Ипотека в гражданском праве

Относительно небольшой размер доходов граждан, в сравнении с постоянно растущими ценами на недвижимость, обусловливает необходимость разработки новой системы предоставления жилья, на льготных и щадящих условиях. Согласно исследованиям российской и зарубежной практики проблемы жилья, был выявлен самый распространенный и высокоэффективный способ решения данной проблемы. Таким способом стал договор ипотечного кредитования. Самыми крупными кредитными организациями России, в сфере ипотечного кредитования являются: Сбербанк, ВТБ, Бане «Дом РФ», Альфа-банк, ФК «Открытие». Согласно рисунку статистике (см. рис. 8), объем продаж Сбербанка, составил 171,8 млрд. руб. за 2023 год, ВТБ 44,6 млрд. руб; Дом РФ 11,3 млрд. руб. Популярность Сбербанка, в сфере ипотечного кредитования, связана с более выгодными, относительно других банков условиями, а также большей вероятностью одобрения кредита.Рисунок 8Если рассмотреть данные по ипотечным кредитам за последние 4 года, то можно сделать вывод о том, что сумма общей задолженности по кредитам среди населения, постоянно возрастает. По состоянию на 2023 год, общая сумма задолженности составила 15 трлн. руб. что на 3 трлн больше 2020 года см. рисунок 9. Подобный рост, указывает на популярность ипотечного кредитования и обусловливает необходимость решения существующих на данный момент проблем в этой области права.Рисунок 9.Согласно статистическим данным за последние 4 года, доля договоров ипотечного кредитования, составила 43% от общего количества кредитных договоров в России. При этом, число заключаемых договоров ипотеки с каждым годом растет. Согласно рисунку 10, можно проследить тенденцию увеличения количества ипотечных договоров в России. Так, в 2020 году, общее число ипотечных договоров, составило 975,463 тысячи, а в 2023 1067,426, что говорит о росте популярности применения данного гражданско-правового договора см. рис 10.Рисунок 10.При этом, самой распространенной категорией ипотечных кредитов, является кредит на покупку жилья. На рисунке11, четко видно, что львиную долю, а именно 68% ипотечных соглашений заключаются для покупки квартир вторичного рынка недвижимости или в новостройках.По опросам жителей крупных городов, выяснились причины такого интереса к покупке квартир. Гражданам просто намного удобнее, проживать в квартирах, где обслуживание всех коммуникаций возлагается на управляющие компании домов. Покупка частных домов и строительство новых имеют такой популярности и составляет всего 23% от общего количества ипотечных договоров см. рис. 11. Кроме того, недвижимость в совокупности с земельным участком стоит намного дороже, а ипотеку, как правило, берут люди с ограниченными финансами.Рисунок11.По состоянию на январь 2024 года, больше всего ипотечных кредитов, по общему объему, было выдано в Москве, Санкт-Петербурге и Краснодарском крае. Объем выдачи Москвы, составил 31.6 млрд. рублей, Питера 18,9 млрд рублей, Краснодарского края 14,5 млрд. рублей см. рисунок 12. Рисунок 12.Больше суммы этих регионов, обусловлены достаточно дорогим рынком жилья за 1 кв/м. Питер и Москва, являются одними из самых крупнейших и популярных среди населения городов. Цены Краснодарского края, характеризуются своим географическим положением. близкое нахождение к морю и теплые погодные условия, ставят данный регион на 3 место.На основании данных рисунка 13, можно сделать вывод о том, что самые высокие цены за кв/м жилья, установлены именно в Москве, Питере и Краснодарском крае. Стоимость кв/м в Москве 170,578 тысяч рублей; в Питере 165,315 тысяч, в Краснодарском крае 151,594. Высокая стоимость, население и географическое положение, обусловливают такие большие объемы ипотечного кредитования в регионах.Рисунок 13.Меры государственного регулирования состояния рынка ипотеки на данный момент, направлены на разработку новых форм организации сферы жилья в России. Во много данная политика ориентируется на применение опыта зарубежных стран. Эффективность организации жилищных вопросов за рубежом, доказанна временем. Однако возникает вопрос, буде ли данная система успешно функционировать совершенно в иных правовых условиях. Подобные противоречия, обусловливают необходимость корректировки и модернизации существующего законодательства института ипотечного кредитования. Без устранения ныне существующих пробелов в праве, применение новых норм и форм организации буде попросту бесполезным.