г.); 2) ориентация на рынок Москвы и стремление разместиться в наибольшей близости к МКАД (в том числе из-за имеющихся ограничений на проезд по МКАД и внутри МКАД крупно- и среднетоннажных автомобилей); 3) нехватка земельных ресурсов и, как следствие, постепенный сдвиг строительства новых складских мощностей на периферию агломерации. Наиболее популярной технологией строительства складских объектов остается создание собственных складов (48% введенных в 2020 г. объектов), на втором месте – спекулятивный девелопмент (37% введенных в 2020 г. объектов). Спекулятивные объекты концентрируются на наиболее популярных и загруженных направлениях. Набирает популярность технология «Built-to-suit» (15% введенных в 2020 г. объектов) в связи с индивидуализацией девелоперских услуг и стремлением заказчиков снизить риски по строительству объектов недвижимости. Ценовая дифференциация рынка аренды складской недвижимости показывает, что самыми загруженными логистическими секторами являются запад и юго-запад (Новая Москва) Московского региона. Наибольший рост ставок отмечается на фоне развития транспортной инфраструктуры и правового регулирования движения грузопотоков: максимальный рост ставок характерен для ближней к МКАД зоны (за счет высокой обеспеченности МКАД обслуживающей инфраструктурой, а также институциональных причин) и зоны влияния ЦКАД (в связи с завершением проекта и получением магистралью транзитных функций). Рост ставок заметен и для территории Новой Москвы, имеющей выход к Киевскому шоссе. Итак, наименьшие ставки аренды характерны для промышленного и менее удобного в логистике юго-восточного сектора. Наиболее активно логистические компании осваивают южный и северо-восточный сектора в 15–30 км от МКАД. 3. Анализ спроса на мультитемпературные складские комплексы в РоссииПроцессы урбанизации и глобализации приводят к концентрации экономической деятельности и увеличению объема грузовых перевозок [1], в том числе и продукции, требующей соблюдения особых температурных условий транспортировки и хранения. Сохранность свойств продуктов питания, фармацевтических товаров напрямую влияет не только на потребительские качества товара как такового, но и на безопасность людей. В табл. 1 представлены этапы и примеры факторов, влияющие на состояние продукции от момента производства по конечного потребления. Таблица 1 Этапы и факторы, сохраняющие качество товаровТаким образом, перед крупными производителями, торговыми и логистическими операторами, транспортно-экспедиционными компаниями стоит серьезная задача по своевременному и точному обеспечению торговых точек продукцией и товарами с выполнением требований по безопасности и сохранности [2]. Для решения поставленной задачи на этапе хранения используют мультитемпературные склады и складские комплексы (МТС). МТС – это объекты, предназначенные для хранения продукции, продовольственного и непродовольственного характера, требующей различных температурных режимов их содержания. Первый в России мультитемпературный склад «Uhrehnot», соответствующий европейским стандартам, был построен компанией PNK Group в 2011 году в Санкт-Петербурге. В России пока отсутствует четкая классификация складских помещений, утвержденная на законодательном уровне. На практике используются разграничения по классам, разработанные продавцами коммерческой недвижимости для оценки складов по потребительским качествам (табл. 2).Таблица 2 Классификация складов по классам [3]Так, классы А+ и А позволяют хранить любые типы грузов: сложное и чувствительное к внешним воздействиям электрооборудование, лекарственные препараты, продукты питания и другие. В+ и В допускает хранения продуктов питания, бытовой техники, электротехники, оборудования. Класс С – непродовольственные товары длительного хранения, лесозаготовки, стройматериалы, текстильные изделия и другие. D предназначен для небольших партий товаров: сельхозпродукции, автозапчастей, изделий из стекла, текстиля (непродолжительное хранение) [3]. Все эти факторы отражаются на арендной ставке. Из этого следует, что основными владельцами или клиентами мультитемпературных складов являются крупные компании, продуктовые ретейлеры (компании-продавцы), имеющие большую розничную сеть и широкий товарный ассортимент. При этом в России наблюдается несбалансированная локальная динамика ввода в эксплуатацию складских помещений при общей устойчивой тенденции к росту складских площадей, в том числе и мультитемпературных [5]. На основе анализа можно сделать вывод, что в Московском регионе сосредоточено 54 % качественной складской недвижимости, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области – 14 %, в то время как на остальные регионы приходится всего лишь 