Гражданско-правовое- регулирование договора аренды в Российской Федерации

П. 2 ст. 612 ГК РФ включает в себя исключение из общих положений об ответственности арендодателя, за недостатки вещи, переданной в аренду. Он не несет ответственности за недостатки, оговоренные при заключении договора либо заранее известные арендатору.Кроме того, арендодатель не несет ответственности за недостатки, которые мог обнаружить арендатор во время осмотра или проверке исправности имущества при его получении. В этом положении говорится о явных недостатках, для установления которых требуется только внимательно осмотреть полученную в аренду вещь, и она призвана побудить арендаторов произвести их надлежащую приемку и обезопасить арендодателей от притязаний со стороны недобросовестных лиц.Законом предусмотрено возможность воздействия и арендодателя на собственного контрагента, который надлежащим образом выполняет собственное основное обязательство. При существенном нарушении сроков внесения платы за аренду он вправе потребовать внести платежи за аренду в досрочном порядке, но не больше одного срока подряд.Под существенным нарушением следует понимать длительную либо неоднократную задержку оплаты. При месячных сроках внесения платежей за аренду досрочная оплата может быть потребована не более чем на два месяца вперед, а при квартальных – за соответствующих два квартала. Часто в правоприменительной практике можно встретить большое количество споров, связанных с применением гражданско-правовой ответственности по договорам аренды зданий и сооружений из-за несвоевременной уплаты платы за аренду. ГК РФ предусматривает основания, согласно которым арендодатель имеет право односторонним образом требовать досрочного расторжения договора в случае, если арендатор (ст. 619 ГК РФ): - использует имущество с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; - существенно ухудшает имущество;- не вносит арендную плату больше двух раз подряд после истечения предусмотренного договором срока платежа; - уклоняется от капитального ремонта имущества в обусловленные договором сроки, а при их отсутствии в договоре аренды – в разумные сроки, в случаях, когда законодательством, иными юридическими актами или договором проведение капитального ремонта считается обязательством арендатора.Арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора только предоставления письменного предупреждения арендатора о необходимости выполнения своих обязательств в разумный срок. В том случае, если этого поступка от арендодателя не последует, то суд откажет ему в принятии к рассмотрению искового заявления о расторжении договора аренды. Арендатор имеет право досрочно расторгнуть договор, если:- арендодатель не предоставляет имущество арендатору в пользование либо формирует препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или предназначению имущества;- имущество, переданное арендатору, имеет недостатки, которые препятствуют его прямому использованию, они не были оговорены арендодателем при заключении соглашения, не были известны арендатору и могли обнаруживаться арендатором при осмотре имущества или проверке его исправности при заключении договора аренды; - арендатор не производит капитальный ремонт имущества (если это является его обязательством) в обусловленные договором сроки, а при их отсутствии в договоре – в разумные сроки; - имущество по обстоятельствам, за которые арендатор не несет ответственность, станет непригодным для использования. В этом случае подразумеваются случайные обстоятельства и обстоятельства непреодолимой силы. При поступлении отказа в расторжении договора аренды добровольно или ответ на обращение не поступит в предусмотренный срок, арендатор имеет право подать иск в суд.Исходя из всего вышеизложенного, можно прийти к следующим выводам.На основании договора аренды арендодатель должен передать во временное владение и пользование или во временное пользование определенное имущество арендатору.Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Согласно общему правилу, договор заключается в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не регламентирована определенная форма. В случае, если стороны пришли к договоренности заключить договор аренды в определенной форме, то он считается заключенным после придания его оговоренной формы, хотя нормами закона для договоров данного вида такая форма не признается обязательным требованием. Несоблюдение формы договора аренды приводит к недействительности договора аренды. Главное обязательство арендодателя – своевременно предоставить имущество арендатору в состоянии, которое соответствует условиям договора и предназначению имущества, вместе с документами и принадлежностями. Главные обязательства арендатора связаны с процедурой пользования имуществом, переданным в аренду. За нарушение условий заключенного договора аренды наступает ответственность, которая возлагается как на арендодателя, так и на арендатора.ЗАКЛЮЧЕНИЕДоговор аренды относится к разряду классических договорных институтов, входящих в категорию договоров, регулирующих отношения, которые связаны с передачей имущества во временное пользование, и представляет собой обыкновенный вид обязательств по договору.Современное понятие договора «аренды» на уровне законодательства имеется в положениях ст. 606 ГК РФ. Согласно договору аренды одна сторона принимает на себя обязательство предоставить другой стороне имущество во временное пользование и владение за обусловленную плату. Арендатор обязан владеть и пользоваться арендованным имуществом согласно условиям арендного соглашения, а если такие условия в договоре не предусмотрены, - в соответствии с прямым предназначением имущества.Из определения договора аренды следует, что этот договор является возмездным (передача имущества осуществляется только за плату), реальным (договор считается заключенным после передачи арендатору имущества, являющегося предметом аренды) и срочным (имущество подлежит передаче арендатору в пользование и (или) временное владение. Между тем, срочность считается не обязательным условием договора аренды, т.к. положения ГК РФ предполагают возможность заключать арендные договоры без указания в них фактического срока действия. Договор аренды не приводит к смене собственника (в сравнении, например, от договора купли-продажи и других договоров, которые связаны с передачей имущества в собственность), определяя передачу арендодателем имущества арендатору либо в пользование, либо одновременно во владение и пользование. Договор признается заключенным в том случае, если стороны достигли согласия по всем существенными условиям арендного договора. Существенными признаются условия о предмете договора, условия, отмеченные в законодательстве либо других актах права в качестве существенных либо необходимых для договоров этой разновидности, а также все условия, по отношению к которым по заявлению одной стороны должно быть достигнуто соответствующее соглашение. Соответственно, существенными признаются условия о предмете и размере платы.Формы арендных отношений весьма многообразны. К ним относятся прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг). В силу п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.Вместе с тем отсутствуют законодательные нормы, предписывающие необходимость регистрации прекращения зарегистрированного договора аренды недвижимости. Отсутствие правового механизма погашения записи о регистрации договора аренды в связи с его прекращением по причине истечения срока действия, соглашения сторон и т.д. порождает различную практику относительно необходимости регистрации соглашения о прекращении договора.В этой связи представляется целесообразным добавить в п. 2 ст. 651 ГК РФ абз. 2 следующего содержания:«Договор аренды здания или сооружения, заключенный на неопределенный срок или заключенный на срок менее года, возобновленный на тех же условиях на неопределенный срок, по истечении годичного срока со дня заключения договора подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации».Дополнить п. 1 ст. 452 ГК РФ абзацем следующего содержания:«Соглашения об изменении существенных условий или расторжении договора, подлежащего государственной регистрации, подлежат государственной регистрации».Изложить абз. 2 ст. 1 ФЗ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимость» в следующей редакции:«С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества в течение месяца со дня заключения договора».Данное изменение порядка регистрации договора аренды позволит, с одной стороны, урегулировать отношения, связанные с заключением договоров аренды здания (сооружения) на неопределенный срок, с другой стороны, обеспечит правовые гарантии для арендатора, возобновивших договор по истечении годичного срока.