Управление и оценка стоимости недвижимости

Таблица 2.15Согласование результатов оценкиПоказательЗатратный методСравнительный методДоходный методРассчитанная стоимость, т. руб.363 464,75444 444, 42212 820,28Ранг (вес) метода70%50%90%Сумма рангов (весов)210Коэффициент весомости результата70/210 =0,3350/210=0,2490/210 = 0,43Вклад метода в стоимость, т. руб. 119 943,37 106 666,66 91 512,72 Рыночная стоимость, т. руб.318 122,75Рыночная стоимость, округленно, т. руб.318 122,75Оценка была произведена на основании трех подходов, после чего были сделаны выводы:-    анализ производился на основе недостаточно полной информации о количестве сопоставимых объектов, поэтому удельный вес сравнительного подхода в итоговом согласовании будет наименьшим составит 50 %;-    затратный подход имеет больший вес, чем сравнительный и принимается равным 70 %, так как дисбаланс спроса и предложения на рынке таких объектов приводит к превышению рыночных арендных ставок и цен продаж над восстановительными;-    оцениваемый объект относится к доходной недвижимости, и прогнозы более менее точны по сравнению с анализом сопоставимых объектов, поэтому вес доходного подхода выше, чем у сравнительного и выше, чем у затратного подхода и принимается равным 90 %, также потому что считается, что данный подход наиболее полно учитывает специфические факторы стоимости.Таким образом рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 318 122 750 р.Анализ результатов оценки позволяет сделать вывод относительно применения различных подходов о том, что в современных условиях довольно сложным моментом в применении сравнительного подхода является рассмотрение долгосрочной нагрузки. Много раз возникает ситуация, когда долгосрочная нагрузка (до кризиса рыночная процентная ставка заключалась по более низкой ставке) выше рыночной, следовательно, может быть дана определенная дополнительная стоимость (см. рис. 2.8).Рисунок 2.8. Принципы сравнительного подхода оценки недвижимостиКонечно, необходимо начать с того, что при соблюдении условий разрешения на аренду нерыночная ставка будет скорректирована. В то же время арендодатели не спешат снижать арендную плату для новых арендаторов, чтобы воспользоваться ситуацией на рынке, и в определенной степени не решаются провоцировать существующие оценки.Как правило, долгосрочные арендаторы закрепляются отдельно, и уход одного из них в любом торговом центре может привести к увеличению доли вакантных площадей.Ключевыми факторами, формирующими затраты при сравнительно-затратном методе, являются: стоимость земли, стоимость нового строительства, прибыль предпринимателя, износ.Оценка стоимости недвижимости может быть осложнена следующими моментами:а) невозможно достоверно оценить стоимость земли;б) сложность правильного определения величины внешнего износа;в) существует недостаток достоверной информации о дальнейшем развитии событий на рынке коммерческой недвижимости в течение этого периода.Соответственно, выходит следующее [15, с. 15]:а) стоимость нового строительства значительно снижается (по состоянию на май цены на бетон, кирпич и цемент упали в среднем на 30-38%); стоимость земли для отдельных объектов была значительно снижена в 3-5 раз; прибыль предпринимателей резко упала);б) на существующих участках может наблюдаться значительный внешний износ и недостаточная нагрузка.Таким образом, применительно к рассматриваемой компании наиболее рациональным представляется приоритетность применения доходных и затратных подходов к оценке недвижимости, и в некоторых случаях возможно есть смысл ограничиться этими подходами.ГЛАВА 3. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ УПРАВЛЕНИЯ И ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ ЗАО «РОССТРОЙИНВЕСТ»3.1 Совершенствование методов оценки недвижимости в организацииДальнейшим развитием процедур оценки своих объектов компании может стать применение метода скорректированной приведенной стоимости.Скорректированная приведенная стоимость (APV) используется для оценки проектов и компаний.