Оценка рыночной стоимости офисного здания, расположенного в центре города, для залогового обеспечения

; Ифункц. - функциональный износ объекта недвижимости, тыс. руб.;Ив - внешний износ объекта недвижимости, тыс. руб.Физический износ – это потеря стоимости объекта за счёт физического разрушения строительных конструкций и материалов в процессе эксплуатации.Функциональный износ – это потеря стоимости из-за несоответствия объекта современным требованиям рынка (неудачная планировка, несовременная инфраструктура объекта, излишества и т.п.). Внешний (экономический) износ – потеря стоимости из-за влияния внешней среды, обусловленная экономическими, политическими и прочими факторами (изменение ситуации на рынке, изменение финансовых и законодательных условий и т.д.).Оцениваемая недвижимость – достаточно новое здание, поэтому величины внешнего и функционального типов износа равны нулю. Данные о физическом износе представлены в таблице 4.3.Таблица 4.3 - Физический износ конструктивных элементов здания№ п/пКонструктивные элементы зданияУдельный вес*,%Износ,%1Фундамент582Стены и перегородки2883Перекрытия1774Кровля585Полы796Проёмы10107Отделочные работы710,58Инженерное оборудование1389Прочие работы85ИТОГО:100-*Разбивка здания по элементам осуществлена в соответствии со Сборниками укрупненных показателей восстановительной стоимости нежилых зданий разного назначения (Сборники УПВС), в курсовой работе используют условные значения удельных весов элементов конструкции в общей стоимости зданияв процентах.Физический износ конструктивных элементов здания определен в результате технической экспертизы, проведённой оценщиком. В данной курсовой работе физический износ принимается в соответствии с таблицей 5.3. по элементам. Для расчета величины физического износа в денежных единицах измерения необходимо заполнить таблицу 4.4.Таблица 4.4 - Расчёт физического износа№ п/пКонструктивные элементы зданияУдельный вес,%ПВС элемента,тыс.руб.Износ,%Износ,тыс. руб.1Фундамент565,085,22Стены и перегородки28364,0829,123Перекрытия17221,0715,474Кровля565,085,25Полы791,098,196Проёмы10130,010137Отделочные работы791,010,59,5558Инженерное оборудование13169,0813,529Прочие работы8104,055,2ИТОГО:1001300ВСЕГО104,455Полная восстановительная стоимость помещения составляет 1300 тыс. руб., при этом на фундамент приходится 5 % или: 1300тыс. руб. * 0,05 = 65 тыс. руб.; на стены и перегородки – 28 % или: 1300 тыс. руб. * 0,28 = 364 тыс. руб.Фундамент изношен на 8 %, т.е. 65 тыс. руб. * 0,08 = 5,2 тыс. руб. Стены и перегородки изношены на 8 %, т.е. 364* 0,08 = 29,12 тыс. руб.Подобным образом находится стоимость и износ каждого конструктивного элемента. В итоге получается суммарный физический износ всего помещения: 104,455 тыс. руб.Итак, стоимость оцениваемого объекта недвижимости затратным подходом следует определить, используя рассчитанные величины затратна приобретение земельного участка и возможное новое строительство имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа по формуле 2.Сзп = 840 + 1300 – 104,455 = 2035,5 тыс. руб.4.3. Оценка стоимости недвижимости доходным подходомДоходный подход заключается в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта с учетом риска.Определение стоимости оцениваемой недвижимости выполняется по формуле 5:Сдп = ЧОД / СК, (5)где Сдп - стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная с применением доходного подхода, тыс. руб.;ЧОД - чистый операционный доход от оцениваемого объекта недвижимости за год, тыс. руб.;СК - ставка капитализации. Этапы расчёта ЧОДЧистый операционный доход (ЧОД) представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех эксплуатационных расходов и резервов.Для определения ЧОД следует рассчитать потенциальный и действительный валовые доходы от оцениваемого объекта.1) Расчёт потенциального валового дохода (ПВД).