Договор аренды и его роль в гражданском обороте

gov.ru. При обнаружении факта заключения договора аренды на объект собственности без конкурсных процедур наступает административная ответственность по части 2 статьи 7.24 КоАП РФ. При обращении арендаторов в суд решение о привлечении к ответственности остается в силе.
Другим важным элементом договоров аренды является срок, на который заключаются договоры. Если срок превышает один год, то такой договор аренды должен пройти процедуру обязательной государственной регистрации. В противном случае договор признается незаключенным (пункт 2 статьи 651 ГК РФ). Государственная регистрация сопровождается финансовыми затратами: оплата пошлины (2 000 рублей для физических лиц и 22 000 рублей для юридических лиц), срок регистрации – не менее одного месяца. Избежать этого можно, заключая договор на срок, например, 10 месяцев (до 12 месяцев) с пролонгацией. Есть еще один способ – указать бессрочность договора аренды. Арендатор понимает, что собственник недвижимого имущества имеет право пересмотреть арендную плату по своему усмотрению в случае, если заключен долгосрочный договор (пункт 3 статьи 614 ГК РФ); но изменить размер арендной платы арендодатель может не более одного раза в год, что еще раз подчеркивает преимущества краткосрочных договоров, в рамках которых нельзя изменять арендную плату в одностороннем порядке.
Правоприменительная практика показывает, что нередки случаи, когда смена собственника сопровождается изменением (повышением) арендной платы. Но арендатор должен исходить из нормы статьи 617 ГК РФ, которая устанавливает, что переход права собственности к другому лицу не должен изменять условия договора аренды. При нарушении прав арендатора следует обращаться в суд, который в данной ситуации встанет на сторону арендополучателя.
Согласно ГК РФ (пункт 2 статьи 616 ГК РФ) расходы на содержание имущества оплачивают арендаторы, хотя коммунальные службы заключают договоры с собственниками. Вот и получается, чтобы выполнять требования гражданского законодательства о коммунальных расходах, арендатор должен их оплачивать через собственника. Практически это решается самыми разными способами: коммунальные платежи заложены в арендную плату, составляются дополнительные договоры (например, посреднический); наиболее понятным и прозрачным признается следующий способ: прибавлять коммунальные платежи к арендной плате. В последнем случае арендатор не нарушает требования Гражданского кодекса РФ и у него есть возможность видеть собственные достоверные расходы. Следующий элемент, требующий детального анализа: последствия улучшения предмета аренды. От правильной формулировки будет зависеть налог на прибыль. Гражданский кодекс РФ обязывает и арендатора, и собственника следить за объектом аренды, на арендодателя возложены обязанности по капитальному ремонту, а на арендатора – содержание объекта аренды в пригодном состоянии (статья 616 ГК РФ). Гражданский кодекс РФ не ограничивает арендаторов и собственников в выборе способов возвращать расходы по улучшению имущества.
Арендатор и арендодатель могут включать в договор аренды пункт о том, что: понесенные арендатором расходы идут в счет платы за аренду; понесенные арендатором расходы не возмещаются. Наиболее часто встречается второй вариант, хотя он совсем не выгоден арендополучателям. Единственное преимущество арендатор получает при длительной аренде, поскольку за длительный срок он сможет самортизировать все расходы, хотя, конечно, нормы амортизации будут совсем небольшие. Статьей 624 ГК РФ установлена возможность перехода прав собственности на недвижимость от собственника к арендополучателю по истечению срока аренды или внесения всей обусловленной договором суммы. Следует помнить, что таким способом можно выкупить не все имущество, ограничения в данном вопросе также представлены на сайте torgi.gov.ru.