В заключение следует подчеркнуть, что договор аренды является одним из самых распространенных на практике. При его заключении и исполнении необходимо учитывать множество деталей, которые помогут правильно построить взаимоотношения с контрагентом. Договоры аренды всех видов играют огромную роль в осуществлении рыночной реформы в нашей стране.СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВНормативные правовые акты:1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020) // Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru, 04.07.2020.2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 14.04.2023, с изм. от 16.05.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 28.04.2023) // Российская газета , N 238-239, 08.12.19943. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 01.07.2021, с изм. от 08.07.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2022) // Российская газета, N 23, 06.02.1996, N 24, 07.02.1996, N 25, 08.02.1996, N 27, 10.02.1996.Научная и учебная литература:4. Аксенов И.Ч., Азукаева Б.А., Синглеева Б.А., Убушиева З.А. Договор аренды как один из распространенных гражданско-правовых договоров // Журнал «Аграрное и земельное право». - 2020. - № 11 (191). - С. 54-57.5. Анферова О.А., Шевченко Н.Г. Существенные условия договора аренды // Наука в современном мире: поиск инновационных и креативных решений. Сборник научных статей. - 2019. - С. 262-265.6. Белов В. А. Гражданское право в 2 т. Том 1. Общая часть: учебник для академическогобакалавриата / В. А. Белов. — Москва: Издательство Юрайт, 2019. — 451 с.7. Василенко А.В. Особенности правового регулирования аренды предприятий // Журнал «Бюллетень науки и практики». - 2020. - Т. 6. - № 2. - С. 249-252.8. Вилкова М.К. Теоретические и практические аспекты развития арендных отношений // Журнал «Современные тенденции развития науки и производства». - 2017. - С. 500-504.9. Гражданский кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 11.06.1964)(ред. от 26.11.2001) // Ведомости ВС РСФСР, 1964, N 24, ст. 407 (утратил силу)10. Гражданское право России. Часть вторая: Курс лекций / Под ред. М.И. Брагинского, Н.И. Клейна. - М.: БЕК, 2013. - 570 с.11.Дзуцева З.Б. История развития договора аренды // Журнал «Актуальные проблемы права». - 2017. - С. 116-119.12. Жильченко В.Н. Понятие и признаки договора аренды // Журнал «Вестник магистратуры». - 2022. - № 12-6 (135). - С. 109-110.13. Загалаева Ж.А. Существенные условия договора аренды // Журнал «Colloquium-journal». - 2020. - № 10-9 (62). - С. 66.14. Кожевникова Л. А. Становление и развитие арендных отношений // Журнал «Развитие общественных наук российскими студентами». – 2017. – С.128-12915. Косенкова Е.С. Правовое регулирование договора аренды // Сборник «25 лет Гражданскому кодексу РФ: традиции и новации частноправового развития». - 2019. - С. 376-383.16. Кузнецова О.С. Договор финансовой аренды (лизинг) // Журнал «Интернаука». -2021. - № 4-3 (180). - С. 16-19.17. Магомадова Э.И. Исполнение договора аренды // Журнал «Colloquium-Journal». - 2020. - № 10-10 (62). - С. 28.18. Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде (утв. ВС СССР 23.11.1989 N 810-1)(ред. от 07.03.1991) // Ведомости СНД и ВС СССР, 1989, N 25, ст. 481 (утратил силу)19. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. - М.: «Статут». - 2002. - 800 с. 20. Подмаркова Е.Р., Пальчикова С.И. Актуальные проблемы правового регулирования договора аренды // Журнал «Актуальные проблемы права». - 2019. - С. 132-135.21. Постановление ВЦИК от 11.11.1922 (ред. от 01.02.1949) О введении в действие Гражданского кодекса Р.С.Ф.С.Р.(вместе с "Гражданским кодексом Р.С.Ф.С.Р.") // СУ РСФСР, 1922, N 71, ст. 904 (утратил силу)22. Тимофеева, А. В. Элементы договора аренды зданий и сооружений / А. В. Тимофеева, А. А. Алексанян. —// Молодой ученый. — 2019. — № 8 (246). — С. 139-14023. Трепецкая М.А. Договор аренды (понятие и общие положения) // Журнал «Студенческий вестник». -2022. - № 10-2 (202). - С. 52-53.Материалы правоприменительной практики:24. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 21.10.2019 по делу N 309-ЭС16-8125, А50-11810/2019 // Документ официально опубликован не был, СПС Консультант Плюс 25. Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 09.10.2018 N Ф09-5814/18 по делу N А60-64952/2017; Определением Верховного Суда РФ от 07.12.2018 N 309-ЭС18-20137 отказано в передаче дела N А60-64952/2017 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства данного постановления // Документ официально опубликован не был, СПС Консультант Плюс