Договор продажи недвижимости и предприятия

В качестве покупателей по договору купли-продажи предприятия могут выступать физические лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью, организации, муниципальные образования, государство. Кроме общих положений к покупателям предприятия, закрепленным в действующем гражданском законодательстве, законодательстве о несостоятельности (банкротстве), могут быть определены и особые требования к ним.2.2.Порядок заключения договора купли-продажи предприятия. Стороны договора купли-продажи предприятия. Правовые последствия договора купли-продажи предприятияДоговор купли-продажи предприятия признается заключенным с момента достижения сторонами в надлежащем порядке соглашения по всем существенным условиям договора и его последующей государственной регистрации.Отличительная особенность процедуры заключения договора купли-продажи предприятия в сравнении с процедурой заключения договора купи-продажи недвижимого имущества заключается в том, что Гражданский кодекс РФ обязывает стороны совершить конкретные действия, признающиеся обязательными для дальнейшего заключения договора купли-продажи предприятия. К примеру, пункт 2 статьи 561 Гражданского кодекса РФ включает положения, согласно которым удостоверяется состав передаваемого по договору предприятия.Стороны еще до подписания договора купли-продажи предприятия должны составить и исследовать: инвентаризационный акт, бухгалтерские баланс, заключение независимой аудиторской компании о стоимости и составе предприятия, перечень всех задолженностей (обязательств), которые включаются в состав предприятия, с определением кредиторов, размера, характера и сроков их требований. Данные документы выступают в качестве обязательного приложения к договору купли-продажи предприятия, которые подлежит заключению в письменной форме при помощи составления одного документа, подписанного сторонами. Отсутствие определенного документа признается несоблюдением формы договора купли-продажи предприятия, что влечет за собой его недействительность. В параграфе 8 главы 30 Гражданского кодекса РФ отсутствуют определенные специальные положения относительно цены предприятия, хотя, безусловно, условие о стоимости предприятия признается существенным условием договора купли-продажи предприятия. В этом случае должны применяться положения, которые находятся в статье 555 Гражданского кодекса РФ (о цене в договоре купли-продажи недвижимого имущества).Исходя из данных положений, можно прийти к выводу о том, что для признания договора купли-продажи предприятия заключенным необходимо, чтобы в договоре было оформлено согласованное сторонами условие о цене предприятия, которая принимала бы во внимание стоимость всех разновидностей имущества, входящего в состав имущественного комплекса, включая здания, сооружения и иные объекты недвижимого имущества, располагающихся на участках земли, в том числе стоимость передаваемых с данными объектами участков земли либо прав на них. При установлении цены предприятия должны учитываться также права требования и долги продавца по обязательствам, которые связаны с соответствующим комплексом имущества, и права на фирменное наименование, знак обслуживания, товарный знак и иные средства индивидуализации продавца и его товаров, услуг, работ.Договор купли-продажи предприятия признается заключенным с момента проведения государственной регистрации.Отличительный признак договора купли-продажи предприятия, который выделяет его в независимую разновидность договора купли-продажи и отличает его от договора купли-продажи недвижимого имущества, состоит в том, что продажа предприятия во всех случаях сопровождается, с одной стороны, уступкой прав требований продавца покупателю, а с другой стороны – переводом на него задолженностей, что, как известно, требует согласия со стороны кредиторов. По этой причине в статье 562 Гражданского кодекса РФ установлены нормы, регламентирующие особую процедуру уведомления кредиторов и получения их согласия на продажу предприятия, а также последствия нарушения данной процедуры.Обязанностью сторон по договору продажи предприятия является письменное уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, до момента передачи покупателю этого предприятия. Объем прав кредиторов и последствия реализации ими своих прав для сторон поставлены в прямую зависимость от исполнения продавцом и покупателем обязанности по уведомлению кредиторов о продаже предприятия.