Ипотечное кредитования, анализ и перспективы развития в России

Эти разработки должны быть разрекламированы достаточно «громко», чтобы тем самым выделиться из числа конкурентов и повысить свой престиж.Если посмотреть более глобально, то в идеальном варианте нужно, чтобы ООО SBI банк выступал в роли своего рода агента по недвижимости – то есть, банк будет не только просить потенциальных заемщиков, но и потенциальных покупателей недвижимости, чтобы вывести их, а затем стать заемщиками.В ООО SBI банк необходимо совершенствовать онлайн сервис – одним из дальнейших вариантов развития может стать разработка онлайн сервиса по ипотечному кредитованию, благодаря которому пользователь, заполнив анкету, может за пару минут получить предварительное подтверждение ипотечного кредита. При этом, после того, как пользователь выбрал что его интересует – рефинансирование или покупка недвижимости, пользователь заполняет свои персональные данные (либо ИНН, либо СНИЛС, либо паспорт) – онлайн сервис должен автоматически подтянуть прочие персональные данные (данные должны подтягиваться из доступных официальных источников – например, с сайта госуслуг или сайта налоговой) по потенциальному заемщику по полям анкеты. Следующим шагом – все должно быть удобно, как при схеме работы в калькуляторах онлайн – должна быть возможность менять сроки, ставки, суммы и прочие параметры (чтобы потенциальный заемщик мог проанализировать и просчитать свои финансовые возможности). Очень важно на всех этапах иметь возможность в консультации, т.е. возможность задать вопросы (например, написать в чате или просмотреть видео инструкции по часто задаваемым вопросам по ипотеке). Такое оформление заявки поможет сократить время на обработку полученных данных по потенциальному заемщику. В личном кабинете клиент может наблюдать за статусом оформленной заявки и планировать выплаты по кредитным продуктам.Также, в рамках работы сервиса он-лайн, можно осуществить настройки по возможности подбора квартир, которые уже «аккредитованы» банком. Заемщик через личный кабинет сможет оформить заявку, которую ему также одобрят онлайн, но документы подписывать нужно будет в офисе банка (в этот же момент заемщику можно оформить электронную подпись). Сейчас есть возможность регистрации сделки в электронном режиме и электронная подпись позволит заемщику (уже не посещая офис Банка) окончить все мероприятия по сделке.Для полного удобства в осуществлении вышеперечисленных мероприятий Банку необходимо обязательно разработать портал, на котором ответственными подразделениями банка будут добавляться все «аккредитованные» квартиры с возможностью фильтрации объектов недвижимости по параметрам. Также предусмотреть возможность потенциальным покупателям/заемщикам через такой портал (с помощью личного кабинета) записываться на просмотр объекта недвижимости.На сегодняшний день самым распространенным методом оплаты ипотечных кредитов среди всех Российских банков является график с аннуитетным видом платежа, т.е. график, который предусматривает оплату в течении всего срока договора – равными суммами. Намного реже можно встретить предложения с дифференцированным методом погашения платежа (это когда сумма платежа постепенно уменьшается, т.к. проценты рассчитываются по отношению к сумме остатка займа), они практически отсутствуют на рынке. В ООО SBI банк также в качестве метода погашения ипотечного кредита предоставлен вариант с аннуитетным платежом.Чтобы понять, почему банк отдает предпочтение графику с аннуитетным платежом, нужно сравнить одинаковые по срокам, суммам, но с разным видом погашения кредиты.Формула для расчета дифференцированных платежей по кредиту достаточно простая:(1)где остаток основного долга берется на дату платежа; количество процентных периодов – это срок в месяцах до окончания кредита;процентная ставка – годовая процентная ставка по кредиту.Расчет аннуитетного платежа:размер периодических (ежемесячных) выплат будет составлять:А= Кх*S, (2)где А – ежемесячный аннуитетный платеж, К- коэффициент аннуитета, S – сумма кредита. Коэффициент аннуитета рассчитывается по следующей формуле:(3)где i – месячная процентная ставка по кредиту (= годовая ставка / 12); n – количество периодов, в течение которых выплачивается кредит. Периодичность платежей по кредиту – ежемесячная, значит и ставка по кредиту (i) берется месячная.Теперь рассмотрим пример кредита с одинаковыми условиями по сроку и одинаковой суммой, но с разным видом погашения платежа.