32 %. Важно отметить, что Новосибирск располагает наибольшим объемом качественной складской недвижимости среди остальных регионов России. В последнее время растущий спрос на мультитемпературные помещения в нашей стране обуславливается несколькими внешними социально-экономическими факторами. Во-первых, кризис, вызванный распространением коронавирусной инфекции, стимулировал спрос на данный сегмент рынка. Это подтверждается резким увеличением заказов продовольственных товаров через сеть Интернет при помощи специальных приложений. Во-вторых, тенденция здорового образа жизни, правильного питания, «экологичности» стимулирует спрос на «натуральные» продукты питания, которые требуют особых условий хранения. В-третьих, на рынке ретейлеров наблюдается расширение и развитие крупных розничных сетей, а также фармацевтических компаний. Так, крупнейшие сделки по аренде и продаже складской недвижимости по итогам 2020 года были сделаны компаниями Ozon, Wildberries, Fix Price, Камелот-А («Ярче»), X5 Retail Group («Пятерочка», «Перекресток», «Карусель») и некоторыми другими [7]. В целом по итогам 2020 года 65 % площадей в Сибири было арендовано или куплено представителями розничной торговли. 12 % площадей приобрели компании из сферы онлайн-торговли, 9 % пришлось на представителей сферы производства, 8 % было арендовано или куплено транспортными или логистическими компаниями. Отмеченные показатели оказались рекордными за последние 12 лет. Чтобы оценить содержание хозяйственных связей и структуру грузопотоков Новосибирской области, учеными ФГБОУ ВО СГУПС [9] были проанализированы сведения о ввозимых и вывозимых товарах. Балансовый расчет и анализ системы грузопотоков позволили сделать вывод, что регион столицы Сибири отличается большой долей поставок пищевой (55,7 %) и сельскохозяйственной (39 %) продукции; также вывозятся строительные, лесные и химические материалы, потребительские товары [9]. Таким образом, объем и структура грузоперевозок, спрос на склады высокого класса, современные социально-экономические тенденции и внешние факторы, выгодное географическое положение и транзитный потенциал Новосибирска в условиях урбанизации и роста численности населения могут сформировать спрос на высокотехнологичные МТС, превышающий предложение. Для оценки современного состояния рынка мультитемпературных складов в Новосибирске, приведены примеры крупнейших МТС Сибири в сравнении с аналогичными показателями в других регионах страны (табл. 4). Таким образом, в Новосибирске располагаются одни из крупнейших мультитемпературных складов России (ПЛТ Толмачево, Логопарк Сибирский и КРЭС) и крупнейшие в Сибирском федеральном округе. Рассмотрим подробнее складской холодильный комплекс коммерческого назначения класса А+ компании КРЭС. Данный комплекс расположен в Новосибирской области в непосредственной близости трассы Москва–Владивосток (М-53) и представляет из себя накопительный и распределительный центр с общим объемом хранения продуктов питания до 50 тыс. т. Имея удобное географическое положение, находясь в непосредственной близости от Северного объезда и в 11 км от строящегося Восточного объезда, позволяющего в перспективе осуществлять обход загруженного мегаполиса с выездом в направлении г. Барнаул, Республики Алтай, Казахстана, Монголии и Китая, комплекс обеспечивает максимально эффективную транспортную логистику, тем самым давая возможность легко доставлять, хранить, пересортировывать и распределять продукты питания до сетевых магазинов городов. Итак, выявлена тенденция тяготения МТС к европейской части России (Москва и СанктПетербург). Это связано, прежде всего, с сосредоточением в этих регионах большой численности населения и высоким спросом на продовольственные товары, преобладанием большого потока технологических и финансовых ресурсов. Наряду с этим Новосибирск, по численности населения город России, имеет выгодное географическое положение, находится в центре крупного транспортного узла, имеет в структуре перевозок большие объемы скоропортящихся грузов. Вместе с тем, свободных высокотехнологичных мультитемпературных комплексов для удовлетворения постоянно растущих потребностей в хранении, сортировке и распределении товаров в столице Сибирского региона недостаточно. Это подтверждает необходимость в грамотной стратегии развития терминально-логистической инфраструктуры в Сибири. ЗаключениеВ современном мире потоки продукции постоянно увеличиваются, что делает необходимым концентрацию изделий в одном месте. Для этих целей сооружаются специальные элементы инфраструктуры, благодаря которым происходит снабжение предприятий, компаний материалами и комплектующими, а потребителя – готовыми изделиями. Места для хранения в широком смысле слова называются складами, а в зависимости от специфики – терминалами, складскими помещениями, базами, хранилищами.