Залог недвижимости (ипотека)

Проблему привлечения кредитных ресурсов для долгосрочного кредита в ипотеку вполне обоснованно можно считать наиболее актуальной для развития жилищного кредитования в России. Ни один банк не в состоянии создать свой кредитный портфель из долгосрочных кредитов, основываясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие активов и пассивов по ставкам, срокам и объемам рано либо поздно приведет к тому, что банк утратит свою ликвидность.4)психологические факторы, главным из которых является национальный признак большинства наших граждан – отсутствие желание жить в долг;5) проблема поступления жилищных инвестиций, основным препятствием являются высокие финансовые риски, которые можно разделить на риск нереализации построенного жилья и строительные риски.В настоящее время кредитование жилья в ипотеку выдается под весьма высокие процентные ставки – 12-15 % годовых, что приводит к значительному удорожанию полученного кредита. По этой причине лишь небольшая часть населения может себе позволить использовать ипотечный кредит для решения своих проблем. В связи с этим может предложить снизить процентную ставку по ипотеке, что позволит вовлечь в ипотеку широкие слои населения с различным уровнем дохода.Проблему первоначального взноса можно решить путем внесения в качестве первоначального взноса окончательной суммы по долгосрочному депозиту. Это значит, что если у заемщика на момент внесения первоначального взноса есть банковский вклад сроком более шести месяцев, срок окончания которого еще не настал, клиент может уже сегодня внести денежный взнос с процентами, которые будут начислены в будущем.Увеличить список строительных предприятий, финансирование строительства которых банк осуществляет путем заключения соглашений о совместной деятельности для того, чтобы упростить получение предварительного соглашения о заключении договора купли-продажи объекта недвижимости, подтверждаемое покупной или сметной стоимостью объекта.Система кредитования в ипотеку является одним из главных направлений государственной жилищной политики. К началу экономических реформ в РФ отсутствовала рыночная система, основывающаяся на активном участии граждан в решении проблемы обеспечения жильем. Свободного и независимого рынка жилья практически не было, а кредиты гражданам на длительный срок составляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилья. Данные кредиты предоставлялись главным образом жилищным и жилищно-строительным кооперативам, а также индивидуальным застройщикам для строительства нового, а не для покупки готового жилья.Государственная жилищная политика должна ориентироваться не только на потребности социально незащищенных граждан, но и на решение жилищных проблем основной части трудоспособного населения, обладающего средними доходами, накоплениями и имеющее жилье на праве собственности только из-за приватизации.Одним из способов решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное жилищное кредитование в ипотеку на основе соответствующих программ государства.Развитие ипотеки невозможно представить без тех или иных форм государственной поддержки:- принятие определенных нормативно-правовых актов;- оптимальная система налогообложения;- гарантии государства, способствующие привлечению внебюджетных средств жилищную сферу;- адресные субсидии гражданам на приобретение жилья.Существующий сегодня вторичный рынок жилья не может считаться основой для массового ипотечного кредитования, т.к. фонд жилья в стране катастрофически стареет. В значительной степени он уже не соответствует современным требованиям, а через 10-15 лет и вовсе может стать аварийным. Все это повлечет за собой снижение ликвидности залога и является существенным фактором, снижающим надежность ипотечных ценных бумаг.В странах, где развито ипотечное кредитование, государство не только создает законодательную базу, но, тем либо другим образом активно участвует в качестве субъекта ипотечных правоотношений. В решении государством задач, связанных с кредитно-денежной, социальной, макроэкономической политико, главным образом поможет кредитование в ипотеку. Оно может выступить мощным механизмом, который будет направлен против развития инфляции и будет препятствовать росту цен на рынке, так как отвлечет средства людей с потребления в сферу сбережений для покупки квартиры. С другой стороны, по степени развития ипотечного кредитования, повышения уровня обеспечения граждан возрастает потребность в товарах домашнего потребления, строительных и отделочных материалах, что приводит к развитию соответствующих сфер промышленности – эффект влияния на макроэкономическую политику. Следовательно, задача государства состоит в создании активного жилищного кредитования в ипотеку путем использования различных форм и методов на различных уровнях.В настоящее время сформирована стратегия государства в развития жилищного кредитования в ипотеку. Ее главная цель – создание эффективно действующей системы обеспечения доступным по стоимости жильем граждан РФ со средними доходами, основанный на рыночных принципах покупки жилья на свободном от монополии рынке жилья.