Кредиторам, как получившим уведомление о продаже предприятия, но не давшим согласие на перевод долга, так и не получившим такого уведомления, предоставлено право потребовать: прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения продавцом причиненных этим убытков; признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части. Кроме того, по долгам, включенным в состав данного предприятия, которые были переданы покупателю без согласия кредиторов на перевод этих прав, продавец и покупатель после передачи предприятия последнему несут солидарную ответственность.В соответствии с гражданским законодательством РФ главные отрицательные последствия для продавца непосредственно связаны с передачей предприятия с определенными недостатками, и установлены статьей 565 ГК РФ. Если таковые предусмотрены в акте о передаче, либо в нем имеется информация об утраченном имуществе из структуры предприятия, то покупатель может требовать снижения цены покупки. Такое же право принадлежит покупателю в случае принятия им предприятия с задолженностями, которые не были ему известны к моменту заключения договора и не поименованными в передаточном акте предприятия.Неустранимые недостатки предприятия, а также недостатки, препятствующие пользованию предприятием по прямому назначению и не были устранены продавцом в сроки, установленные юридическими актами либо договором, предоставляют покупателю право в суде требовать изменения либо расторжения договора и возврата взаимно исполненного по сделке. Помимо этого, в пункте 1 статьи 565 ГК РФ установлено, что принятие по акту о передаче предприятия, состав которого не соответствует договору, приводит к последствиям, установленным по нормам статей 460-462, 466, 469, 475, 479 ГК РФ, если другое не вытекает из договора либо положений статьи 565 ГК РФ. В теории качество предприятия устанавливается двумя главными критериями: в первую очередь, надлежащим качеством имущества, формирующего в совокупности предприятие; во-вторых, пребыванием самого имущественного комплекса в состоянии, которое пригодно для целей использования, в частности, для оказания услуг либо производства товаров.Надлежащее качество имущества, признающегося элементом состава предприятия, если по отношению к нему отсутствуют какие-либо особые требования, предусмотренные покупателем и продавцом, должно предполагать пригодность этого имущества для использования по собственному предназначению (пункт 2 статьи 469 ГК РФ). Второй критерий подлежит применению в отношении предприятия в целом, т.е. непосредственно касается всех материальных и нематериальных компонентов предприятия.Мы придерживаемся позиции, что одним из самых сложных считается вопрос о том, служат ли прибыльность (доходность) и объем товарного оборота показателями качества предприятия. В теории они могут быть признаны таковыми лишь в случаях, когда эти условия предусмотрены сторонами в договоре купли-продажи предприятия в виде специальной гарантии продавца. Учитывая, выше сказанное, следует отметить, что ст. 565 ГК РФ закрепляет два возможных вида ненадлежащего исполнения продавцом своих обязанностей: передача предприятия, состав которого не соответствует условиям договора, либо передача предприятия, качественные характеристики которого не соответствуют условиям договора. При этом последствия совершения продавцом подобных действий поставлены в зависимость от того, соответствуют ли сведения о выявленных недостатках предприятия или об утраченном имуществе сведениям, указанным в акте передачи предприятия. Так, если недостатки предприятия и (или) данные об утрате имущества в передаточном акте отмечены, покупатель вправе требовать соразмерного уменьшения покупной цены, кроме случаев, когда предъявление иных требований не было предусмотрено в договоре. Если недостатки предприятия и (или) данные о не передаче отдельных видов имущества выявились позже, и покупатель в соответствии со ст. 483 ГК РФ уведомил об этом продавца, то последний может без промедления заменить имущество ненадлежащего качества и (или) предоставить покупателю недостающее имущество. Если же продавец этого не сделал, у покупателя появляются права, предусмотренные ст. 475 и 480 ГК РФ. Если договор ненадлежащим образом исполнен покупателем, и он отказывается от принятия предприятия, продавец вправе в соответствии со ст. 484 ГК РФ либо потребовать принять предприятие, либо отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков. В тех случаях, когда покупатель не оплачивает предприятие либо делает это несвоевременно, в том числе при оплате в кредит, продавец вправе применить к нему последствия, предусмотренные ст. 486-489 ГК РФ.