Потенциальный валовый доход - это сумма всех ожидаемых поступлений от объекта. В курсовой работе необходимо определить годовой ПВД по формуле 6:ПВД=S* А*n, (6)где А – арендная ставка в месяц за оцениваемое нежилое помещение, руб./м2 (из таблицы 3.1),n - количество месяцев в периоде, за который определяется ПВД (за год).2) Определение действительного валового дохода (ДВД).Действительный валовой доход - это величина, равная потенциальному валовому доходу за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосбора денежных средств. Расчет ДВД для сдаваемых в аренду объектов выполняется по формуле 7:ДВД = ПВД – П1 –П2 (7)где П1 - потери от недозагруженности помещений, тыс. руб.;П2 - потери от недосбора арендной платы и смены арендаторов, тыс. руб.В данной курсовой работе потери от недозагруженности помещений равны нулю, потери от недосбора арендной платы и смены арендаторов составляют 5% от ПВД.3) Расчёт чистого операционного дохода (ЧОД).В курсовой работе необходимо рассчитать годовой ЧОД по формуле 8:ЧОД = ДВД – Р, (8)где Р – расходы на содержание оцениваемого объекта,тыс. руб.Расходы на содержание – это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода. В данной курсовой работе расходы на содержание оцениваемого объекта принимаются равными 10% от ПВД.1) ПВД = 1300 руб./м2 * 40 м2 * 12 мес = 624 тыс. руб.2) Потери от недосбора арендной платы: П2 = 624тыс. руб. * 0,05 = 31,2тыс. руб. ДВД = 624 тыс. руб. – 31,2 тыс. руб. = 592,8 тыс. руб.3) Расходы на содержание оцениваемого объекта: Р = 624 тыс. руб. * 0,1 = 62,4 тыс. руб. ЧОД = 592,8тыс. руб. – 62,4тыс. руб. = 530,4 тыс. руб.Результаты расчета следует оформить как в таблице 4.5.Таблица 4.5 - Расчёт чистого операционного дохода оцениваемого нежилого помещения за год№ п/пПоказателиЕдиницы измеренияКоличество1Арендная ставка за месяцруб./м213002Площадь оцениваемого объектам2403ПВД за годтыс.руб.6244Потери от недозагрузки объекта недвижимости, смены арендаторов, недосбора арендной платытыс.руб.31,25ДВД за годтыс.руб.592,86Расходы арендодателятыс. руб.62,47ЧОДтыс. руб.530,4Расчёт ставки капитализацииСтавка капитализации (СК) – это коэффициент, на который нужно разделить будущие доходы, чтобы получить текущую стоимость объекта недвижимости (формула 9):СК = ЧОДi / Цi, (9)где i – сопоставимый объект, i = 1….9 ЧОДi - чистый операционный доход за год от i-го объекта недвижимости, сопоставимого с оцениваемым (приложение 3), тыс. руб.;Цi - цена продажи i-го объектов недвижимости, сопоставимого с оцениваемым, тыс. руб.Расчёт ставки капитализации следует представить как в таблице 4.6.Таблица 4.6 - Расчет ставки капитализации по сопоставимым объектамАналогиЧОДi, тыс. р.ЦПi, тыс. р.СКА11 200122000,098А21 053118000,089А31 155105000,110А49 180107000,858А51 213,20123800,098А61 230123000,100А71 242138000,090А81 356135600,100А91 089121000,090Итоговая СК0,182Итоговая ставка капитализации по нежилым помещениям находится как среднеарифметическое СК из таблицы 4.6.Таким образом; на основе расчетов чистого операционного дохода и средней ставки капитализации определяется стоимость оцениваемого нежилого помещения доходным подходом по формуле 5.530,4тыс. руб. / 0,182= 2922,24 тыс. руб.5. Согласование результатов оценки, полученных тремя подходамиПри определении стоимости недвижимости тремя подходами необходимо осуществить согласование полученных стоимостных показателей и определить итоговую стоимость объекта. При этом важно учитывать, что каждый из подходов имеет свои преимущества и недостатки в конкретной ситуации. Обычно один из подходов является базовым, а два других используются для корректировки результатов.Для каждого подхода выбирается вес, учитывая значимость и применимость его в конкретной ситуации. Основные элементы сравнения включают соответствие целям оценки, достоверность и достаточность используемой информации для анализа, а также соответствие типу и характеру использования недвижимости.