Формирование ипотечного кредитования жилья обуславливает решение отдельных задач.Во-первых, совершенствование правовой и законодательной базы для реализации на практике системы данного вида кредитования и эффективного функционирования первичного и вторичного рынка ипотечных кредитов.Во-вторых, возникновение и внедрение системы, обеспечивающей приток внебюджетных финансовых ресурсов на длительный срок и рынок ипотечного кредитования жилья. В-третьих, налоговое стимулирование граждан, получающих кредиты по ипотеке, инвесторов и кредиторов, предназначенных обеспечить рефинансирование.В-четвертых, создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов в жилищной сфере.В-пятых, создание системы социальной защиты заемщиков от незаконных кредиторских действий и их социальной адаптации при процессе выселения при невозможности погашения кредита по ипотеке. Решение данных задач предполагает ориентацию ипотечного кредитования на категории граждан, нуждающиеся в небольшом ипотечном кредитовании, что позволит обеспечить кредитами колоссальное количество заемщиков, а также возможности оплаты нового жилья за счет продажи имеющегося в собственности жилья.Доступность ипотечного кредитования жилья прямо зависит от стоимости жилья. На рынке жилья низкое предложение, заключающееся в том, что застройщики опасаются снижения спроса на жилье, вследствие которого они будут вынуждены затормаживать проекты, или завершать их с неопределенно перспективой. Это также признается риском для банков. Главный источник подобных опасений это опережающий рост цен на жилье в сравнении с ростом доходов граждан.Добиться повышения доступности жилья исключительно расширением возможностей кредитования весьма проблематично, т.к. повышение спроса граждан за счет развития разных финансовых инструментов без изменения иных условий на жилищном рынке и жилищного строительства объективно приводит к новому росту цен на жилье. С целью развития строительства жилья, в т. ч. жилья эконом-класса, требуется развивать не только классическое кредитование ипотеки, но и кредитования застройщиков, жилищных некоммерческих объединений граждан; кредитование граждан для индивидуального строительства жилья, а также кредитование граждан и организаций на приобретение (строительство) жилья для последующей сдачи жилья внаем.Банки могут предоставлять частным коммерческим застройщикам кредиты на специальных условиях на жилищное строительство под залог участков земли и вновь возводимых объектов недвижимого имущества.ЗаключениеСо стабилизацией экономического положения Российской Федерации существенным образом увеличился объем делового оборота недвижимости, следствием чего получил свое развитие рынок недвижимости. Это обусловлено экономическим содержанием недвижимости, включающим такие свойства, как полезность, долговечность, износ, уникальность, разнородность и неповторимость. Благодаря этим свойствам она стала все чаще использоваться в качестве вклада в уставный капитал и залога недвижимого имущества, активнее стал использоваться такой инструмент рыночной экономики, как ипотека.Ипотечное кредитование – это ссуда долгосрочного характера, которая выдается коммерческими либо специализированными банковскими или иными кредитными учреждениями под заклад недвижимости.При кредитовании под ипотеку заемщику предоставляется кредит для приобретения недвижимого имущества. Его основным обязательством перед кредитором признается погашение кредита, а обеспечивает исполнение данного обязательства погашение залог недвижимого имущества. Недвижимое имущество, которое приобретено по программе ипотечного кредитования, признается собственностью заемщика с момента погашения кредита.Плюсы и минусы данного способа решения проблем в жилищной сфере каждый оценивает независимо и самостоятельно. Важными преимуществами кредита по ипотеке являются, в первую очередь, возможность уже сейчас проживать в новой квартире либо доме без многолетнего накапливания требуемой суммы на приобретение жилья, а также то, что жилья, которое было приобретено по ипотеке, сразу считается собственностью заемщика ипотечного кредитования. Помимо этого, заемщик, а также члены его семьи приобретают возможность незамедлительно быть зарегистрированными в новом жилье. Вместе с тем заемщик приобретает льготы в соответствии с подоходным налогом (на сумму, регламентированную государством – имущественный налоговый вычет по налогу на доходы граждан).Однако основным недостатком ипотечного кредитования следует признать «переплату за квартиру», которая может достичь 100 % и более, а также расходы заемщика дополнительного характера при получении ипотечного кредитования в качестве оплаты услуг оценочных организации и нотариуса, платы банку за исследование заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета.