Рынок жилой недвижимости субъекта Российской Федерации: современное состояние и перспективы развития (на примере г.Москва)

Перемещение девелоперов за МКАД, связано, прежде всего, с популяризировавшейся, в последнее время программой Комплексного Развития Территорий. Для функционирования этой программы необходимы жилые территории, куда люди будут переселены. Именно поэтому девелоперы выбирают земельные участки, именно за пределами МКАД, ведь цены на эти участки значительно ниже, в отличии от городской территории. Но эта тенденция ставит перед застройщиками очень много проблем, в первую очередь, по мимо возведения здания им потребуется обеспечить появление важной инфраструктуры: школ, поликлиник, детских садов, полицейских участков. Следующей тенденций развития рынка недвижимости можно рассмотреть вид перспективного бизнеса как ленд-девелопмент. Ленд-девелопмент – это процесс, который направлен на приобретение наиболее подходящего и привлекательного земельного участка и тщательную разработку архитектурного плана, а также проведение организационных работ для полной инфраструктуры.Всем известно, что Россию отличает еѐ масштаб территории, но множество земельных участков находится в чьей-то собственности и при этом никак не используется и, соответственно, не застраивается. Конечная точка такого бизнеса – это продажа уже освоенного, облагороженного и развитого участка. Ленд-девелопмент – высокорентабельный, доходный и выгодный для инвестирования земельный бизнес, потому как инвестирование таких проектов и денежные вложения в подобный бизнес становятся популярнее и актуальнее. Отметим, что доходы от капитальных вложений в строящиеся поселки, состоящие из коттеджных домиков, составляют в среднем от 40% до 80%. В будущем влияние ленд-девелопмента на развитие и укрепление рынка земли в России, будет большим вследствие выгодности данного бизнеса. Большое внимание стоит уделить основным направлениям в развитии ленд-девелопмента и перспективам его развития, а также проведение взаимных действий, направленных на создание широкой инфраструктуры земельных площадок, между ведомствами и министерствами соответствующего профиля деятельности. Еще одной тенденцией является цифровизация рынка недвижимости в целом. Цифровизация — замена аналоговых (физических) систем сбора и обработки данных технологическими системами, которые генерируют, передают и обрабатывают цифровой сигнал о своем состоянии. Исходя из определения, можно понять, что под цифровизацией в сфере недвижимости, подразумевается перенос сделок в цифровое пространство, то есть вся информация об объектах, их количественно качественных характеристиках хранится в цифровом пространстве. Так же цифровизация значительно упрощает сделки, если раньше было необходимо выезжать на объект, общаться с собственниками и проводить саму сделку, то сейчас это может быть организованно в виртуальной среде. Так же стоит сказать о самом важном, на мой взгляд, тренде на РН. Это всеобщее увеличение цен. Как было сказано в начале работы, рынок недвижимости — это тесно связанная с экономикой среда, малейшие изменения, которых влияют друг на друга. Таким образом, проведя аналитику, можно сказать, что в среднем по городу Москве затраты на логистику в среднем на 54%, цена на строительные материалы возросли на 102%, что является максимумом с мая 2014 года. Так можно сказать, что рынок недвижимости в Москве является перспективным, несмотря на все экономические, социальные, природные и внешне политические сложности.Рисунок 16 -Динамика числа переходов прав и ДДУ на рынке жилья Москвы в 2022 г. относительно 2021 г.С учетом спокойного января-февраля и ажиотажного марта число переходов прав в рамках сделок купли-продажи жилья по итогам 10 месяцев 2022 г. сократилось в Москве на 21% относительно аналогичного периода 2021 г. Продажи новостроек отстают от прошлого года значительно меньше – на 4,6% - но, напомним, спрос на «первичку» поддерживается искусственно, за счет ипотечных программ со сниженными ставками от государства и самих застройщиков. И, даже несмотря на такую поддержку, за апрель-сентябрь 2022 г. Россреестр зарегистрировал на 18% меньше ДДУ, чем за аналогичный период 2021-го. Учитывая позицию ЦБ по поводу околонулевой ипотеки, темпы снижения покупательской активности на первичном рынке, по всей видимости, ускорятся – согласно официальной статистике, в сентябре число ДДУ сократилось на 23% к прошлому году.