Скорректированная приведенная стоимость - это метод, используемый для оценки стоимости фирм и проектов путем суммирования NPV фирмы или проекта, предполагая, что он основан на долевом финансировании и приведенной стоимости побочных эффектов получаемых от финансирования. Другими словами, скорректированная приведенная стоимость - это сумма чистой приведенной стоимости организации или проекта, которая полностью основана на финансировании за счет собственных средств, и приведенной стоимости финансовых преимуществ, если таковые имеются. Эти финансовые преимущества, если они учитываются, обеспечивают налоговые подушки (например: вычитаемые проценты) для скорректированной приведенной стоимости. Метод был разработан Стюартом Майерсом, профессором финансовой экономики. Этот подход представляет стоимость фирмы или проекта с левериджем как сумму стоимости, полученной при прогнозировании ее как фирмы или проекта без левериджа, и побочных эффектов, вызванных левериджем, например, долгом. При использовании в сочетании с другими новыми методами оценки, он функционирует как подходящая конфигурация для изучения вопросов оценки стоимости корпораций.Чистый эффект от долга складывается из следующих факторов:- Процентный налоговый щит, который формируется для компаний с долгом, поскольку проценты по долгу считаются вычитаемыми из налогооблагаемой базы. Он определяется путем умножения процентных расходов на ставку налога. Он включает в себя налоговый щит по процентам только за данный конкретный год.- Следующее, что необходимо учитывать, - это текущая стоимость процентного налогового щита. Приведенная стоимость процентного налогового щита рассчитывается следующим образом: (ставка налога * долговая нагрузка * процентная ставка) / процентная ставкаВ чем преимущество использования скорректированной приведенной стоимости вместо NPV при оценке проектов с долговым финансированием можно понять, разобравшись, как решения о финансировании (долговое финансирование против собственного капитала) влияют на стоимость проекта. Скорректированную текущую стоимость (Adjusted Present Value, APV) инвестиционного проекта часто описывают в виде следующей, сильно упрощенной, формулы:гдеFCF — свободный денежный поток инвестиционного проекта (без учета расходов на долговое финансирование).T — длительность проекта в годах.DTS — debt tax shield, налоговый щит, обеспечиваемый долгом, который привлекают для финансирования проекта. Его обычно принимают равным сумме начисленных процентов, умноженной на ставку налога на прибыль.re — требуемая доходность собственного капитала.rd — стоимость заемного капиталаПо сути формула, используемая для расчета скорректированной приведенной стоимости (APV), состоит из двух компонентов:Приведенная стоимость (PV) нелевереджированной фирмыПриведенная стоимость (PV) чистого эффекта от финансирования.Во-первых, приведенная стоимость (PV) нелевереджированной фирмы относится к приведенной стоимости фирмы при условии, что компания имеет нулевой долг в структуре капитала (т.е. на 100% финансируется за счет собственного капитала).Вторая часть этой формулы часто называется PVTS, present value of tax shield. Ее иногда упрощают еще сильнее. Если учесть, что налоговый щит равен долгу, умноженному на ставку, и предположить, что проект длится вечно, и взятый для него долг не погашается, а просто равномерно обслуживается, то можно проделать следующие преобразования:гдеt — ставка налога на прибыльИ тогда всю формулу APV в упрощенном виде можно записать так:APV = NPVe + tDто есть для расчета APV мы сначала вычисляем NPV для проекта, финансируемого только собственным капиталом, а затем добавляем к ней текущую стоимость влияния долга на налоговые платежи, которую мы приблизительно оцениваем как ставку налога, умноженную на сумму долга. Терминальная стоимость активов - это оценка стоимости активов с учетом всего, что произойдет после терминального горизонта. Например, если вы ожидаете свободный денежный поток в течение шестого года, а затем стоимость активов будет расти на 5% в год в бессрочном периоде, то стоимость бессрочного периода - это денежный поток шестого года, деленный на результат ставки дисконтирования минус темп роста. Если более подробно , то определение APV требует несколько шагов:Шаг 1: Определение базовых денежных потоков. Это прогноз операционных денежных потоков целевого бизнеса после уплаты налогов.