В зависимости от банковской организации и объекта недвижимого имущества, на приобретение которого выдает кредит по ипотеке, могут быть предъявлены дополнительные требования к заемщику, к примеру, такие как наличие государственной регистрации, определенный стаж работы на одной месте, возможность представить поручителей по кредиту и др. По этой причине найти оптимальное соотношение между недостатками и преимуществами ипотеки каждому требуется самостоятельно. Вероятно, не лишним будет ознакомление с альтернативами ипотеки в качестве способа решения проблем в жилищной сфере.Развитие ипотечного бизнеса положительное сказывается на развитии реального экономического сектора, ведет к остановке спада производства в некоторых промышленных отраслях, также развитие кредитования по ипотеке оказывает позитивное влияние на преодоление социальной нестабильности, которая, как правило, сопровождает экономический кризис. По этой причине, действительно становится необходимым развитие такой формы кредитования в нашем государстве. Ипотека в условиях рыночной системы экономики пока еще только начинает набирать обороты, интерес к ней со стороны инвесторов, банков и населения достаточно высок. Однако, пока в данной сфере остается большое количество нерешенных вопросов и государство должно сформировать институт ипотечного кредитования и условия надежного эффективного функционирования всей системы.Список использованных источниковНормативные правовые акты:1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 16.04.2022) // Российская газета, N 238-239, 08.12.19942.Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 18.03.2023) О государственной регистрации недвижимости// Российская газета, N 156, 17.07.20153. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 20.10.2022) Об ипотеке (залоге недвижимости) // Российская газета, N 137, 22.07.1998Научная и учебная литература:4. Александрова Ю.А. Понятие и правовое регулирование ипотечного кредитования по законодательству РФ // Право: история, теория, практика. Сборник научных статей. - 2022. - С. 188-195.5. Бакуменко И.С. Проблемы правового регулирования ипотечного кредитования в РФ // Журнал «Студенческий форум». - 2019. - № 37-2 (88). - С. 29-31.6.Вертопоров И.А. Анализ понятия и особенностей ипотечного кредитования // Журнал «Человек и современный мир». - 2020. - № 10 (47). - С. 3-13.7. Журкина, Н. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения / Н. Журкина // Финансы. – 2017. - №6. - С. 178. Заборовская, А.Е. Тенденции развития ипотечного кредитования в России / А.Е. Заборовская // Финансовая аналитика: проблемы и решения.- 2018. – №19. - С. 299. Казаков А. Проблемы развития системы ипотечного кредитования на современном этапе // Рынок ценных бумаг. 2018..-№10 - С. 1310. Лаиш Д.Д. Актуальные проблемы ипотечного кредитования // Журнал «Дневник науки». - 2020. - № 6 - (42). - С. 51-53.11.Летута Т.В., Летута С.С. Некоторые проблемы правового регулирования ипотечного кредитования в банковской практике // Банковское право. -2018. - № 4. - С. 5312.Матосова Е.П. Проблемы ипотечного кредитования в России и пути их решения // Журнал «Студент. Аспирант. Исследователь». - 2019. - № 9 (51). - С. 9-12.13.Маутова Д.С., Сазонов С.П. Мероприятия по совершенствованию эффективности деятельности банка на рынке ипотечного кредитования // Журнал «Студенческий научный форум». - №. 4. – 2018. – С. 9314. Михайленко Е. М. Гражданское право. Общая часть : учебник и практикум для вузов / Е. М. Михайленко. — 2-е изд., перераб. и доп. — Москва : Издательство Юрайт, 2020. — 413 с.15. Попова Е.А. Проблемы ипотечного кредитования в РФ // Журнал «Новый юридический вестник». - 2022. -№ 3 (36). - С. 38-44.16. Смирнов Е.Е. Рынок ипотеки требует совершенствования законодательства / Смирнов Е.Е. // Банковское кредитование. - 2018. - № 1 - С. 3217.Старицина А.А. Понятие ипотечного жилищного кредитования и его гражданско-правовое регулирование // Журнал «Молодой ученый». - 2021. - № 9 (351). - С. 143-145.18. Тычинин С.В. Правовое регулирование ипотечного кредитования // Журнал «Юридическая наука в XXI веке: история, теория, практика». - 2018. - С. 531-534.19. Фисенко М.А. Сущность и понятие ипотечного кредитования // Социально-экономическое развитие России: актуальные подходы и перспективные решения. Сборник научных статей. - 2019. - С. 415-418.20.Ховалыг Н.Н. Особенности ипотечного кредитования: понятие, классификация, риски // Журнал «Молодой ученый». - 2018. - № 32 (218). - С. 47-51.21. Шубин В.С. Государственная регистрация договора ипотеки как гарантия его юридической силы // Журнал «Закон. Право. Государство». - 2022. - № 2 (34). - С. 271-276.Материалы правоприменительной практики:22. Кассационное определение Кировского областного суда от 07 апреля 2019 года по делу № 33-1137 // Документ официально опубликован не был, СПС Консультант Плюс23. Кассационное определение Верховного Суда Республики Башкортостан от 26 августа 2018 года, по делу № 33-10247/18 // Документ официально опубликован не был, СПС Консультант Плюс