Следует отметить, что на данный момент в российском законодательстве отсутствуют нормы о запрещении конкурентных действий со стороны продавца имущественного комплекса.По нашему мнению, ограничения, определяющиеся сторонами самостоятельно и имеющие целью предотвращение конкуренции, направлены на упрочение положения сторон в сделке, а также позволяют значительно увеличить стоимость сделки.На наш взгляд, ограничения бывают трех типов: пространственные (например, запрещается открывать новое предприятие на таком расстоянии от старого, при котором возможно отвлечение части клиентов), временные (например, прежний собственник в непосредственной близости от проданного предприятия не вправе открыть аналогичное предприятие, пока не истечет время, достаточное для установления хозяйственных связей клиентов с новым собственником), предметные (они относятся к торговле или производству, аналогичным отчуждаемым).Учитывая, что пп. 5 п. 1 ст. 14 Федерального закона «О защите конкуренции» содержит запрет на незаконное получение, использование, разглашение информации, составляющей коммерческую, служебную или иную охраняемую законом тайну, по нашему мнению, целесообразно внесение заинтересованными сторонами положения в договор о продаже предприятия либо заключение сторонами соглашения о запрете конкурентных действий. Данное положение либо соглашение должно быть заключено с указанием срока, территориальных границ и запретом организации аналогичного проданному предприятию. Необходимо уточнить, что включенные в положение либо соглашение пространственные, временные и предметные ограничения конкуренции должны быть соблюдены в рамках необходимости и соразмерности. За нарушение условий в положении либо в соглашении должна быть предусмотрена обязанность возмещения убытков, понесенных приобретателем предприятия.Следует отметить особенности применения к договору продажи предприятия последствий признания сделки недействительной. По общему правилу, в случае признания сделки недействительной наступают последствия, предусмотренные ст. 167 ГК РФ, которые состоят в возврате сторон в первоначальное положение, то есть в двусторонней реституции. Законом могут быть предусмотрены иные последствия: либо односторонняя реституция, либо взыскание с обеих сторон всего полученного по сделке в доход государства. Общие последствия расторжения договора предусмотрены ст. 453 ГК РФ.Поскольку предприятие является особым предметом договора, в составе которого нередко трудится большое количество людей и с которым напрямую связаны интересы большого количества кредиторов, ст. 566 ГК РФ устанавливает особые последствия изменения или расторжения такого договора либо признания его недействительным. Общие последствия признания договора недействительным или его расторжения не применяются, если они нарушают права и охраняемые законом интересы кредиторов, продавца и покупателя, других лиц и противоречат общественным интересам. Таким образом, предприятие, представляет собой не простую совокупность разрозненных вещей и произвольно выбранных обязательств, а единый имущественный комплекс, необходимый для осуществления предпринимательской деятельности.Анализируя процесс юридического оформления отчуждения имущественных комплексов, можно сделать вывод, прежде всего, о цивилистической основе данного комплекса мероприятий. В его основе — процесс перехода права собственности на весьма значимый объект гражданского права, в качестве которого выступает имущественный комплекс или доли в нем.ЗаключениеВ соответствии с договором купли-продажи недвижимости продавец обязан передать в собственность покупателя земельный участок, квартиру, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, а покупатель, в свою очередь, должен принять объект недвижимости и оплатить за него оговоренную в договоре стоимость.Недвижимость является основой материального производства и основной составляющей имущественного благополучия граждан. Вложение капиталов и сбережений в недвижимость признается самым важным экономическим процессом в рамках рыночной системы. Эти обстоятельства, в т. ч. отличительные особенности недвижимости как объекта собственности и других вещных прав, требуют особенного законодательного регулирования.