Шаг 2: Дисконтирование денежных потоков с использованием соответствующей ставки дисконтирования и терминальной стоимости. Ставка дисконтирования основана на альтернативной стоимости капитала, которая представляет собой ожидаемую доходность предприятий с аналогичным профилем риска, если бы они полностью финансировались за счет собственного капитала.Ориентир альтернативной стоимости капитала для сопоставимой компании с полностью акционерной структурой капитала обычно считается равным 13,5%. Терминальная стоимость активов - это оценка стоимости активов с учетом всего, что произойдет после терминального горизонта. Например, если вы ожидаете свободный денежный поток в течение шестого года, а затем стоимость активов будет расти на 5% в год в бессрочном периоде, то стоимость бессрочного периода - это денежный поток шестого года, деленный на результат ставки дисконтирования минус темп роста. Шаг 3: Оценить побочные эффекты финансирования. Процентные налоговые щиты являются побочным эффектом финансирования бизнеса, который учитывает APV. Процентные налоговые щиты возникают из-за вычета процентных платежей в корпоративной налоговой декларации. Это отличается от дивидендов, которые не подлежат вычету.Согласно Harvard Business Review, ученые согласны с тем, что налоговые щиты должны дисконтироваться по соответствующей ставке с учетом риска, но нет единого мнения относительно уровня риска, связанного с налоговыми щитами.Шаг 4: Первоначальная оценка APV. Чтобы рассчитать первоначальную оценку APV объекта, добавьте базовую стоимость и процентные налоговые щиты.Шаг 5: Настроить анализ в соответствии с различными требованиями. Менеджеры могут дополнительно адаптировать анализ к своим требованиям, разложив прогнозы денежных потоков на отдельные компоненты, такие как повышение маржи, улучшение капитала в сети, ликвидация активов и более высокий стабильный рост. После того как эти компоненты будут обложены налогом и дисконтированы, расчет покажет базовую стоимость бизнеса.Скорректированная приведенная стоимость говорит инвестору о преимуществах налоговых щитов, возникающих в результате хотя бы одного налогового вычета процентных расходов или субсидированного кредита, выданного по ставкам ниже рыночных. APV представляется более надежным и предпочтительным для проведения сделок по выкупу с использованием заемных средств. APV помогает компаниям понять важность финансирования побочных эффектовПоскольку стоимость капитала снижается по мере использования заемных средств, стоимость проекта, финансируемого за счет долга, выше, чем проекта, финансируемого за счет собственного капитала. Долг, при правильном использовании, может преобразовать любой проект с отрицательной чистой приведенной стоимостью в положительную. В качестве развития применения затратного подхода для целей повышения балансовой стоимости имущества предлагается внедрить оценку устранимого функционального устаревания здания.Устранимое функциональное устаревание измеряется стоимостью его устранения и вызывается:— недостатками, требуемыми добавлении элемента (отсутствие элемента); - недостатками, требующими замены или модернизации; Недостатки, требующие добавления элементов, — элементы здания и оборудования, которых нет в существующем здании и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Количественным измерителем устранимого функционального устаревания за счет недостатков, требующих добавления, являет разница между стоимостью выполнения требуемых добавлений на момент оценки и стоимостью выполнения этих же добавлений, если бы они были выполнены при строительстве объекта оценки.В данном случае в отношении рассматриваемого объекта современные стандарты строительства домов подобного класса уже требуют установки кондиционеров, стоимость установки которого в текущих условиях стоит примерно 150 т.р. на квартиру, а при строительстве составляла бы 110 т.