Основными нормативно правовыми актами, регулирующими деятельность договора ипотечного кредитования в России, являются Федеральные законы «Об ипотеке», «О залоге» м «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним».С одной стороны кажется, что данные законы, должны подробным образом регламентировать все аспекты договора ипотеки, однако на деле, они лишь усугубляют ситуацию запутывая правоприменителя и создавая противоречия. Из таких противоречий, возникают проблемы трактовки норм, что выливается в правовые споры и судебные разбирательства. Согласно статистическим данным за 2020 – 2023 год, количество судебных споров по поводу с каждым годом растет. Так, в период с 2022 по 2023 год, общий объем судебных разбирательств по ипотеке достиг 91 тысячи, что на 13% больше 2022 года, на это указывают данныерисунка 14.Рисунок 14. В юридической практике зафиксирована проблема прекращения права ипотеки на недобровольной основе. Российское законодательство устанавливает 2 способа прекращения действия договора ипотеки. Первым способом выступает добровольное прекращение по волеизъявлению сторон договора. Если договор ипотеки прекращает свое действие на основании вынесенного судом решения, то запись в органах ЕГРН снимается на основании искового заявления. Например, если стороны исполнили обязательство по договору ипотеки, но не подали соответствующее заявление в органы ЕГРН, то обременение сохраняется. При этом принудительно отчужденное недвижимое имущество буде продано на торгах.При этом, положения относительно четко порядка проведения публичных торгов с имуществом, взысканным по договору ипотечного кредитования, не установлено. Российское законодательство, вопросы публичных торгов регулирует размыто и нечетко, что способствует образованию сложностей по реализации недвижимого имущества. В целях урегулирования данной проблемы, рекомендуется более подробно регламентировать положения относительно проведения публичных торгов.Еще одной проблемой правового регулирования договора ипотеки, выступает пробел в регулировании договорных отношений относительно объектов незавершенного строительства. В Федеральном законе Об ипотеке не содержится положений относительно порядка использования и оборота объектов незавершенного строительства. Данная проблема, может привести к нарушению норм гражданского законодательства из-за отсутствия четкой регламентации порядка оборота такого имущества. Для устранения данного пробела, рекомендуется внести в Федеральный закон Об ипотеке, нормы устанавливающие правила оборота объектов незавершенного строительства. Самой главной проблемой правового регулирования ипотечного договора в России на данный момент, является проблема виндикации. Виндикация представляет собой возможность изъятия у залогодателя, предмета залога в случаях, предусмотренных законом. Получается, что у залогодателя, могут изъят имущество на основании прекращения ипотечных отношений. В такой ситуации залогодержатель имеет право требования досрочного исполнения обязательств по договору ипотеки. Получается, что при виндикации запись в ЕГРН изменяется, а ипотека прекращает действовать. Получается, что прозрачность данных о записях ЕГРН, не является действительной, что не может обеспечить достаточную защищенность прав лиц. Получается, что российская форма проведения виндикации, противоречит основным принципам организации договора ипотечного кредитования.Таким образом, для успешного функционирования института ипотечного кредитования в России, рекомендуется принять следующие меры:- Устранить возникающие между нормами права противоречия.