Предположим, кредит выдается на сумму 2 500 000 руб. 00 коп. на 20 лет и процентная ставка – 9 процентов годовых.Путем расчета по вышеописанным формулам и отталкиваясь от того, что в результатах сравнения «Кредит 1» – это график с аннуитентным погашением, а «Кредит 2» – это график с дифференцированным погашением, полученные результаты изображены ниже на рисунках 2.3-2.9 (данные составлялись с учетом отсутствия частично досрочных погашений).Рис. 2.3. Результаты сравнения графиковРис 2.4. «Кредит 1» остаток долга по кредитуРис. 2.5. «Кредит 2» остаток долга по кредитуРис. 2.6.Диаграмма зависимости остатка долга по кредиту от времениРис. 2.7. Проценты по кредиту с нарастающим итогомРис. 2.8. График платежей по «Кредиту 1»Рис. 2.9. График платежей по «Кредиту 2»После сравнения примеров выплаченных сумм по двум методам оплаты, становится ясен и очевиден выбор банков – заемщик при аннуитетном графике платежа выплачивает банку процентов больше на 641 901 руб. 93 коп, чем, если бы заемщик выплачивал при дифференцированном графике погашения. Это доход банка. Именно по этой причине банку выгоднее предлагать по своим кредитным продуктам графики с аннуиететным видом платежей.Также можно четко увидеть одну закономерность в графиках погашения – при аннуитетном графике погашения сумма ежемесячного платежа (особенно в первые годы погашения) состоит в основном из суммы процентов, а сумма основного долга в большей части платежа – начинает выплачиваться уже ближе к середине срока действия договора. Получается Банк при аннуитетном графике погашения, получает свой доход в первой половине срока действия договора.При дифференцированном графике (как мы видим на рассмотренном примере выше) – сумма ссуды распределена по сроку действия кредита равными суммами и % выплачиваются только те, которые начислялись за фактически используемую сумму ссуды. Для заемщика это является несомненно плюсом, т.к. психологически легче выплачивать ежемесячно платежи, которые идут на убыль.Для заемщиков график с аннуитетным погашением тоже имеет свой плюс – ежемесячная стабильная неизменная сумма к погашению, при дифференцированном графике погашения в первые годы платеж значительно больше, чем при аннуитетном погашении (как мы видим из приведенного примера выше). Сумма ежемесячной выплаты больше на семь тысяч рублей, что для среднестатистической семьи является приличной суммой.Конечно, в банках Российской Федерации встречается много разных вариантов погашения, например, такие, при которых погашение кредита начинается не сразу, как бы дается возможность полнее воспользоваться суммой займа. Или, в которых величина платежей постепенно возрастает, т.к. ожидается, что материальное положение заемщика также будет расти (заемщик заведомо понимает, что в ближайшее время у него будет приличная сумма для погашения). Или еще одним способом погашения кредита может быть возврат всей суммы в установленный срок, но такой вариант больше подходит частным заимствованиям, и практически не используется банками.На российском рынке нет такого гибкого графика погашения, который был бы удобен, выгоден и привлекателен как Банку, так и заемщику.Из рассмотренного выше примера и выводов, сделанных после, хочется предложить ООО SBI банк новый вид погашения кредита – «комбинированный» метод погашения, т.е. необходимо разработать график с «комбинированным» видом оплаты ежемесячных платежей. «Комбинированный» метод оплаты будет выгоден как самому Банку, так и будет весьма привлекателен для заемщиков.В чем же заключается смысл предлагаемого «комбинированного» метода погашения?Рассмотрим пример. Берем кредит на сумму 2 500 000 руб. 00 коп. с условием «комбинированного» метода погашения, а именно:1) 10 лет заемщик платит аннуитетным платежом с процентной ставкой 9% годовых;2) 10 следующих лет график погашения становится дифференцированным с процентной ставкой 7% годовых (направив в банк заявление в рамках условий договора).Происходит как бы реструктуризация, но в рамках договора. При этом у заемщика останется право выбора – либо он дальше будет платит аннуитентные платежи, либо, написав заявление, переходит на дифференцированный график погашения (при обязательном условии, что заемщик не может воспользоваться этим правом, пока не пройдет 30 % срока от даты начала действия договора).Такой комбинированный метод оплаты на долгосрочные ипотечные продукты будет выгоден как для банка, так и для заемщика.