р. Установленная в здании электроарматура также не соответствует современным рыночным стандартам, при этом стоимость существующей электроарматуры, включенной в восстановительную стоимость, составляет 50 тыс, руб. Физический износ существующей электроарматуры 20 тыс, руб., стоимость демонтажа существующей электроарматуры 10 тыс, руб, , стоимость возврат материалов — 7 тыс, руб., стоимость монтажа новой электроарматуры — 30 тыс, руб_ Таким образом, стоимость функционального устаревания, вызванного недостатками, требующими добавления элементов (кондиционера): 150— 110 = 40 тыс. руб.Величина устранимого функционального устаревания на 1 квартиру, вызванного недостатками, требующими замены или модернизации элементов (электроарматуры):50- 20- 7 + 10 + 30 = 63 тыс. руб.В доме 964 квартиры. В итоге, стоимость устранимого функционального устаревания здания составит:(40 + 63) * 964 = 99 292 т.р.Таким образом, стоимость затратным подходом составит 363 464,75 – 99 292 = 264 173 т.р.Данный метод с учетом корректировки наиболее точно отражает реальную балансовую стоимость недвижимости и позволит точнее сравнивать объекты компании между собой для целей управления и обслуживания.3.2 Совершенствование методов управления недвижимостью в организацииВ зависимости от объекта недвижимости, управляющая компания может управлять собственным или арендованным зданием, готовым или находящимся в стадии строительства или реконструкции. Практика показала, что управление недвижимостью в растущей компании является более трудоемким процессом по сравнению с управлением в стабильной компании, где не меняется количество сотрудников и место их расположения (рис. 3.1).Рисунок 3.1. Схема процесса управления недвижимостьюАнализ методов управления недвижимостью российских фирм показал, что в условиях современной рыночной экономики компании крайне редко прибегают к услугам профессионального управления недвижимостью, выбирая, на их взгляд, более дешевый способ эксплуатации зданий с помощью собственного административно-хозяйственного отдела Данное положение дел приводит в конечном итоге к неквалифицированному подходу в решении стратегического использования такого важного производственного ресурса, каковым является недвижимое имущество Зачастую не учитываются перспективы роста или другие изменения, происходящие в компании, что приводит к большим потерям в виде простоя пустующих помещений, завышенным эксплуатационным расходам, либо значительным затратам на покупку или аренду нового здания Больших затрат можно было бы избежать, заранее предусмотрев внутренние изменения компании, а также ситуацию на рынке недвижимости в целом.В качестве направления совершенствования управления недвижимостью рассматриваемой в работе компании предлагается применять комплексный анализ всех показателей объекта недвижимости, который включает в себя сравнение количественных оценок недвижимости, таких как, цена за квадратный метр, эксплуатационные расходы, стоимость парковок и другое, а также сравнение качественных параметров, которое рекомендовано проводить методом экспертных оценок.Для того чтобы сложить (условно) подобные параметры и определить полезный эффект и элементы затрат по объекту, рекомендуется применять систему баллов При построении системы баллов для упрощения принято считать, что зависимость между параметрами и полезным эффектом или элементами затрат прямо пропорциональная (линейная) При необходимости уточнения системы баллов можно построить и криволинейные зависимости. Для прогнозирования или расчета полезного эффекта и каждого элемента затрат по каждому классу объектов одного назначения строится своя система баллов, так как на полезный эффект и элементы затрат влияют свои факторы или параметры После обсуждения с руководителем компании, которая выбирает объект недвижимости, рядом с параметром, влияющим на выбор, ставится максимальный и минимальный бал. На основании этих данных проводится комплексная оценка объектов, которая в последствие предоставляется на рассмотрение руководителю головной организации Итогом выбора направлений инвестирования может быть так называемый «мозговой штурм», коллегиальное решение на совещании у директора.3.3 Оценка эффективности совершенствования управления и оценки стоимости недвижимости в организацииЭффективность изменения методики оценки стоимости объекта недвижимости проиллюстрируем на примере определения APV, механизм расчета которой был рассмотрен выше. Для расчета второй составляющей формулы APV - - предположим, что для финансирования проекта будет открыта кредитная линия на 5 лет под 25% в размере 125 млн.