В октябре 2022 г. на рынке московского эконом- и комфорт-класса число лотов в экспозиции увеличилось сразу на 18% и 8% соответственно. Такая динамика спроса и предложения свидетельствует о том, что квартир на рынке сейчас намного больше, чем желающих их купить, а значит, давление на цены будет увеличиваться.Рисунок 17 -Индекс стоимости жилья в МосквеСейчас, когда ВВП и доходы граждан вновь пошли вниз, «ковидный» прирост выглядит все более неадекватным. Скорее всего, на горизонте одного-двух лет цены вернутся к уровням начала 2020 г., то есть опустятся примерно на 30% от максимумов.Рассмотрим прогноз развитиярынка строительства и продажи жилойнедвижимости в МосквеДоля сбережений в располагаемых доходах характеризует объем денег, который население имеет возможность использоватьдля дорогостоящих покупок, прежде всегонедвижимости. В условиях низких темповроста экономики и доходов населения этотпоказатель снижается в течение уже трехлет – население ищет способы сбережениянакоплений и находит их преимущественнов недвижимости. Отметим, что в этот трендвключена и тенденция к перетоку спросана недвижимость из России в зарубежныестраны. В целом ожидается, что в 2024 годуэтот показатель сохранится на уровне 2013года (16–17%) и по сравнению с 2010 годомбудет ниже на 30 процентов.Рисунок18 - Прогноз спроса на рынке жилой недвижимости Москвы в денежном инатуральном выраженииРисунок 19 - Прогноз спроса, предложения, поглощения квартир и динамики цен на первичномрынке МосквыС учетом прогноза динамики доходов населения, а также возможного повышения стоимости кредитования застройщиков и населения в результате новых санкций США в ближайшиедва года прогнозируется снижение спроса, а также его падение. Рисунок 20 - Прогноз спроса, предложения, поглощения квартир и динамики ценна вторичном рынке жилья МосквыС 2019 года началось восстановительная стадии рынка.За 20 лет новейшей истории российскийрынок недвижимости пережил два долгосрочных цикла протяженностью около 10лет (120 и 112 месяцев от нижней до нижней точки) и сейчас находится в серединетретьего долгосрочного цикла (см. рис. 20).Рисунок 20 - Индексы долларовых цен на рынке жилой недвижимости Москвы (фактическиеданные: июнь 1990 – сентябрь 2014 года, прогноз до 2024 года)В четвертом цикле за 6 лет (до 2024 года) ожидалось, что ценыв долларовом выражении вырастут в двараза.Власти предприняли экстраординарныемеры (повышение ключевой ставки Центрального банка Российской Федерациидо 20процентов, серия законодательных актов по деофшоризации экономики, легализации возврата капитала, поддержкапредпринимателей и банковской системы,ускорение импортозамещения). Президент Российской Федерации признал, что в ближайшие два-три года в экономике возможны отрицательные темпыроста.Со стороны девелоперского сообщества и при поддержке банков были запущены программы субсидированной ипотеки на покупку первичного жилья. Таким образом, ипотека стала стимулироваться и оставаться популярной даже после повышения планового показателя по льготной ипотечной программе (7,5%). На рынке стали появляться новые системы рассрочки (ипотека по 0%), которые поддерживают показатели спроса на достаточно высоком уровне. Субсидированные программы ипотеки изначально были введены крупнейшими игроками рынка, но теперь мы видим подобные субсидии практически во всех проектах, где в предложении представлены квартиры.Стоит отметить, что за год доля сделок по ипотеке практически не изменилась — на конец года доля таких сделок составила 58%. В 2023 г. можно ожидать рост объема предложения: на фоне выхода новых проектов на рынок и стабилизации спроса будет возмещен текущий дефицит предложения. При этом цены продолжат свою положительную динамику, но с более плавным темпом роста. Предпосылки для снижения спроса в 2023 г. отсутствуют благодаря появлению субсидированных ипотечных программ, а также прогнозируемому увеличению объемов предложения и снижению темпов роста цен. При этом положительная ценовая динамика продолжится в 2023 г. на фоне удорожания себестоимости строительства, а также улучшения качества новых проектов, выходящих на рынок. Закрепление ставки ЦБ на высоком уровне может вернуть покупателей к привычным банковским продуктам взамен инвестирования в недвижимость. Девелоперам в 2023 г. придется разрабатывать стимулирующие программы для клиентов, а также новые технологичные «фишки» в новостройках, чтобы привлечь внимание покупателей. Напомним, что ключевая ставка была повышена до показателя 8,5% в декабре этого года. При этом, в случае смягчения денежно-кредитной политики во II квартале 2023 г., можно будет ожидать и снижения ипотечных ставок для удержания спроса со стороны покупателей жилой недвижимости.