Методика оценки разных видов недвижимости

Принцип регрессии и прогрессии: если анализ рынка показывает, что вложения в развитие оцениваемого объекта не отражают адекватно его рыночную стоимость, проведение оценочных работ нецелесообразно (принцип регрессии); если на рынке существуют объекты-аналоги с лучшими технико-экономическими параметрами, чем у оцениваемого объекта, то рыночную стоимость последнего можно увеличивать (принцип прогрессии).Принцип конкуренции: стоимость объектов недвижимости снижается при увеличении их количества на рынке и увеличивается в противном случае.Принцип зависимости: стоимость объектов недвижимости зависит от состояния внешней среды, политической и экономической стабильности.Принцип предвидения: сегодняшняя стоимость оцениваемого объекта недвижимости представляет собой величину предполагаемых доходов от его эксплуатации, приведенную к дню оценки.Принцип изменчивости: стоимость объектов недвижимости меняется со временем, поэтому их оценка производится на конкретную дату.Принципы регрессии и прогрессии гласят, что собственники могут ошибочно полагать, что любое улучшение технико-экономических параметров объекта недвижимости непременно повысит его рыночную стоимость. Тем не менее, это утверждение не всегда соответствует действительности, и оценщик должен учитывать данное обстоятельство.Если анализ рыночной конъюнктуры показывает, что запланированные улучшения требуют значительных затрат и не сопоставимы с рыночной стоимостью объектов недвижимости, то оценщик, руководствуясь принципом регрессии, рекомендует отказаться от них в данных условиях (что позволит сэкономить финансовые ресурсы при проведении оценочных работ). Если на рынке появляются объекты недвижимости с более привлекательными финансово-экономическими показателями, чем у оцениваемого объекта, то оценщик, руководствуясь принципом прогрессии, может увеличить стоимость оцениваемого объекта. Величину повышения стоимости объекта оценки можно рассчитать методами сравнительного анализа, логики и технологии выбора объектов-аналогов.Кроме того, принцип конкуренции играет важную роль при определении стоимости объекта недвижимости, учитывая влияние рыночной конкуренции на изменение стоимости. Этот принцип особенно важен при рассмотрении доходов, превышающих рыночную норму. Если доход от объекта недвижимости не обеспечен долгосрочной арендой, то вероятность его получения значительно ниже среднерыночной, а риск, соответственно, выше.Путем использования этих зависимостей в различные периоды развития конкуренции можно регулировать процесс изменения стоимости оцениваемого объекта.Существуют два устоявшихся законодательных метода определения недвижимости. Первый основан на принципе неразрывной связи с землей, относя вещи к недвижимому имуществу. Второй метод перечисляет объекты, отнесенные к недвижимому имуществу. Оба метода применяются в российском праве.Существенные признаки недвижимых вещей включают степень подвижности, которая сегодня является основным критерием в связи с развитием градостроительных норм и технологий. Например, в средневековой Германии были постройки, легко перемещаемые из-за простоты конструкции, что вызывает сомнения в их характеристике как недвижимых вещей. В настоящее время, большинство построек представляют собой более монументальные сооружения.Таким образом, основным признаком недвижимости является абсолютная неподвижность и неперемещаемость в пространстве без нарушения функционального назначения сооружения.В соответствии с принципом зависимости от внешней среды, оценщик при определении стоимости объекта недвижимости должен учитывать особенности окружающей среды, в которой данный объект функционирует. Внешняя среда включает в себя законодательные и нормативные акты, уровень арендных ставок и ставок банковского кредита, установившийся порядок землепользования в конкретном регионе, а также политические, экологические, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на развитие народного хозяйства. Все эти факторы оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости. Например, стоимость квартир в жилом доме существенно зависит от его местоположения. Если дом расположен на благоустроенной территории (с наличием торговых центров, бассейнов, школ, станций метро и т.д.), то оценщик может повысить стоимость квартир. Важно учитывать также расстояние от дома до перечисленных объектов, их стоимость предоставляемых услуг, удобства расположения и другие факторы.