- Согласовать и скоординировать действие различных нормативно правовых актов друг с другом. Законодательные акты, которые функционируют в разных отраслях Российского права, могут косвенным образом затрагивать другие отрасли. При этом особенности отраслей никак не учитываются, что создает противоречия между правовыми нормами. Таким образом, институт ипотечного кредитования в России, существенным образом улучшает жилищную обстановку в стране, благодаря предоставлению возможности, приобретения недвижимости за счет средств банков. Государство со своей стороны, получает дополнительные средства финансирования за счет процентов по ипотеке. Однако существующие на данный момент пробелы и противоречия в законодательстве, обусловливают необходимость разработки и внедрения новой системы, регламентирующей деятельность договора ипотеки в Российской Федерации.ЗаключениеИпотека, дает возможность приобретения жилья, посредством кредитования под залог недвижимости. При этом, процент ставки и сроки выплат для большинства граждан России весьма приемлемые.Первые упоминания об ипотеке, были зафиксированы в Древней Греции. Данное понятие ввел в обиход Архонт Салон. Первым прообразом современного договора ипотечного кредитования стал Вотчиный устав. К 1917 году исторического развития России, была создана целая система ипотечного кредитования, которая по обороту превосходила ведущие страны Европы. Таким образом, можно сделать вывод, о тенденциях развития института ипотечного кредитования еще в древних государствах.Договор ипотеки, представляет собой соглашение между сторонами, при котором одна сторона, именуемая залогодателем, обязуется исполнить обязательство по выплате установленной договором сумме, под залог недвижимого имущества, а вторая сторона, в лице залогодержателя, имеет право на исполнение денежных требований, посредством реализации заложенного имущества, в случае неисполнения залогодателем обязательств по договору. Существенными условиями договора ипотеки являются: предмет, существо, оценка, размер и срок. Сторонами договора являются залогодатель, залогодержатель, поручитель и созаемщик. Договор ипотеки может возникать в силу закона, в силу договора, а также в силу судебного акта. Кроме того, ипотека подразделяется на: долевую, социальную и материнскую.Действие договора ипотечного кредитования строиться на принципах, возмездности, обязательности, срочности, обеспеченности и регулируется действующим законодательством РФ, для стабильной финансовой поддержки государства и его граждан.Правовое регулирование договора ипотеки осуществляется Федеральными законами Об ипотеке,О залоге, Конституцией РФ, отраслевыми кодексами, а также существующей судебной практикой по дела об ипотеке. Рассмотрев законодательные акты, регулирующие положения об ипотеке, можно сделать вывод о том, что несмотря на достаточно обширное количество, некоторые вопросы до сих пор регулируются не в полной мере.Законодательством РФ не предусмотрена классификация прав и обязанностей сторон договора ипотеки, что создает риски возникновения правовых споров и судебных разбирательств. Автор считает, что для устранения данного пробела в законодательстве, необходимо добавить в Федеральный закон Об ипотеке статью, определяющую круг прав и обязанностей сторон при заключении договора ипотеки.Российское законодательство, вопросы публичных торгов регулирует размыто и нечетко, что способствует образованию сложностей по реализации недвижимого имущества. Решением проблемы, будет являться включение в ФЗ Об ипотеке норм, о порядке проведения и особенностях проведения торгов с имуществом, являющимся обеспечением исполнения обязательств залогодателя, по договору ипотечного кредитования.В Федеральном законе Об ипотеке не содержится положений относительно порядка использования и оборота объектов незавершенного строительства. Автор исследования видите устранение пробела, в разработке и внедрении в Земельный кодекс следующей статьи «Порядок оборота объектов незавершенного строительстваТаким образом ипотека, дает возможность приобретения жилья, посредством кредитования под залог недвижимости. При этом, процент ставки и сроки выплат для большинства граждан России весьма приемлемые. Однако, в действующем законодательстве, относительно вопросов ипотечного кредитования, существуют противоречия и пробелы, решение которых, значительно бы упростило и улучшило систему защиты прав и свобод сторон договора.