К существенным условиям договора купли-продажи недвижимости относятся условие о предмете и цене. В качестве недвижимого имущества могут выступать:- земельные участки, недра, объекты водного мира;- все то, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых не представляется возможных без нанесения несоразмерного ущерба их прямому предназначению (в том числе леса, здания, сооружения, многолетние насаждения);- воздушные и морские суда, космические объекты, суда внутреннего плавания, подлежащие государственной регистрации;- иное имущество. Сторонами договора купли-продажи являются покупатель и продавец, в их качестве могут выступать физические и юридические лица, государство.Именно сложность самого объекта правового регулирования обуславливает следующие особенности отчуждения предприятия по договору купли-продажи:1. Обязательная предпродажная инвентаризация. Статья 561 ГК РФ предусматривает обязанность осуществить предпродажную инвентаризацию всего предприятия. До подписания договора продажи предприятия должны быть составлены и рассмотрены сторонами: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех обязательств, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.2. Продажа предприятия во всех случаях сопровождается, с одной стороны, уступкой продавцом прав требований покупателю, а с другой -переводом на него долгов, что безусловно, требует согласия третьих лиц -кредиторов. Ст. 562 ГК РФ предусматривает обязанность уведомить кредиторов по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, они не только должны быть письменно уведомлены о продаже предприятия, но и перед передачей имущества покупателю согласовать (дать согласие) сделку.3. Государственная регистрация продажи предприятия имеет особые условия (требования). Изменение права собственности на предприятие требует государственной регистрации, как и на недвижимость. При этом, важно учесть, что государственной регистрации подлежит не сам договор купли-продажи, а именно отчужденные на основании этого договора права собственности.4. Существенным условием договора купли-продажи предприятия является цена. Невозможна продажа предприятия без указания цены, на основании «обычных» цен, как это определено в общих правилах, регулирующих договор купли-продажи.Необходимо внести изменения в положения гражданского законодательства об имущественных комплексах с тем, чтобы достичь единого понимания категории. Требуется разработать и внести изменения в определение имущественного комплекса, однако необходимым условием появления такого определения является достижение логического конца научной дискуссии о юридической природе предприятия как имущественного комплекса.Список использованных источников и литературыНормативные правовые акты:1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 16.04.2022) // Российская газета, N 238-239, 08.12.1994.2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 01.07.2021, с изм. от 08.07.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2022) // Российская газета, N 23, 06.02.1996, N 24, 07.02.1996, N 25, 08.02.1996, N 27, 10.02.19963. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 06.02.2023) // Российская газета, N 211-212, 30.10.2001.4. Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30.04.1999 N 81-ФЗ (ред. от 28.06.2022) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.12.2022) // Российская газета, N 85-86, 01-05.05.19995. Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 N 200-ФЗ (ред. от 29.12.2022) // Российская газета, N 277, 08.12.20066. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 28.12.2022) О государственной регистрации недвижимости (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.01.2023)// Российская газета, N 156, 17.07.20157. Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ (ред. от 29.12.2022) О защите конкуренции // Российская газета , N 162, 27.07.20068. Закон РФ от 21.02.1992 N 2395-1 (ред. от 29.12.2022) О недрах // Российская газета, N 52, 15.03.1995Научная и учебная литература:1. Агафонова А.А. Порядок заключения договора купли-продажи недвижимости // Журнал «Фундаментальные и прикладные научные исследования: актуальные вопросы, достижения и инновации». - 2018. - С. 147-149.2. Бабич Т.П., Существенные условия договора купли-продажи недвижимости // Теоретические и прикладные аспекты современной науки: сборник научных трудов по материалам III Международной научно- практической конференции 30 ноября 2018 г. - Белгород, 2018. Часть IV. - С. 139-143.3.Баттахов П.П. Сущность предприятия в российском гражданском праве // Журнал «ModernScience». - 2020. - № 8-2. - С. 121-126.4. Бевзенко Р.С. Земельный участок с постройками на нем: введение в российское право недвижимости [Электронное издание]. – М.: М-Логос, 2017. – С. 10-115. Гафарова Р.