Арендополучатель с согласия собственника недвижимого имущества имеет право сдавать арендованное им имущество либо в субаренду, либо в безвозмездное пользование, либо передавать собственные права и обязанности другим лицам. Договор аренды и договор субаренды в гражданском законодательстве регулируются одними и теми же правилами, это говорит о том, что они имеют одну правовую природу. Договор субаренды – производный от договора аренды, где арендатор становится арендодателем, а субарендатор выступает в качестве арендополучателя. Вместе с тем, договоры субаренды выступают как самостоятельные гражданско-правовые договоры арендного типа, и требуют особого нормативно-правового регулирования. Следующая проблема – проблема двойной аренды предмета аренды. Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ рассматривала два аналогичных дела, в которых суды низшей инстанции установили несколько заключенных договоров аренды по одному предмету аренды (один и тот же объект аренды). Нижестоящими судами было принято решение о несоответствии данного положения нормам статьи 606 ГК РФ. Суд также указал, что на один объект может быть заключен лишь один договор аренды. Вследствие этого, поскольку арендодатель не передал объект арендатору надлежащим образом, сделка была объявлена ничтожной.
Верховным Судом РФ было указано, что арендополучатель имеет право потребовать от собственника возместить понесенные убытки и выплатить неустойку (размер и порядок уплаты неустойки были прописаны в договоре), поскольку арендатор лишен возможности пользоваться объектом аренды, в силу того, что им уже пользуется другой арендополучатель. Верховный суд РФ также разъяснил, что заключение собственником не одной, а нескольких сделок аренды, не повлечет признание этих сделок недействительными, собственник должен пересмотреть свои обязательства перед контрагентами. Решение нижестоящей инстанции о признании договора аренды с арендополучателем, которому данный объект аренды не был передан, ничтожным (недействительным) исходя того из того, что собственник заключил не один договор аренды в отношении объекта собственности, противоречит нормам гражданского права, а именно статье 398, пункту 3 статьи 611 ГК РФ.
Таким образом, чтобы снизить риски при заключении договора аренды и иметь возможность спокойно пользовать объектом аренды следует соблюдать следующие правила:
проверять право арендодателя на объект аренды;
– своевременно оплачивать аренду;
– если предметом договора выступает федеральное или муниципальное имущество, договор должен заключаться с использованием конкурсных процедур;
– следует выбирать срок договора до одного года;
– в договоре аренды в обязательном порядке должны быть прописаны условия компенсации арендатору понесенных расходов на улучшение объекта аренды.
Внимательное и вдумчивое отношение арендополучателей к подписанию договора аренды позволит им правильно пользоваться арендованным имуществом и получать с него доход, что является главной целью предпринимательской деятельности.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Все правоотношения, которые возникают в ходе реализации договора аренды, относятся, в основном, к отношениям пользования (получения полезных свойств) имуществом.
Цель данного договора состоит в обеспечении передачи имущества во временное пользование. В данной передаче заинтересованными являются обе стороны договора. Арендатор, в основном, временно нуждается в имуществе или не обладает возможностью либо желанием приобрести это имущество в собственность (к примеру, в связи с его высокой стоимостью).
Арендодателю же передаваемое имущество не требуется, либо он преследует цель получения прибыли из передачи данного имущества во временное пользование другому лицу. Отказавшись от права пользования имуществом, арендодатель на возмездной основе передает его арендатору. Последний признак дает возможность отличить договор аренды от договора безвозмездного пользования имуществом (договора ссуды).
Арендодатель, будучи собственником нанимаемого имущества, будет сохранять за собой право распоряжения данным имуществом. Он может производить его отчуждение либо изымать его из пользования и владения арендатора в порядке и случаях, предусматриваемых договором или законом.
Охарактеризовать рассматриваемый в данной работе договор можно таким образом: консенсуальный, возмездный, взаимный. Консенсуальным данный договор является в связи с тем, что признается заключенным с момента согласования условий между сторонами. Согласием признается подписание данного договора. Тем самым, договор аренды отличается от реальных договоров (к примеру, договоров дарения), которые под моментом собственного заключения подразумевают фактическую передачу имущества. Взаимным данный договор является в связи с тем, что стороны приобретают взаимные обязанности и права. Рассматриваемый договор также считается возмездным, поскольку одной из важнейших обязанностей арендатора является своевременное внесение арендной платы за использование имущества.