Нуждаемость в складских помещениях обнаруживается:у предприятий, которые занимаются выпуском продукции;у торговых структур;у компаний, которым нужны расходные материалы для оказания услуг и пр.Современное складское помещение представляет собой сложный объект и с управленческой точки зрения, и с технической.Складскую недвижимость компании могут:строить для себя;покупать;арендовать.Многие факторы влияют на ценообразование складской недвижимости:подъездные пути (автомобильные, железнодорожные, близость аэропортов);площадь и высота помещения;качество напольного покрытия;электрические мощности;комфортность площадок для погрузки/разгрузки продукции и др.Одна из тенденций на рынке складской недвижимости – децентрализация спроса на хранилища.Компании федерального уровня показывают интерес к строительству, приобретению или аренде складской недвижимости в крупных российских городах. Это способствует уменьшению сроков поставки изделий, выполнению в срок контрактных обязательств, увеличению объема и ассортимента складских запасов в регионах.Рынок складской недвижимости увеличивается благодаря появлению иностранных и федеральных компаний, а также росту количества сетевых ритейлеров.Список используемой литературыАристов, В. М. Современные тенденции развития рынка складских услуг в регионах России / В. М. Аристов, А. М. Аристов // Известия Санкт-Петербургского государственного экономического университета. – 2021. – № 3(129). – С. 98-101. Асаул, А.Н. Экономика недвижимости: Учебник для вузов. 4-е изд., испр / А.Н. Асаул. — М.: АНО ИПЭВ, 2018. — 432 c.Асаул, А.Н. Экономика недвижимости: Учебник для вузов. Стандарт третьего поколения / А.Н. Асаул. — СПб.: Питер, 2017. — 416 c.Безносикова, Д. С. Современное состояние и перспективы развития рынка складской недвижимости в городах-миллионниках / Д. С. Безносикова // Кадастр недвижимости и мониторинг природных ресурсов : Сборник научных трудов 6-я Международной научно-технической интернет-конференции, Тула, 21–28 декабря 2020 года / Под общей редакцией И.А. Басовой. – Тула: Тульский государственный университет, 2021. – С. 279-286. – EDN PPZEOG.Бердникова, В.Н. Экономика недвижимости 2-е изд., испр. и доп. учебник и практикум для академического бакалавриата / В.Н. Бердникова. — Люберцы: Юрайт, 2018. — 190 c.Боровкова, В.А. Экономика недвижимости: Учебник и практикум для академического бакалавриата / В.А. Боровкова, В.А. Боровкова, О.Е. Пирогова. — Люберцы: Юрайт, 2016. — 417 c.Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости: Учебник для бакалавров / В.А. Горемыкин. — М.: Юрайт, 2018. — 926 c.Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости. В 2 т. Т.1. Общая модель рынка недвижимости и рынок прав аренды: Учебник. 8-е изд., пер. и доп. / В.А. Горемыкин. — Люберцы: Юрайт, 2016. — 472 c.Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости. В 2 т. т.2. Рынок земельных участков и управление недвижимостью: Учебник. 8-е изд., пер. и доп. / В.А. Горемыкин. — Люберцы: Юрайт, 2015. — 537 c.Журавлева, Т. В. Анализ рыночной стоимости зданий и сооружений в Краснодарском крае в период пандемии COVID-19 / Т. В. Журавлева, А. Е. Сенникова // Инновации. Наука. Образование. – 2021. – № 34. – С. 2374-2378. – EDN UHACNZ.Коваленко, Н.Я Экономика недвижимости / Н.Я Коваленко, Г.А. Петранева, А.Н. Родман. — М.: КолосС, 2018. — 240 c.Копылов, Е. Н. К вопросу о проблеме понятия и содержания недвижимого имущества / Е. Н. Копылов // Инновации. Наука. Образование. – 2022. – № 53. – С. 815-821. – EDN BACWOQ.Максимов, С.Н. Экономика недвижимости: Учебник для студентов учреждений высшего экономического образования / С.Н. Максимов. — М.: ИЦ Академия, 2017. — 320 c.Максимов, С.Н. Экономика недвижимости: Учебник и практикум для академического бакалавриата / С.Н. Максимов. — Люберцы: Юрайт, 2016. — 402 c.Макушин, М. А. Географические закономерности развития рынка складской недвижимости в Московской агломерации / М. А. Макушин, М. Д. Горячко // Региональные исследования. – 2022. – № 1(75). – С. 17-30. –Мхеян, М. О. Специфика рынка коммерческой недвижимости в Российской Федерации / М. О. Мхеян // Вестник Института дружбы народов Кавказа (Теория экономики и управления народным хозяйством). Экономические науки. – 2021. – № 1(57). – EDN IUTRLG.Филимонова Татьяна Александровна ОЦЕНКА СКЛАДСКОГО ПОТЕНЦИАЛА МОГИЛЕВСКОЙ ОБЛАСТИ // Вестник Белорусско-Российского университета. 2021. №3 (72). Чигрин, Н. С. Анализ спроса на мультитемпературные складские комплексы в России / Н. С. Чигрин, А. П. Грефенштейн // Техника и технология транспорта. – 2021. – № 2(21).