р. для осуществления ремонтных работ и маркетингового продвижения (таблица 3.1). Расчет эффекта налогового щита произведен в таблице 3.1.Таблица 3.1Расчет корректировки для APV объектаПоказатели 12345Кредитная ставка25,0%    Банк. кредит, т.р. 125 000  00Процентные расходы 3125031250312503125031250Налог. щит процентных расходов (20%) 62506250625062506250Коэффициент дисконтирования по банк ставке 0,80001,00001,00001,00001,0000ЧДП 5000,06250,06250,06250,06250,0PV 30000,0     ИТОГО, т.р.30000,0     Первая составляющая формулы равна ЧДД от сдачи в аренду объекта и была найдена при определении стоимости доходным методом, она равна 183 817 т.р. (таб. 2.14)Таким образом, общее APV предприятия составит = 183 817 т.р + (5000+6250+6250+6250+6250) = 183 817 т.р + 30 000 т.р. = = 213 817 т.р.Таким образом, видно, что стоимость, полученная первоначально стандартным доходным подходом 212 820 т.р. ниже, чем полученная данным методом 213 817 т.р. Повышение оценочной стоимости объекта недвижимости позволит более выгодно представить его потенциальным арендодателям или продать дороже, в случае принятия девелопером подобного решения.Аналогично применим указанную корректировку к затратному подходу с учетом устранимого функционального устаревания для целей управления и обслуживания объектов при необходимости сравнения существующих объектов компании между собой.APV = 264 173 + 30 000 = 294 173 т.р.Далее рассмотрен процесс принятия решения по развитию объекта недвижимости топ-менеджерами компании методом экспертных оценок. В таблице 3.2 критерии оценки проектов.Таблица 3.2Критерии оценки проектовКритерий Макс число баллов Общее качество заявки 14Соответствие проекта видению и целям 25Логика проекта: насколько запланированные действия соответствуют заявленным целям проекта 25Насколько данный проект реалистичен и может быть реализован 15Устойчивость изменений в результате проекта 25Для оценки выбраны два проекта: проект 1 – дизайнерский ремонт помещения, проект 2 – вложение средств в маркетинговое продвижение сдачи объекта в аренду. Оценка экспертов производилась по 5-ти бальной шкале. Результаты оценки с учетом весов показателей представлена в таблице 3.3, в таблице представлены средние оценки между всеми экспертами.Таблица 3.3Оценка экспертами проектов ПоказателиКачество Соответ.целямЛогикаРеализуемостьУстойчивостьСумма балловВес0,10,30,10,40,11Проект 1 - ремонт4353419Проект 2 - маркетинговое продвижение4544421с учетом веса:      Проект 1 - ремонт0,40,90,51,20,43,4Проект 2 - маркетинговое продвижение0,41,50,41,60,44,3Таким образом, принято решение о вложении средств в рекламу и продвижение, т.к. этот проект имеет суммарный балл выше проекта по ремонту.Требуемый объем вложений по 4,5 млн.р. в течение трех лет. В таблице 3.4 приведены данные о доходах и расходах по обслуживанию рассматриваемого объекта недвижимости с учетом вложений в продвижение. Видно, что проект окупается уже через три года, т.к. чистый дисконтируемый доход становится положительным.Таблица 3.4Расчет чистого дисконтированого дохода по проектуНаименование показателей Значение показателей по годамЗначение1 год2 год3 год4 год5 годПолезная арендная площадь здания, м228 380,0028 380,0028 380,0028 380,0028 380,0028 380,00Полезная арендная площадь подвала, м21 380,001 380,001 380,001 380,001 380,001 380,00Ставка арендной платы за 1 кв.м полезной площади здания в месяц, тыс руб. 0,500,50000,52500,55130,57880,6078Ставка арендной платы за 1 кв.м полезной площади подвала в месяц, тыс руб. 0,150,15000,15750,16540,17360,1823Потенциальный валовый доход от аренды здания, тыс. руб. 85 140,00178 794,00187 733,70197 120,39206 976,40Потенциальный валовый доход от аренды подвала, тыс. руб. 1 242,002 608,202 738,612 875,543 019,32Итого потенциальный валовый доход , тыс руб 86 382,00181 402,20190 472,31199 995,93209 995,72Коэффициент заполняемости 30,00%40,00%80,00%95,00%100,00%Действительный валовый доход, тыс. руб. 25 914,6072 560,88152 377,85189 996,13209 995,72Доход от кафе, т.