ЗАКЛЮЧЕНИЕВ настоящее время жилищный рынок выступает одним из самых важных секторов экономики. Благополучие населения страны в большой степени зависит от доступности и качества жилья.Сегодня как на первичном, так и на вторичном рынке жилья имеется тенденция к увеличению стоимости жилья. В большинстве эпизодов у населения не имеется возможности для приобретения жилья путем имеющихся накоплений финансовых средств. Поэтому они вынуждены обратиться в банковское учреждение и получить ипотечные кредиты с целью покупки жилой недвижимости.Таким образом, рынок недвижимости играет важную роль в экономике любой страны и отражает уровень ее развития.Основной целью анализа соотношения спроса и предложения является достижение эффективного управления объектами жилого имущества и достижение социально–экономических интересов собственников и пользователей.Основные задачи управления жилой недвижимостью на основании соотношения спроса и предложения:− экономический рост жилой недвижимости;− достижения максимального дохода собственников при сделке с недвижимым имуществом;− повышения качества услуг для жильцов, арендаторов и покупателей;− эффективное взаимодействие с государственными органами. В настоящее время рынок недвижимости является одним из самых нестабильных рынков, основываясь на экономическую ситуацию в стане. Первоочередной задачей данной проблемы является анализ соотношения спроса и предложения.Рынок жилой недвижимости выступает важной структурной единицей любой национальной экономики, так как недвижимость является важной частью национального богатства государства.Москва значительно опережает область по большинству социально-экономических индикаторов и, особенно, по бюджетной обеспеченности. Благодаря статусным преимуществам рост экономики столицы после трансформационного кризиса 1990-х начался раньше и интенсивнее, а в Московской области – с опозданием на несколько лет, когда влияние агломерационных преимуществ реализовалось в виде диффузии инвестиционных ресурсов за пределы МКАД.Москва после расширения границ «перетянула» на себя значительную часть жилищного строительства в агломерации. Как и предупреждали урбанисты, обсуждавшие перспективы развития Новой Москвы, ее территория стала в основном девелоперским проектом по строительству многоэтажного жилья.В феврале 2022 г. Москва заняла первое место в мировом рейтинге ООН «Индекс городского процветания» по качеству жизни и развитию городской инфраструктуры. Названные критерии включают качество здравоохранения, культурно-досуговой сферы, уровень развития образования, науки, информационно-коммуникационных технологий, уровень безопасности, качество общественных пространств, жилищной, социальной и транспортной инфраструктуры.В настоящее время в городе Москве реализуется государственная программа «Жилище», которая предполагает развитие инфраструктуры для жителей города Москвы и улучшение их качества жизни. При этом, не все мероприятия указанной государственной программы исполняются в срок и в полном объёме, что отражается в отчетах о реализации государственной программы. Более того, привлечение в мероприятия государственной программы частных инвестиций предполагает реализацию комплекса мер, направленных на обеспечение своевременного поступления денежных средств от бизнеса. Выгоды для девелоперского бизнеса очевидны: он получил большие свободные территории под застройку и возросший платежеспособный спрос – не только москвичей, но и жителей других регионов России, т.к. жилье в Новой Москве заметно дешевле, чем на старой территории города. Спрос усиливают и социальные преимущества столицы по сравнению с другими регионами, в том числе с Московской областью. Покупатели жилья из других регионов, став москвичами, получают много бонусов: более высокую зарплату, если они работают в социальной сфере города, доплаты к пенсиям и бесплатный проезд на транспорте для пенсионеров, дополнительные социальные выплаты многодетным семьям и другим уязвимым группам населения из столичного бюджета.