М. Некоторые актуальные вопросы правового регулирования договора купли-продажи жилых помещений // Журнал «Вестник УГНТУ. Наука, образование, экономика. Серия: Экономика». – 2017. – С. 83-856. Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества // Правовой консультант. – 2020. – №11. – С. 30 – 36.7. Дарков А.А. Недвижимость как объект гражданского права в условиях реформирования гражданского законодательства // Журнал «Закон и право». – 2019. – С. 41-438.Дзиов Д.Т. Особенности договора купли-продажи недвижимости по законодательству Российской Федерации // Журнал «Студенческий форум». - 2021. - № 34 (170). - С. 74-75.9. Егорова М.А. Возврат исполненного при изменении и расторжении договора купли-продажи/ М.А. Егорова // Журнал российского права. - 2017. - № 3. - С.5910.Карапетов А. Г. Договорное и обязательственное право: постатейный комментарий / Отв. ред. А.Г. Карапетов. – М.: М-Логос, 2019.– С. 201-20211.Климцова Н.А. Особенности заключения договоров купли-продажи объектов недвижимости в Российской Федерации // Журнал «Студенческий вестник». - 2019. - № 38-1 (88). - С. 57-60.12. Королева В.А. Обязанности сторон по договору купли-продажи недвижимости // Журнал «Актуальные проблемы частного и публичного права». -2019. - С. 52-56.13. Кравченко Е.В. Договор купли-продажи предприятия // Журнал «Юриспруденция: актуальные вопросы, достижения и инновации». -2019. - С. 218-225.14. Курпяев Н.Д. Характеристика и содержание договора купли-продажи предприятия // Журнал «Закон и право». - 2019. -С. 85-87.15. Лебедева В. А. Сущность понятия недвижимости // Журнал «Новая наука: современное состояние и пути развития». - № 2. – 2017. – С. 140-14216. Малиновская Е.А., Лунёва Е.Н. Особенности купли-продажи предприятия, как имущественного комплекса // Журнал «ModernScience». - 2019. - № 10-3. - С. 189-191.17. Мячина Ю.А., Титенко Ю.А. Недвижимое имущество – объект вещных прав и предмет договора купли-продажи // Журнал «Единство и идентичность науки: проблемы и пути решения». – 2018. – С.150-15418.Никерина М.М., Никерина Д.М. Понятие и виды недвижимости в гражданском праве // Журнал «Государство и право: проблемы и перспективы совершенствования». - 2020. - С. 189-193.19. Поломошнова Е.А. Договор купли-продажи предприятия: нюансы правового регулирования // Журнал «Закон и право». -2021. - С. 92-97.20. Проглядова А. А. Правовая природа договора купли-продажи недвижимости // Научный журнал «Актуальные проблемы современной науки». – 2020. – С. 182-18621.Резяпова Г.Ф., Тетерина И.А. Особенности договора купли-продажи недвижимости // Журнал «Аллея науки». - 2021. - Т. 1. - № 1 (52). - С. 684-687. 22. Рубанцева А.В. К вопросу о договоре купли-продажи предприятия // Журнал «Аллея науки». - 2021. - Т. 2. - № 5 (21). - С. 852-855.23. Савин А.И. Особенности договора купли-продажи недвижимости // Журнал «Перо науки». - 2019. - № 13 (13). - С. 15-18. 24. Степанова А.И. Предприятие как имущественный комплекс: понятие, признаки, специфика // Современные проблемы юриспруденции. Сборник научных трудов магистрантов и аспирантов. – Челябинск. - 2018. - С. 44-46.25. Суханов Е. А., Ем В. С., Витрянский В. В. Российское гражданское право. Том II. Учебник // М.: Статут. - 2016. – С. 35726. Чарыяров М. Ч. Понятие предприятия в гражданском праве // Журнал «Достижения науки и образования». – 2019. – С. 52-5427. Черкашина А.М., Ковкуто Ю.Н. Недвижимость как объект гражданских прав // Журнал «Провинциальные научные записки». - 2019. - № 2 (10). - С. 18-21.28. Чуйков Р.Ю. Особенности содержания договора купли-продажи недвижимости // Журнал «Молодой ученый». - 2018. - № 47 (233).- С. 162-164.29. Шалайкин Р. Н., Кравченко Е. В. Договор купли-продажи предприятия // Журнал «StudNet». - 2020.- №12. –С.368-37230.Шафигуллина Е.Р. Недвижимость как объект гражданских прав: к вопросу о терминологии // Журнал «Тенденции развития науки и образования». - 2019. - № 48-4. - С. 71-74.Материалы правоприменительной практики:1. Апелляционное определение Московского городского суда от 20 декабря 2019 года по делу № 33-46207/2019 // Документ официально опубликован не был, официальный сайт Московского городского суда - www.mos-gorsud.ru2. Решение Советского районного суда города Воронежа Воронежской области от 27 апреля 2020 года по делу № 2-1240/2020 // Документ официально опубликован не был, официальный сайт Советского районного суда города Воронежа Воронежской области - sovetsky.vrn.sudrf.ru