р.100,001 200,001 224,001 248,481 273,451 298,92Итого доходы 27 114,6073 784,88153 626,33191 269,58211 294,64Фонд оплаты труда персонала, тыс. руб.220,001 320,002 772,002 910,603 056,133 208,94Взносы в страховые фонды, тыс. руб.34,00%448,80942,48989,601 039,081 091,04Плата за коммунальные услуги, тыс. руб.0,1035 712,0036 783,3637 886,8639 023,4740 194,17Прочие расходы, тыс. руб.0,0610 713,6022 070,0222 732,1223 414,0824 116,50Налог на имущество, тыс. руб.0,025 494,315 430,575 366,825 303,085 239,33Остаточная стоимость здания (вспомогательная строка для расчета налога на имущество)274 715,75271 528,48268 341,22265 153,95261 966,68258 779,42Амортизационные отчисления, тыс. руб.0,013 187,273 187,273 187,273 187,273 187,27Итого операционные расходы 56 875,9871 185,6973 073,2775 023,1177 037,25Чистый операционный доход -29 761,382 599,1980 553,06116 246,47134 257,39Ставка дисконтирования, % 22,00%25,00%27,00%29,00%30,00%       Затраты на продвижение, тыс. руб. -4500-4500-4500  Дисконтированная величина чистого операционного дохода -28 083,10-1 216,5237 128,3441 977,9236 159,42Дисконтированный чистый доход от объекта -28 083,10-29 299,627 828,7249 806,6485 966,06Таким образом, можно сделать вывод об эффективности управления недвижимостью с применением данных методик. Экономический эффект составит в данном случае 85 966,06 т.р.ЗАКЛЮЧЕНИЕЗнание того, как правильно оценить коммерческую недвижимость, вероятно, является наиболее значимым фактором при определении того, стоит ли включать ее в свой инвестиционный портфель. Умение точно оценивать приобретаемые объекты и свои собственные владения - это навык, которым должен обладать каждый серьезный инвестор в коммерческую недвижимость - вы просто не сможете преуспеть в этом мире без умения определять рыночную стоимость недвижимости.Рынок недвижимости в нашей стране быстро развивается. В связи с этим возрастает актуальность темы оценки недвижимости. Ключевым аргументом в пользу оценки для целей инвестирования является возможность сравнивать альтернативые объекты и проекты с точки зрения достижения инвестором максимальной прибыли от использования объекта. И новичкам и опытным инвесторам, за плечами которых не одна сделка, твердое понимание лучших методов оценки коммерческой недвижимости является необходимым условием успеха в мире инвестиций в недвижимость.При выполнении данной работы поставленная цель была выполнена, были рассмотрены понятия и сущность оценки недвижимости, методы и приемы используемые в практической деятельности, особенности применения каждого из них, а также проведена оценка конкретного объекта с применением разных подходов и выполнено согласование результатов.В рамках сравнительного подхода, основанного на определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов, была выведена стоимость этого же объекта, равная 444 444, 42 тыс.р.Применяя доходный подход, заключающийся в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта, получили стоимость оцениваемого объекта, равную 212 820,28 тыс.р.Применение затратного метода, анализирующего вложенные в объект средства, а также степень его износа дало результат 363 464,75 тыс.р.Оценка была произведена на основании трех подходов, после чего были сделаны выводы:-    анализ производился на основе недостаточно полной информации о количестве сопоставимых объектов, поэтому удельный вес сравнительного подхода в итоговом согласовании будет наименьшим составит 50 %;-    затратный подход имеет больший вес, чем сравнительный и принимается равным 70 %, так как дисбаланс спроса и предложения на рынке таких объектов приводит к превышению рыночных арендных ставок и цен продаж над восстановительными;-    оцениваемый объект относится к доходной недвижимости, и прогнозы более менее точны по сравнению с анализом сопоставимых объектов, поэтому вес доходного подхода выше, чем у сравнительного и выше, чем у затратного подхода и принимается равным 90 %, также потому что считается, что данный подход наиболее полно учитывает специфические факторы стоимости.