В течение всего 2021 г. прослеживалась тенденция к росту себестоимости строительства, обусловленному увеличением стоимости строительных материалов и рабочей силы. Себестоимость строительства напрямую затронула и рост цен на жилую недвижимость для конечных покупателей. На увеличение цен оказало влияние и изменение условий программы льготного ипотечного кредитования с 1 июля 2021 г. Новые условия сократили минимальную сумму займа до 3 млн рублей, тем самым существенно снизив востребованность данной программы в Москве. После изменения условий предоставления льготных ставок темпы роста цен начали снижаться, но тенденция к удорожанию сохраняется до сих пор. Средневзвешенная цена квадратного метра жилья выросла за год на 21% (без учета элитной недвижимости). Со стороны девелоперского сообщества и при поддержке банков были запущены программы субсидированной ипотеки на покупку первичного жилья. Таким образом, ипотека стала стимулироваться и оставаться популярной даже после повышения планового показателя по льготной ипотечной программе (7,5%). На рынке стали появляться новые системы рассрочки (ипотека по 0%), которые поддерживают показатели спроса на достаточно высоком уровне. Субсидированные программы ипотеки изначально были введены крупнейшими игроками рынка, но теперь мы видим подобные субсидии практически во всех проектах, где в предложении представлены квартиры. Стоит отметить, что за год доля сделок по ипотеке практически не изменилась — на конец года доля таких сделок составила 58%. В 2023 г. можно ожидать рост объема предложения: на фоне выхода новых проектов на рынок и стабилизации спроса будет возмещен текущий дефицит предложения. При этом цены продолжат свою положительную динамику, но с более плавным темпом роста. Предпосылки для снижения спроса в 2023 г. отсутствуют благодаря появлению субсидированных ипотечных программ, а также прогнозируемому увеличению объемов предложения и снижению темпов роста цен. При этом положительная ценовая динамика продолжится в 2023 г. на фоне удорожания себестоимости строительства, а также улучшения качества новых проектов, выходящих на рынок. Закрепление ставки ЦБ на высоком уровне может вернуть покупателей к привычным банковским продуктам взамен инвестирования в недвижимость. Девелоперам в 2023 г. придется разрабатывать стимулирующие программы для клиентов, а также новые технологичные «фишки» в новостройках, чтобы привлечь внимание покупателей. Напомним, что ключевая ставка была повышена до показателя 8,5% в декабре этого года. При этом, в случае смягчения денежно-кредитной политики во II квартале 2023 г., можно будет ожидать и снижения ипотечных ставок для удержания спроса со стороны покупателей жилой недвижимости. Как известно, рынок жилой недвижимости Москвы является одним из самых привлекательных для застройщиков сегментом ввиду своей высокой маржинальности.В настоящее время в городе Москве реализуется государственная программа «Жилище», которая предполагает развитие инфраструктуры для жителей города Москвы и улучшение их качества жизни. При этом, не все мероприятия указанной государственной программы исполняются в срок и в полном объёме, что отражается в отчетах о реализации государственной программы. Более того, привлечение в мероприятия государственной программы частных инвестиций предполагает реализацию комплекса мер, направленных на обеспечение своевременного поступления денежных средств от бизнеса. Ответственными исполнителями мероприятий государственной программы являются следующие органы исполнительной власти города Москвы:Таким образом, на основе проведенного анализа рисков было установлено, что наибольшее влияние на реализацию мероприятий государственной программы города Москвы «Жилище» оказывает рыночный риск, что позволяет говорить о малой перспективности полной замены государственного финансирования на частное. Кроме того, иные риски, идентифицированные в ходе работы, должны быть учтены при реализации указанной программы, в соответствии с ними должна быть выстроена система экономической безопасности.СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫПРИЛОЖЕНИЯПриложение 1Классификация объектов первичного рынкажилой недвижимости г. МосквыПриложение 2Приложение 3Карта новых проектов на рынке жилой недвижимости города Москва