При таком «комбинированном» виде платежа ООО SBI банк повышает социальную привлекательность ипотечного продукта, привлекая потенциальных заемщиков, расширяя воронку на рынке ипотечного кредитования, а для заемщика – психологически становится легче, когда допустим, на «экваторе» своей ипотеки, платеж начинает идти на уменьшение, да ещё и процентная ставка снизилась на 1-2 пункта.Произведем расчет эффективности нового комбинированного метода погашения ипотечных продуктов в ООО SBI банк. Основным плюсом комбинированного метода является тот факт, что он дает право заемщику осуществлять выбор метода погашения ипотечного договора в течении действия такого договора и перейти на более удобный ему график с пониженной процентной ставкой (и уменьшением платежей до конца действия договора).Эффективность данного метода погашения ипотечных продуктов будет заключаться главным образом в увеличении числа клиентов, а, следовательно, и доходов ООО SBI банк.Изменение уровня процента, как правило, являются результатом изменения уровня инфляции. Для ООО SBI банк (владеющим ипотечными правами) это означает, что приток денег по кредиту ниже ожидаемого из-за роста инфляции. Действуя в социальном государстве, ООО SBI банк очень важно увеличить число своих клиентов, условия данного метода погашения будут привлекательны клиентам, а, следовательно, и повысятся доходы самого банка.Чтобы увидеть выгодность предложенного нового вида погашения ипотечного продукта в ООО SBI банк, рассмотрим следующий пример. Предположим, на рынок предлагается ипотечный кредит на сумму 2500000 руб. 0 коп. с условием «комбинированного» метода погашения, а именно:1) 10 лет заемщик платит аннуитетным платежом с процентной ставкой 9 % годовых;2) 10 следующих лет график погашения становится дифференцированным с процентной ставкой 7 % годовых (на основании заявления заемщика в рамках условий договора).Планируем первую часть условий, выстраиваем график погашения на 20 лет (спустя 10 лет будем осуществлять второе условие комбинированного метода– график переведем на дифференцированный платеж, если заемщик предоставит письменное заявление о намерении воспользоваться данным предложением). В соответствии с формулами(2) и (3):К=(0,0075*(1+0,0075)/240/((1+0,0075)Л240-1)= 0,00899725955Ежемесячный аннуитетный платеж:А=2 500 000*0,00899725955= 22 493,148875 =22 493 руб 15коп.Всего платежей необходимо будет сделать на сумму 5 401 820,64 руб., при этом сумма переплаты составит 2 901 820,64 руб.Далее, в мае 2031 г. заемщик направляет заявление в банк с просьбой перевода его кредита на дифференцированный график погашения. Согласно графику погашения, у заемщика в мае 2031г. остаток основного долга составляет 1 776 639,22 руб. Заемщик за эти 10 лет успел выплатить 2 699 178 руб. (из них сумма основного долга составила 723 360,78 руб. и сумма процентов 1 975 817,22руб).Планируем дифференцированный график со следующими условиями – сумма основного долга 1 776 639,22 руб., срок – 120 месяцев, годовая процентная ставка 7 %.Далее производим расчет по формуле (1):Платеж = (1776639,22/120)+ ((1776639,22*7%) / (100*12))=14908,9641212 =14 908 руб. 96 коп.Сумма платежей составит 2 403 975,63 руб., при этом сумма переплаты составит 627 336,41 руб.Исходя из полученных цифр, Банку не совсем выгоден данный метод, т.к. в своем доходе он потеряет, нежели, если бы заемщик не воспользовался своим правом на перевод графика погашения на дифференцированный метод погашения. При комбинированном методе банк получит доход в сумме 2 603 153 руб. 63 коп (из них 1 975 817,22 руб. – при выплатах за 10 лет аннуитетным платежом и 627 336,41 руб. -от дифференцированного графика погашения). Если бы заемщик отказался от права перехода на дифференцированный график и продолжал бы платить только аннуитетным платежом, то банк получил бы доход за весь срок действия договора в сумме 2 901 820,64 руб., что на 298 667,01 руб. больше, чем при комбинированном методе оплаты.Таким образом, комбинированный метод оплаты, предлагаемый в ООО SBI банк оправдывает себя, т.к. банк не только «облегчает» условия выплат заемщику по кредиту, но и дает возможность не загонять клиента в долги и тем самым для себя делает некую подстраховку возвратности долга. Несмотря на то, что сумма дохода от предлагаемого метода немного ниже, чем при аннуитетном платеже, социальная ответственность и конкурентоспособность банка на рынке ипотеки также являются весомыми преимуществами.