Список использованных источниковНормативно-правовые актыКонституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993г.) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 04.10.2022 г. № 6-ФКЗ, от 04.10.2022 № 7-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ, - 2023. - № 4.Гражданский Кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ (в ред. от 30 января 2024) // Собрание законодательства РФ. – 2002. - № 876.Уголовный кодекс Российской Федерации от 13.06.1996 № 63-ФЗ (ред. от 14.02.2024) // Собрание законодательства РФ. – 2004. - № 420.Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗОб ипотеке (залоге недвижимости)" (ред. от. 20.10.2022) // Собрание законодательства РФ. – 2007. - №674.Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗО государственной регистрации недвижимости (ред. от. 14.02.2024) // Собрание законодательства РФ. – 2015. - № 863.Научная литератураКлязимина А. В. Развитие ипотеки в России // Имущественные отношения в Российской Федерации. – 2023. - № 16. – С. 9.Рогожина В. С. История возникновения ипотеки в России // Евразийский научный журнал. – 2023. - № 6. – С. 1.Прохоров М. Н. Правовое регулирование института ипотеки в Российской Федерации // Экономика и социум. – 2023. – № 9. – С. 83.Литвин Г. С. Развитие ипотеки в России: ретроспективный анализ // Мир экономики и управления. – 2023. - № 12. – С. 4.Волков П. С. Ипотека в России: миф или реальность? // Российское предпринимательство. – 2023. - № 12. – С. 7.Браков М. Б. Перспективы внедрения цифровой ипотеки в России // Российское предпринимательство. – 2023. - № 5. – С. 9.Карпова С. В. Развитие земельной ипотеки в регионах России // Государственное управление. Электронный вестник. – 2023. - № 785. – С. 16.Зоткина В. М. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в Российской Федерации // Ученые записки Санкт-Петербургского университета технологий управления и экономики. – 2024. - № 12. – С.864.Рыжова Е. П, Ипотечное кредитование: сущность, функции и классификация // Journal ofneweconomy. – 2023. - № 14. – С. 86.Корнев В. Ш. Об адаптации мирового опыта жилищного ипотечного кредитования в России // Вестник Сибирского института бизнеса и информационных технологий. – 2023. - № 77. – С. 68.Глазкова Д. С. Сущность и содержание ипотечного кредитования // Финансы: теория и практика. – 2023. - № 83. – С. 14.Ермолова С. И. Сущность и основные тенденции ипотечного кредитования // Государственное и муниципальное управление. Ученые записки. – 2023. - № 19. – С. 50.Князева Ю. Л. Сущность и значение ипотечного кредитования в России // Экономика строительства и природопользования. – 2023. - № 81. – С. 7.Григорян В. И. К вопросу о сущности и особенностях правового регулирования ипотеки в Российской Федерации // Научный вестник: финансы, банки, инвестиции. – 2024. - № 63. – С. 5.Маслова В. М. Теоретические аспекты исследования ипотечного жилищного кредитования // Политематический сетевой электронный научный журнал Кубанского государственного аграрного университета. – 2024. 0 № 1. – С. 39.Чебышева П. М. Сущность и роль ипотечного кредитования в современной праве России // Вестник Башкирского университета. – 2024. - № 18. – С. 8.Малышева В. Ю. Проблемы правового регулирования ипотечного кредитования // Международный журнал гуманитарных и естественных наук. – 2024. - № 94. – С. 5.Вдовцева В. И. Особенности нормативно-правового регулирования инфраструктурной ипотеки в Российской Федерации // Проблемы экономики и юридической практики. – 2023. – № 8. – С. 14.Алонцев А. С. Ипотека и системные проблемы рынка недвижимости в России // Terra Economicus. – 2023. - № 18. – С. 9.Юрцева В. У. Социальная ипотека как форма решения жилищной проблемы в России // УЭПС: управление, экономика, политика, социология. – 2023. - № 4. – С. 12.Кочеткова В. С. Ипотека как фактор повышения качества жизни человеческого капитала: проблемы и необходимость // Вестник Ульяновского государственного технического университета. – 2023. - № 4. -С. 12.Приложение 1.Образец договора ипотечного кредитованияПриложение 2Образец закладной по договору ипотекиПриложение 3.Заявка на получение ипотеки в банке Сбербанк