Основным источником норм, регламентирующих рассматриваемый договор в нашей стране, выступает ГК РФ. Глава 34 ГК РФ закрепляет общие положения об аренде (ст.606-625) и специальные нормы конкретных разновидностей договоров аренды (ст.625-670). В случае отдельных правовых отношений, которые связаны с арендой автомобиля, транспортных средств, а также сооружений и зданий, нормы могут регламентироваться другими нормативно-правовыми актами, к примеру, указами Президента РФ, постановлениями Правительства, федеральными законами, другими кодексами, положениями транспортных уставов.
В ГК РФ предусматривается пять разновидностей договоров аренды: прокат, аренда транспортных средств, сооружений и зданий, предприятий и лизинг (финансовая аренда). В реальности же их можно выделить намного больше, и нередко на практике субъекты могут оформлять арендные правовые отношения разными договорами.
Договор аренды относится гражданско-правовым договорам, обладающим диспозитивным характером. Однако это не значит, что стороны могут халатно относиться к составлению и исполнению рассматриваемого договора.
Судебная практика свидетельствует о том, что любые нечеткие формулировки условий договора приводят к возможности двоякого толкования. Именно с этой целью некоторые общие положения о рассматриваемом договоре обладают императивным характером (срок договора проката, обязательность письменной формы договора для юридического лица).
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ
Нормативно правовые акты
Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ (ред. от 11.03.2024) // Собрание законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г. N 32 ст. 3301.
Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 14.02.2024) // Собр. законодательства РФ, 20.07.2015, № 29 (часть I), ст. 4344
Определение Верховного Суда РФ от 04.12.2018 года № 305-ЭС18-12573 по делу № А40- 91725/17 // СПС Консультант Плюс.
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 25.06.2018 года по делу № А40-142102/2017 // СПС Консультант Плюс.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2009 № 09АП-18612/2009-АК по делу № А40-83313/09-94-572 // СПС Консультант Плюс.
Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 // Вестник ВАС РФ, 2001, № 4.
Учебная литература
Брагинский М.И. Договорное право договоры по передаче имущества / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. М. Статут, 2022.
Гонгало Б.М. Гражданское право: Учебник. В 2 т. //2 издание. М.: Статут, 2022.
Гражданское право: учебник: в 2 т. Т. 2 / под редакцией Карпычева М.В., Хужина А.М., Демичев А.А. и др. М.: ИД ФОРУМ, НИЦ ИНФРА-М, 2021. Т.2. С. 320-349.
Казанцев В.И. Договорное право / В.И. Казанцев. Ростов-на-Дону: МарТ, 2022.
Калачова С.А. Арендные сделки / С.А. Калачова. М.: «Приор», 2022.
Тихомиров Ю.А. Договоры в гражданском праве [Текст] / Ю.А. Тихомиров. М.: Высшее образование, 2020.
Диссертации и авторефераты диссертаций
Муртазин А. И. Субдоговор как форма участия третьих лиц в обязательствах: дис. ... канд. юрид. наук / А. И. Муртазин. – Москва: ИНФРА-М, 2018. 288 с.
Мызров С. Н. Договор аренды: дис. ... канд. юрид. наук / С. Н. Мызров. Ульяновск, 2020. 341 с.
Статьи в периодических изданиях
Базаева А. В. Проблемы нормативно-правового регулирования договоров аренды / А. В. Базаева // Студенческий электронный журнал Стриж. Волгоград: Волгоградский государственный социально-педагогический университет. 2019. № 2 (19). С. 79-81.
Вабищевич С.С. Система предмета современного гражданского права / С.С. Вабищевич // Российский юридический журнал. 2020. № 6. С. 126-132.
Высоцкая Е.В. Стороны договора аренды недвижимости / Е.В. Высоцкая // Вопросы науки и образования. 2019. №5 (50). С. 18-25.
Екимов С.А. Понятие и общая характеристика договора [Текст] / С.А. Екимов // Журнал российского права. 2019. № 10. С. 52-58.
Маказиева З. Д. Стороны договора аренды / З.Д. Маказиева // Colloquium-journal. 2020. №10 (62). С. 90-97.