ЗаключениеНа основании исследования, проведенного в настоящей работе, были сделаны следующие выводы:На протяжении длительного периода времени развитие ипотечного кредитования в России сдерживалось по причине отсутствия должного нормативного регулирования, несмотря на присутствие в стане значительного количества ипотечных банков. При этом, в настоящее время нормативно-правовая база, регламентирующая систему ипотечного кредитования в России, является достаточно разветвленной и комплексной.Механизм ипотечного кредитования представляет собой последовательность этапов: сбор и обработка информации о потенциальном заемщике, оценка вероятности погашения кредита, определение процедуры принятия решения об условиях и возможности выдачи кредита, разработка правил, оформление кредитной сделки и кредитного дела заемщика, юридическое сопровождение договора кредитования, организация контроля за соблюдением условий договора кредитования (кредитный мониторинг).Оценка эффективности управления ипотечным кредитным портфелем в ООО SBI банк, которая была проведена по основным его качественным характеристикам, дала следующие результаты: по итогам 2022 г. портфель ипотечных кредитов ООО SBI банк характеризовался высоким уровнем финансовой безопасности (низкой степенью кредитного риска) при сохранении приемлемой доходности и избыточной ликвидности, что характеризует эффективное управление им в разрезе выделенных характеристик.Следует отметить, что на практике доля первой группы качественных ссуд составляет порядка 10-20%, однако в 2021 году доля данной группы в ООО SBI банк составила 2,5%. За анализируемый период наибольшую долю в структуре занимала вторая группа – 95-97%, которая характеризуется средними показателями уровня обслуживания долга и финансового положения заемщиков. В третью группу попадают «проблемные кредиты» с долей от 0,5%.Для совершенствования ипотечного кредитования в ООО SBI банк предложен новый вид погашения кредита – «комбинированный» метод погашения, т.е. необходимо разработать график с «комбинированным» видом оплаты ежемесячных платежей. «Комбинированный» метод оплаты будет выгоден как самому Банку, так и будет весьма привлекателен для заемщиков.Эффективность данного метода погашения ипотечных продуктов будет заключаться главным образом в увеличении числа клиентов, а, следовательно, и доходов ООО SBI банк.Комбинированный метод оплаты оправдывает себя, т.к. банк не только «облегчает» условия выплат заемщику по кредиту, но и дает возможность не загонять клиента в долги и тем самым для себя делает некую подстраховку возвратности долга. Несмотря на то, что сумма дохода от предлагаемого метода немного ниже, чем при аннуитетном платеже, социальная ответственность и конкурентоспособность банка на рынке ипотеки также являются весомыми преимуществамиБиблиографический списокКонституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. –Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28399/Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 2 : федер. закон от 26 янв. 1996 г. № 14 (с изм. и доп. от 28.04.2020) – Интернет-портал правовой информации Консультант Плюс. Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 N 138-ФЗ (ред. от 14.04.2023) – Интернет-портал правовой информации Консультант Плюс. Режим доступа: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_39570/Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 28.04.2023) – Интернет-портал правовой информации Консультант Плюс. Режим доступа: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 28.04.2023) – Интернет-портал правовой информации Консультант Плюс. Режим доступа: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ (ред. от 28.04.2022) – Интернет-портал правовой информации Консультант Плюс. Режим доступа: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/Федеральный закон № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ред. от 20.10.2022) – Интернет-портал правовой информации Консультант Плюс. http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/Федеральный закон от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (ред. от 20.10.2022) – Интернет-портал правовой информации Консультант Плюс. http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_44997/Федеральный закон от 30.12.2004 № 218-ФЗ «О кредитных историях» (ред. от 28.12.2022) – Интернет-портал правовой информации Консультант Плюс. http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51043/Федеральный закон от 21.12.2013 г. №353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» (ред. от 14.04.2023). – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_155986/Постановление Правительства РФ от 20.06.1993 г. «О государственной целевой программе «Жилище» (документ утратил силу). – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_3648/Указание Банка России от 31.08.2018 № 4892-У (ред. от 20.04.2021) «О видах активов, характеристиках видов активов, к которым устанавливаются надбавки к коэффициентам риска, и методике применения к указанным видам активов надбавок в целях расчета кредитными организациями нормативов достаточности капитала» – Режим доступа: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_307727/?ysclid=ljcggtrgm1235315099Балабанов И.