Согласно принципу предвидения, оценщик при расчете стоимости объекта недвижимости должен учитывать социально-экономические преимущества, которые собственник может получить в процессе владения данным объектом. При заключении сделки продавец за определенную сумму денег теряет возможность получать будущий доход от функционирования своего объекта недвижимости, в то время как покупатель, выплачивая деньги сегодня, приобретает право на будущие доходы или преимущества, которые он получит от владения объектом. Учитывая эти особенности, оценщик может уточнить (увеличить или уменьшить) стоимость объекта недвижимости, что напоминает ему принцип предвидения.Принцип изменчивости подчеркивает, что в условиях рыночной экономики:- постоянно происходят изменения в социально-экономической жизни, политических установках общества, законодательстве на федеральном и региональном уровнях, объеме денежной массы (включая инфляционные процессы), уровнях процентных ставок в банках, а также в пожеланиях и требованиях собственников и других факторах;- под влиянием износа снижается стоимость объектов недвижимости, меняется характер их использования (например, здание может быть приспособлено под конкретное производство, затем под склад или торговлю, затем перестроено под жилье и т.д.).С учетом принципа изменчивости, оценщик должен:- проанализировать каждый фактор, оказывающий влияние на технико-экономическое состояние объекта недвижимости на дату оценки;- прогнозировать тенденцию развития этих факторов;- учитывать влияние будущего состояния конкретного фактора на стоимость объекта на момент оценки.Оценщик должен применять все три подхода или дать обоснование отказа от использования любого из них в соответствии с пунктом 20 Федеральных стандартов оценки №1. Теория оценки представляет собой набор методов оценки объектов недвижимости, объединенных общей методологией. Метод оценки представляет собой последовательность процедур, позволяющую определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов на основе существенной информации для данного метода согласно пункту 7 Федеральных стандартов оценки №1. Под техникой понимается способ расчета искомой стоимости в рамках выбранного метода.Аксиома теории оценки предполагает, что значения рыночной стоимости объекта недвижимости, определяемые разными методами, равны.Затратный подход применяется:- при оценке объектов недвижимости, которые не продаются и не покупаются;- при отсутствии развитого рынка соответствующей недвижимости;- при оценке объектов недвижимости, которые не приносят дохода и не являются объектами для инвестиций.Сравнительный подход к оценке объектов недвижимости ориентирован на рыночные цены купли-продажи аналогичных объектов, а также на собственные затраты при создании (покупке) объекта недвижимости.При доходном подходе собственник обычно стремится получить определенный доход от эксплуатации объекта недвижимости.Вывод: опыт оценки объектов недвижимости как в России, так и за рубежом позволяет выделить два вида оценки - массовую и индивидуальную. Оба вида оценки основаны на одних и тех же принципах и методах, однако они отличаются целями, задачами, техникой оценки, характеристиками объектов недвижимости, масштабом работ и методами контроля качества оценки. Для массовой оценки объектов недвижимости наиболее подходит сравнительный подход, который обеспечивает точные результаты при определении их стоимости. Для объектов коммерческого назначения, в основном, используется доходный подход, в то время как затратный подход предпочтителен для оценки объектов нового строительства.3.ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ОЦЕНКИ РАЗНЫХ ВИДОВ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИСуществует несколько путей совершенствования оценки различных видов объектов недвижимости:1. Профессиональное обучение. Повышение квалификации оценщиков и специалистов в области оценки недвижимости, обучение новым методикам и технологиям.2. Стандартизация. Разработка единого стандарта оценки недвижимости для различных видов объектов с учетом специфики каждой категории.3. Использование новых технологий. Внедрение современных информационных систем, программного обеспечения и геоинформационных технологий для более точной и эффективной оценки.4. Анализ и применение лучших практик. Изучение опыта и лучших практик оценки недвижимости в других странах и его применение в своей работе.5. Учет изменяющихся рыночных условий. Анализ и учет изменений в социально-экономической среде, законодательстве, инфляции, процентных ставках, спросе и предложении на рынке недвижимости.