В целом все три подхода взаимосвязаны и не только не являются взаимоисключающими, но и дополняют друг друга. Каждый из них предполагает использование различных видов рыночной и внутренней для предприятия информации. Эти подходы имеют свои предпочтительные области применения и объединяют в себе достаточно большое число различных методов, из многообразия которых оценщик выбирает наиболее подходящие для конкретного оцениваемого объекта и для данной цели оценки, поскольку было бы странным (и методически вряд ли оправданным) пытаться использовать все возможные методы для оценки одного объекта. Рыночная стоимость объекта составила 318 122 750 руб.В качестве мер развития методики оценки недвижимости компании было предложено применять расчет скорректированной дисконтированной стоимости, пример расчета которого был представлен. APV рассматриваемого объекта получилась выше стоимости, найденной стандартным доходным подходом, что подтверждает его эффективность. Стоимость объекта по методу скорректированной стоимости согласованием трех подходов составит 213 817 т.р.Также предлагается дополнить затратный подход корректировкой на устранимое функциональное устаревание. Стоимость затратным подходом в данном случае составит 363 464,75 – 99 292 = 264 173 т.р.Скорректированная APV стоимость составит 294 173 т.р.Методики предлагается применять для разных целей. Метод согласования для целей привлечения инвестиций или продажи, затратные подходы для целей сравнения объектов между собой для более точной оценки в процессе эксплуатации и обслуживания объектов.Дальнейшее развитие системы управления недвижимостью в компании предложено осуществлять с применением комплексного анализа всех параметров объекта методикой экспертных оценок. Для компании с холдинговой схемой управения этот подход наиболее эффективен, поскольку есть возможность использовать независимые оценки сотрудников – экспертов, работающих над разными проектами. В работе был приведен пример применения методики экспертной оценки проектов развития объекта недвижимости и расчитан показатель эффективности принятого решения. В результате был сделать вывод об эффективности управления недвижимостью с применением данных методик. Экономический эффект составит в данном случае 85 966,06 т.р.СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВВерховцева Е.А., Гребеник В.В. Оценка стоимости компании: эмпирические и теоретические аспекты // Интернет-журнал «НАУКОВЕДЕНИЕ» Том 8, №1 (2016) http://naukovedenie.ru/PDF/36EVN116.pdf (доступ свободный). Загл. с экрана. Яз. рус., англ. DOI: 10.15862/36EVN116.Домнина С.В., Савоскина Е.В. Модель управления стоимостью бизнеса // Вестник самарского государственного университета. – 2014. – №8 (119). – С. 18-23. Верховцева Е.А., Гребеник В.В. Оценка стоимости компании: эмпирические и теоретические аспекты // Интернет-журнал «НАУКОВЕДЕНИЕ» Том 8, №1 (2016) http://naukovedenie.ru/PDF/36EVN116.pdf (доступ свободный). Загл. с экрана. Яз. рус., англ. DOI: 10.15862/36EVN116.Веснин В. Р. Экономика предприятия. – М.: Институт международного права и экономики им. Грибоедова,2019. – 480 с. Инвестиции. И.В. Игошин: ЮНИТИ; Финансы, Москва, 2017 Индивидуальные предприниматели: Практ. пособие /под ред. А.В. Касьянова. – (8-е изд., перераб. и доп.). — М: ИД «ГроссМедиа»: РОСБУХ, 2019. – 296с. Комплексный экономический анализ хозяйственной деятельности: учеб./ Гиляровская Л. Т. (др.). – М.: ТК Велби, изд-во Проспект, 2018. – 360 с. Иванова, Е.Н. Оценка стоимости недвижимости (для бакалавров) / Е.Н. Иванова. - М.: КноРус, 2015. - 125 c.Иванова, Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. Сборник задач: Учебное пособие / Е.Н. Иванова. - М.: КноРус, 2017. - 304 c.Карелина С.А. Институт несостоятельности (банкротства) в таблицах и схемах. – Юстицинформ, 2018. – 477 с.Касьяненко, Т. Оценка недвижимости: Учебник / Т. Касьяненко. - М.: Проспект, 2019. - 512 c.Ивашковская И.В. Модель корпоративного управления на основе стоимости для стейкхолдеров // Вестник финансового университета. – 2010. - № 2. – С. 29 – 35.Ибрагимов Р. Управление по стоимости как система менеджмента. URL: http://www.cfin.ru/management/finance/valman/vbm_as_system.shtml.