Перова Е. Ю. Формы субаренды и перенаема в арендных отношениях / Е. Ю. Перова // Нотариус. 2019. № 3. С. 34-38.
Тулумов А. Э. Проблема возмещения убытков при неисполнении обязательств по договору // Молодой ученый. 2021. №11. с. 1365-1367
Чулков В. А. Проблема ясности языка законодательства и множественности интерпретаций текстов законов (на материале статей гражданского кодекса Российской Федерации) / В. А. Чулков // National Science Journal. 2022. № 2. С. 19-23.
Екимов С.А. Понятие и общая характеристика договора [Текст] / С.А. Екимов // Журнал российского права. 2019. № 10. С. 53.
Гражданское право: учебник: в 2 т. Т. 2 / под редакцией Карпычева М.В., Хужина А.М., Демичев А.А. и др. М.: ИД ФОРУМ, НИЦ ИНФРА-М, 2021. Т.2. С. 320.
Там же. С. 337.
Брагинский М.И. Договорное право договоры по передаче имущества / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. М. Статут, 2022. С. 130.
Екимов С.А. Понятие и общая характеристика договора [Текст] / С.А. Екимов // Журнал российского права. 2019. № 10. С. 54.
Вабищевич С.С. Система предмета современного гражданского права / С.С. Вабищевич // Российский юридический журнал. 2020. № 6. С. 128.
Екимов С.А. Понятие и общая характеристика договора [Текст] / С.А. Екимов // Журнал российского права. 2019. № 10. С. 55.
Калачова С.А. Арендные сделки / С.А. Калачова. М.: «Приор», 2022. С. 254.
Казанцев В.И. Договорное право / В.И. Казанцев. Ростов-на-Дону: МарТ, 2022. С. 58.
Тихомиров Ю.А. Договоры в гражданском праве [Текст] / Ю.А. Тихомиров. М.: Высшее образование, 2020. С. 37.
Высоцкая Е.В. Стороны договора аренды недвижимости / Е.В. Высоцкая // Вопросы науки и образования. 2019. №5 (50). С. 23.
Чулков В. А. Проблема ясности языка законодательства и множественности интерпретаций текстов законов (на материале статей гражданского кодекса Российской Федерации) / В. А. Чулков // National Science Journal. 2022. № 2. С. 21.
Маказиева З. Д. Стороны договора аренды / З.Д. Маказиева // Colloquium-journal. 2020. №10 (62). С. 94.
Тулумов А. Э. Проблема возмещения убытков при неисполнении обязательств по договору // Молодой ученый. 2021. №11. С. 1365.
Гонгало Б.М. Гражданское право: Учебник. В 2 т. //2 издание. М.: Статут, 2022. С. 237.
Базаева, А. В. Проблемы нормативно-правового регулирования договоров аренды / А. В. Базаева // Студенческий электронный журнал Стриж. Волгоград: Волгоградский государственный социально-педагогический университет. 2019. № 2 (19). С. 79.
О государственной регистрации недвижимости: Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ // Собр. законодательства РФ, 20.07.2015, № 29 (часть I), ст. 4344.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2009 № 09АП-18612/2009-АК по делу № А40-83313/09-94-572 // СПС Консультант Плюс.
Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 // Вестник ВАС РФ, 2001, № 4.
Мызров, С. Н. Договор аренды: дис. ... канд. юрид. наук / С. Н. Мызров. Ульяновск, 2020. С. 112.
Перова, Е. Ю. Формы субаренды и перенаема в арендных отношениях / Е. Ю. Перова // Нотариус. 2019. № 3. С. 36.
Муртазин, А. И. Субдоговор как форма участия третьих лиц в обязательствах: дис. ... канд. юрид. наук / А. И. Муртазин. – Москва: ИНФРА-М, 2018. С. 82.
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 25.06.2018 года по делу № А40-142102/2017 // СПС Консультант Плюс.
Определение Верховного Суда РФ от 04.12.2018 года № 305-ЭС18-12573 по делу № А40- 91725/17 // СПС Консультант Плюс.












9