Договор долевого участия в строительстве

Вопросы долевого участия в строительстве многоквартирных домов имеют большое социальное значение. На сегодняшний день отсутствует единство в работе судебных и исполнительных органов. Права и интересы сторон нарушаются по причине наличия пробелов законодательства. Из-за неверного понимания правовой природы ДДУ договоры часто имеют существенные недостатки. К ДДУ применяются нормы, относящиеся к смежным договорам. Вопросы, требующие разрешения для совершенствования судебной практики, следующие:определить правовую природу ДДУ;квалифицировать договор.Рис. 3. Существующие проблемы ДДУПриведем пример. В мае 2021 был заключен договор долевого участия на покупку квартиры в строящемся жилом комплексе "Граф-хаус" в городе Липецк со строительной компанией "Глобус-групп". Договор заключен не по эскроу-счету. Со временем темпы стройки начали замедляться, начались переносы сроков сдачи, а затем, строительство прекратилось. Переносов сроков было несколько, ни об одном застройщик не предупредил покупателя.В данном случае у покупателя возникают вопросы:1. Можно ли успешно подать в суд на компанию?2. Можно ли получить компенсацию?3. Можно ли как-то воздействовать на компанию-застройщика для того, чтобы ускорить темпы строительства и сдачи дома?Для избегания таких проблем были введены счета эскроу.Итак, на сегодняшний день актуальность приобретают вопросы:определить правовую природу ДДУ;квалифицировать договор.2.2. Договор участия в долевом строительстве и счета эскроуВ настоящее время продолжается переход от долевого к проектному финансированию, что позволит обеспечить защиту прав дольщиков, но вызовет определенные проблемы на рынке. По мнению экспертов данная реформа имеет преимущества для покупателя недвижимости, но не для застройщика. Достоинства реформы (рис. 4):Безопасность. Продажи посредством эскроу-счетов снизят риски покупателей новостроек.Гарантии покупателям в виде страховых выплат в размере не более 10 млн руб.Санация рынка.Контроль банками нецелевого использования застройщиками финансов, растрат, неэффективных вложений.Рис. 4. Достоинства реформыНедостатки реформы (рис. 5):Удорожание недвижимости.Монополизация рынка крупными застройщиками.Недостаток банковского финансирования.Сбои во взаимодействии банков и девелоперов. Возможно банкротство банков.Рис. 5. Недостатки реформыРеформа предполагает использование цифровых технологий. Так, эскроу - счет – это такой счет, на который покупатель переводит деньги, к которым застройщик получает доступ после проверки соблюдения им условий согласно 214-ФЗ. Согласно данному закону, аккумулированные денежные средства остаются на счете на время строительства без процентов. Банк безвозмездно обслуживает данные счета и после ввода объекта в эксплуатацию перечисляет средства застройщику.Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group считает, что при взаимодействии банков с девелоперами последние будут вынуждены повысить дисциплину. Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука жилья» описал особенности работы банков с застройщиками: застройщики должны соответствовать требованиям, предъявляемых банками. Действия застройщиков будут проверяться банками, а финансирование будет производиться порционно согласно выполненным работам.В крупных городах девелоперы могут реализовать высокодоходные проекты со ставкой 11-13 %. Региональные застройщики с рентабельностью 2-3 % уйдут с рынка.Людмила Корнева, директор инвестиционного департамента «Интеко» указала на удорожание инвестиционных затрат девелоперов, повышение цен на жилье на 10–12%, сбои во взаимодействии банков и застройщиков. Маржинальность проектов в Москве и Санкт-Петербурге высокая, а региональные проекты будут убыточны.На среднюю рыночную ставку для проектного финансирования влияют различные факторы, такие как (рис. 6): масштабы застройщика;риск-профиль;количество проектов – опыт работы;портфель проектов.Рис. 6. Факторы рыночной ставкиРезервирование средств с использованием экскроу-счетов должно снизить ставку до 5-6 %. Ставка является плавающей и зависит от количества средств на счете. Согласно мнению представителей Сбербанка и Райффайзенбанка при превышении средств покупателей 230 над объемом кредита процентная ставка близится к нулю. Проценты по кредитам можно выплачивать не сразу, а капитализировать.