Мандражи З. Р., Сулейманова Э. С. Современные подходы к оценке стоимости бизнеса // Научно-методический электронный журнал «Концепт». – 2016. – Т. 17. – С. 578–581. – URL: http://e-koncept.ru/2016/46291.htm.Севостьянов, А.В. Экономическая оценка недвижимости и инвестиции: Учебник / А.В. Севостьянов. - М.: Академия, 2013. - 288 c.Трусова А.Ю., Трусов А.И., Дюжева А.В., Ильина А.И. Методы оценки стоимости бизнеса // Основы экономики, управления и права. – 2014. - № 4 (16). – С. 147 – 150.Шохазамий Ш.Ш., Абдураупов Р.Р. Стоимостная концепция финансового управления компанией // Проблемы современной экономики. – 2015. – №1 (53). – С. 143-148.Федотова, М.А. Оценка недвижимости (бакалавриат) / М.А. Федотова. - М.: КноРус, 2018. - 176 c.Фокина, О.М. Оценка недвижимости: Учебник / О.М. Фокина. - М.: Финансы и статистика, 2010. - 560 c. Оценщик.ру https://www.ocenchik.ru/docsi/2628-osobennosti-ocenki-imushchestva-dele-bancrot.htmlКонцептуальные основы финансовой отчетности — Редакция от 09.06.2016 — Контур.Норматив (kontur.ru)А. Н. Асаул Оценка организации: Учебник / А. Асаул. - М.: Проспект, 2018. - 384 c.Исаева А.Н. Оценка стоимости жилой недвижимости // Перо науки. 2019. № 11 (11). С. 6-10.Воробьева И.В., Юсова Ю.С., Филиппова Т.А. Оценка рыночной стоимости единого объекта недвижимости // Электронный научно-методический журнал Омского ГАУ. 2019. № 1 (16). С. 19.Буга А.В., Хохлова В.В., Полякова Е.В. Формирование стоимости коммерческой недвижимости и ее оценка // Экономика и управление народным хозяйством (Санкт-Петербург). 2019. № 5 (7). С. 65-74.Дубов В.С. К проблеме оценки рыночной стоимости недвижимости в регионе // Актуальные проблемы борьбы с преступлениями и иными правонарушениями. 2019. № 19-1. С. 110-112.Бобров И.М., Учинина Т.В. Современные проблемы оценки стоимости недвижимости // Актуальные вопросы современной экономики. 2019. № 3-1. С. 174-177.Мартынова М.С., Учинина Т.В. Современные проблемы оценки стоимости недвижимости // Актуальные вопросы современной экономики. 2019. № 3-1. С. 652-655.Апанович Т.И., Бойко А.А., Лобанова Е.И. Применение ГИС-технологий в оценке стоимости недвижимости // Интерэкспо Гео-Сибирь. 2019. Т. 3. № 2. С. 12-16.Вахрушев В.И., Курзаева Л.В. Обзор методов и средств интеллектуального анализа данных при оценке стоимости жилой недвижимости // Научный электронный журнал Меридиан. 2020. № 2 (36). С. 108-110.Управление в развитии недвижимости. Учебное пособие. - М.: ИНФРА-М, 2019. - 184 c.Управление недвижимостью. Учебник. - М.: Юрайт, 2016. - 390 c.Фанис, Фалихович Шарипов Управление недвижимостью. Учебник для академического бакалавриата / Фанис Фалихович Шарипов. - М.: Юрайт, 2019. - 381 c.Федотова, М.А. Девелопмент в недвижимости / М.А. Федотова. - М.: КноРус, 2019.- 284 c. Экспертиза и инспектирование инвестиционного процесса и эксплуатации недвижимости. Часть 1. - М.: Проспект, 2019. - 368 c.Экспертиза и инспектирование инвестиционного процесса и эксплуатации недвижимости. Часть 2. - М.: Проспект, 2017. - 219 c.12. Иванова, Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. Сборник задач / Е.Н. Иванова. - М.: КноРус, 2016. - 155 c.Ипотечно-инвестиционный анализ. - М.: ИНФРА-М, 2019. - 176 c.14. Комаров, С. И. Оценка объектов недвижимости. Учебник / С.И. Комаров, А.А. Варламов. - М.: Форум, Инфра-М, 2017. - 352 c.Кузин, Н.Я. Оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности / Н.Я. Кузин. - М.: ИНФРА-М, 2017. - 123 c. Максимов, С. Н. Управление девелопментом недвижимости. Учбеник / С.Н. Максимов. - М.: Проспект, 2019. - 336 c.Максимов, С. Н. Экономика недвижимости. Учебник и практикум / С.Н. Максимов. - М.: Юрайт, 2020. - 310 c. Марченко, А. В. Экономика и управление недвижимостью / А.В. Марченко. - М.: Феникс, 2019. - 352 c.Маховикова, Г. А. Экономика недвижимости / Г.А. Маховикова, Т.Г. Касьяненко. - М.: КноРус, 2020. - 304 c.Мурзин, А. Д. Недвижимость. Основы экономики, оценки и кадастра / А.Д. Мурзин. - М.: Феникс, 2019. - 224 c. Мурзин, А. Д. Недвижимость. Экономика, оценка и девелопмент / А.Д. Мурзин. - М.: Феникс, 2019. - 384 c.Наназашвили, И.Х. Оценка недвижимости / И.Х. Наназашвили. - М.: Архитектура-С, 2020. - 73 c.ПРИЛОЖЕНИЕ 1