Т. Банки и банковское дело. – СПб: Питер, 2019. – 462 с.Белоусов А.Л. Правовые основы ипотечного кредитования. – Саратов: Вузовское образование, 2020. – 128 с.Белоусов Б. Ю. Значимость ипотеки для государства и граждан / Б. Ю. Белоусов // Вестник науки. – 2023. – Т. 1, № 2(59). – С. 79-84. Белоусов Б. Ю. Ипотечное кредитование: сущность, функции и классификация / Б. Ю. Белоусов // Вестник науки. – 2023. – Т. 1, № 2(59). – С. 85-90. Волощук Е. В. К вопросу о проблемах ипотечного кредитования в России / Е. В. Волощук // Молодой ученый. – 2023. – № 2(449). – С. 262-264. Горемыкин В.А. Ипотечное кредитование. – М.: МГИУ, 2019. – 270 с.Гудкова А. Н. К вопросу о факторах развития ипотечного кредитования в условиях макроэкономической нестабильности / А. Н. Гудкова, Ю. Е. Копченко, О. В. Кочетыгова // Актуальные проблемы общества, экономики и права в контексте глобальных вызовов : Сборник материалов XVII Международной научно-практической конференции, Москва, 25 января 2023 года. – Санкт-Петербург: Печатный цех, 2023. – С. 195-199. Доманова А. О. Этапы становления рынка ипотечного кредитования в Российской Федерации / А. О. Доманова // Теория и практика современной аграрной науки : Сборник VI национальной (всероссийской) научной конференции с международным участием, Новосибирск, 27 февраля 2023 года. – Новосибирск: ИЦ НГАУ «Золотой колос», 2023. – С. 1384-1388. Ефимова К. М. Ипотечное кредитование: тенденции развития и проблемы / К. М. Ефимова, В. О. Марченкова // Научные исследования молодых учёных : сборник статей XXII Международной научно-практической конференции, Пенза, 20 января 2023 года. – Пенза: Наука и Просвещение (ИП Гуляев Г.Ю.), 2023. – С. 183-185.Жугалев И. И. Цифровизация ипотечного кредитования / И. И. Жугалев // Молодежь. Наука. Общество - 2021 : Сборник студенческих работ Всероссийской студенческой научно-практической междисциплинарной конференции, Тольятти, 20–24 декабря 2021 года / Отв. за выпуск С.Х. Петерайтис. – Тольятти: Тольяттинский государственный университет, 2023. – С. 194-199. Костерина Т.М. Банковское дело. – М.: Юрайт, 2019. – 516 с..Лаврушин О.И. Банковское дело – М : КНОРУС, 2020. – 680 с.Лесунова А. Е. Состояние и перспективы развития сегмента ипотечного кредитования в Российской Федерации / А. Е. Лесунова, Н. В. Мартынюк // Ломоносов : сборник статей Международного конкурса молодых учёных, Пенза, 15 марта 2023 года. – Пенза: Наука и Просвещение (ИП Гуляев Г.Ю.), 2023. – С. 60-65. Лопатина П. В. Особенности развития рынка ипотечного кредитования в РФ / П. В. Лопатина // Молодой ученый. – 2023. – № 3(450). – С. 177-180. Медведев П.А. Макроэкономический эффект потребительского кредитования / П.А. Медведев // Деньги и кредит. – 2020. – № 1. – С. 13-19.Федотова Д. П. Ипотечное кредитование в России: история становления и современное состояние / Д. П. Федотова // Современные научные исследования: проблемы, тенденции, перспективы : Сборник научных трудов по материалам XII Международной научно-практической конференции, Анапа, 14 февраля 2023 года. – Анапа: Общество с ограниченной ответственностью «Научно-исследовательский центр экономических и социальных процессов» в Южном Федеральном округе, 2023. – С. 83-87. Фурсова Т. В. Ипотечное кредитование в России: проблемы, пути развития / Т. В. Фурсова, В. Д. Заболотникова // Форум. – 2023. – № 2(28). – С. 64-67.Щербинина А. А. Новые финансовые технологии на рынке ипотечного кредитования: отечественная и мировая практика / А. А. Щербинина, И. А. Езангина // Менеджмент и финансы производственных систем : Сборник научно-практических статей Всероссийской (национальной) научно-практической конференции, Волгоград, 12 декабря 2022 года / Ответственные редакторы И.А. Езангина, И.А. Чеховская. Редколлегия: С.П. Сазонов [и др.]. – Курск: Закрытое акционерное общество "Университетская книга", 2023. – С. 253-258.