По мнению Кирилла Игнахина, генерального директора Level Group, существует риск повышения зависимости от банков. Банк будет единственным кредитором. Застройщиков более трех тысяч и не у всех есть собственные средства. Итак, строительные компании, занимающиеся строительством жилья и иныхобъектов недвижимости, перешли на новуюсхему работы с использованием эскроу-счетов.2.3. Модель новой модели банковского проектно-инвестиционного финансированияЭлементами модели новой модели банковского проектно-инвестиционного финансирования на развитие рынка недвижимости России являются:Рис. 7. Элементы модели новой модели банковского проектно-инвестиционного финансированияВ 2018 г. был принят N 478-ФЗ, который привел к следующим изменениям (рис. 8):Рис. 8. Влияние изменений в банковском проектно-инвестиционном финансировании на развитие рынка недвижимости РоссииЗастройщик, как участник рынка сможет использовать денежные средства только в следующих целях:Рис. 9. Цели использования денежных средствОбъем авансовых платежей не должен превышать 30 % всей стоимости строительства.Таким образом, рынок недвижимости станет менее рискованным ввиду усиления контроля со стороны кредитных организаций.Таким образом, решение проблем рынка первичной недвижимостизаключается в создании оптимальных условий для развития механизмовправового регулирования долевого участия в строительствемногоквартирных домов и рыночных институтов. Неэффективностьприменения на практике существующего закона, а также необходимостьрегулирования гражданско-правовых отношений в данной сфере привели к очередным нововведениям. Внесенные поправки направлены на защитуинтересов дольщиков и ужесточение ответственности застройщиков.В заключение отметим, что переход на проектноефинансирование долевого участия в строительствежилья и иных объектов недвижимости – сложныйпроцесс, в ходе реализации которого неизбежно возникнут новые проблемы, требующие дополнительного правового регулирования, оперативного реагирования и принятия решений региональными и федеральными органами исполнительной власти.ЗАКЛЮЧЕНИЕСогласно закону во договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.Причиной изменений закона о долевом строительстве стали многочисленные случаи обмана дольщиков. Так, в 2017 году официальное количество обманутых дольщиков составило 38,1 тыс. человек, По итогам I квартала 2018 года в России насчитывалось 842 проблемных строительных объекта. За 2018 год было введено 67 так называемых долгостроев.В настоящее время продолжается переход от долевого к проектному финансированию, что позволит обеспечить защиту прав дольщиков, но вызовет определенные проблемы на рынке. Достоинства реформы:Безопасность. Продажи посредством эскроу-счетов снизят риски покупателей новостроек.Гарантии покупателям в виде страховых выплат в размере не более 10 млн руб.Санация рынка.Контроль банками нецелевого использования застройщиками финансов, растрат, неэффективных вложений.Недостатки реформы:Удорожание недвижимости.Монополизация рынка крупными застройщиками.Недостаток банковского финансирования.Сбои во взаимодействии банков и девелоперов. Возможно банкротство банков.СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ИНТЕРНЕТ-РЕСУРСОВГражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ // СЗ РФ, 05.12.1994, N 32, ст. 3301.БекузароваЕ.К., Газзаева М.Т. Правовая природа договора участия в долевом строительстве правовая природа договора участия в долевом строительстве // В сборнике: Актуальные проблемы права. Сборник научных статей магистрантов. Под редакцией Б.Г.Койбаева. Владикавказ, 2019. С. 348-351.Евстратова Н.К. Практика применения договора долевого участия в строительстве и предварительного договора // Имущественные отношения в РФ. – 2014. – № 7 (154). – С. 93 – 101.Кива-ХамзинаЮ.Л. Порядок изменения и прекращения договора долевого участия в строительстве // Экономика и предпринимательство. 2020. № 9 (122). С. 945-948.Коробкова Я.А. Правовая природа договора участия в долевом строительстве // Устойчивое развитие науки и образования. 2022. № 6 (69). С. 54-60.Коровина С.В. Пробелы законодательного регулирования перехода залоговых прав по договору участия в долевом строительстве на объект завершенного строительства // Студенческий. 2021. № 35-3 (163). С. 97-98.Перспективы использования счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве в стратегической перспективе / Фирова И.П., Редькина Т.М., Пудовкина О.И. // Глобальный научный потенциал. 2022. № 3 (132). С. 271-273.ПлискинаМ.С. Обеспечение исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве: актуальные вопросы // Вопросы устойчивого развития общества. 2020. № 4-1. С. 437-440.