При оценке недвижимости можно сделать следующие выводы:- Анализ проводился на основе достоверной информации о достаточном количестве сопоставимых объектов, поэтому у сравнительного подхода будет наибольший вес – 75%.- Затратный подход имеет наименьший вес – 10%, так как дисбаланс спроса и предложения на рынке таких объектов приводит к превышению рыночных арендных ставок и цен продаж над восстановительными издержками.- Оцениваемый объект относится к доходной недвижимости, однако, использованные в расчетах прогнозы и данные о доходах могут быть не точны, поэтому вес доходного подхода выше, чем у затратного и ниже, чем у сравнительного подхода – 15%.В данной курсовой работе принимаются выше перечисленные весовые коэффициенты. Все результаты расчета представлены в таблице 5.1.Таблица 5.1 - Расчет рыночной стоимости оцениваемого объектаПодходы к оценке недвижимостиСтоимость нежилого помещения, тыс. руб.Весовой коэффициентСравнительный250140,75Затратный20360,1Доходный2922,240,15Итого рыночная стоимость19402,441Итого стоимость имущества для продажи округленно составляет 19400 тыс. руб.(Девятнадцать миллионов четыреста тысяч) рублей.ЗаключениеВ курсовой работе проведена оценка рыночной стоимости офисного объекта недвижимости, передаваемого ООО «Эра» с целью залога.Общие сведения об объекте недвижимости:Местоположение – в центре городаПлощадь здания - 40 кв.м.Материал стен - кирпичСостояние помещения – среднееЦель определения стоимости недвижимости – для залога.Право на объект принадлежит ООО «Эра».Вид стоимости – рыночная стоимость.Дата оценки – 15.02.2024 г.По результатам оценки рыночная стоимость объекта недвижимости округленно составляет 19400 тыс. руб.(Девятнадцать миллионов четыреста тысяч) рублей.Список используемой литературы и источников информацииФедеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ [Электронный ресурс] // Правовая система «КонсультантПлюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19586/Федеральный стандарт оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки» (ФСО I), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. №200Федеральный стандарт оценки «Виды стоимости» (ФСО II), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. №200Федеральный стандарт оценки «Процесс оценки» (ФСО III), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. №200 Федеральный стандарт оценки «Задание на оценку» (ФСО IV), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. №200Федеральный стандарт оценки «Подходы и методы оценки» (ФСО V), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. №20Федеральный стандарт оценки «Отчет об оценке» (ФСО VI), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. №200Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. №611Свода стандартов и правил оценочной деятельности Ассоциации «Русское общество оценщиков» (СПОД РОО 2022), утвержденного Советом РОО 07.11.2022 Протокол №28-С, 25.11.22 Протокол №31-СВарламов, А. А. Оценка объектов недвижимости : учебник / А.А. Варламов, С.И. Комаров ; под общ. ред. проф. А.А. Варламова. — 3-е изд., перераб. и доп. — Москва : ИНФРА-М, 2023. — 320 с.Гаскарова Л.Д. Особенности правового статуса недвижимого имущества//Тенденции развития науки и образования. – 2023.- 95-3. – С. 108-110.Касьяненко, Т. Г., Оценка недвижимого имущества. : учебник / Т. Г. Касьяненко. — Москва :КноРус, 2022. — 397 с. Максимов С.Н. Управление недвижимым имуществом: учебник и практикум для среднего профессионального образования / С. Н. Максимов [и др.]; под редакцией С. Н. Максимова. — 2-е изд., испр. и доп. — Москва: Издательство Юрайт, 2020. — 416 с.Махотлова М. Ш., Мамеева А.Э., Хачиев Л.И. Мизиев З.И. Особенности недвижимости как объекта оценки//Аграрное и земельное право. – 2-21. - №2(194). – С. 113-116.