Профессиональное обучение играет важную роль в совершенствовании оценки недвижимости. Повышение квалификации оценщиков и специалистов в области оценки недвижимости позволяет им ознакомиться с последними тенденциями и методиками, улучшить свои навыки и усовершенствовать процесс оценки. Обучение новым методикам и технологиям помогает оценщикам применять инновационные подходы и инструменты для более точной и эффективной работы.Стандартизация играет важную роль в совершенствовании оценки недвижимости. Разработка единого стандарта оценки недвижимости для различных видов объектов с учетом специфики каждой категории позволяет создать общепринятые методики и подходы, обеспечивая единые стандарты и принципы оценки. Это способствует улучшению качества оценки, повышению прозрачности процесса и улучшению доверия к результатам оценки недвижимости.Использование новых технологий играет важную роль в совершенствовании оценки недвижимости. Внедрение современных информационных систем, программного обеспечения и геоинформационных технологий позволяет сделать процесс оценки более точным, эффективным и прозрачным. Эти инструменты помогают оценщикам анализировать большие объемы данных, проводить более точные прогнозы и учитывать различные факторы, что способствует повышению качества и достоверности результатов оценки.Анализ и применение лучших практик оценки недвижимости в других странах играет важную роль в совершенствовании процесса оценки. Изучение опыта и лучших практик оценки недвижимости за рубежом позволяет оценщикам узнать о новых методах, подходах и инструментах, которые могут быть применены в их работе. Это способствует расширению знаний, повышению профессионального уровня и улучшению качества оценки недвижимости в соответствии с мировыми стандартами.Учет изменяющихся рыночных условий играет важную роль в совершенствовании оценки недвижимости. Анализ и учет изменений в социально-экономической среде, законодательстве, инфляции, процентных ставках, а также спросе и предложении на рынке недвижимости позволяет оценщикам адаптировать свои методы и подходы к изменяющимся условиям. Это помогает сделать оценку более точной, учитывая текущие тенденции и факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости.Учет изменяющихся рыночных условий в процессе оценки недвижимости предполагает более детальный анализ и учет факторов, которые могут влиять на стоимость объектов недвижимости. Например, социально-экономическая среда включает в себя изменения в уровне доходов населения, безработице, налоговой политике и другие факторы, которые могут оказать влияние на спрос и предложение на рынке недвижимости.Анализ изменений в законодательстве, включая изменения в налоговых ставках, правилах землепользования и строительства, также является важным аспектом. Эти изменения могут повлиять на стоимость и использование объектов недвижимости.Инфляция и процентные ставки также имеют существенное значение при оценке недвижимости, поскольку они могут влиять на стоимость строительства, затраты на обслуживание кредитов, и т.д.Учет спроса и предложения на рынке недвижимости в различных сегментах также важен для определения рыночной стоимости объектов. Понимание текущих тенденций и динамики спроса и предложения помогает оценщикам принимать во внимание факторы, влияющие на цены на рынке.Вывод: эти пути позволяют совершенствовать процесс оценки различных видов объектов недвижимости, делая его более точным, надежным и адаптированным к изменяющимся условиям рынка.Учет изменяющихся рыночных условий в оценке недвижимости требует более глубокого анализа и понимания факторов, влияющих на рынок, чтобы обеспечить более точные и релевантные результаты оценки.ЗАКЛЮЧЕНИЕВ ходе написания работы удалось достичь поставленных во введении цели и задач.Определено, что недвижимость - это обобщенное понятие, описывающее земельные участки, здания, сооружения и другие объекты, которые непосредственно связаны с землей. Объекты недвижимости могут включать в себя жилые дома, коммерческие здания, офисы, магазины, склады, а также земельные участки, промышленные объекты, объекты инфраструктуры и другие сооружения.Установлено, что оценка недвижимости - это процесс определения рыночной стоимости объекта недвижимости на основе его характеристик, состояния, местоположения и других факторов. Цель оценки недвижимости - определить адекватную стоимость объекта для различных целей, таких как купля-продажа, страхование, налогообложение, инвестирование, раздел собственности и другие юридические, финансовые и управленческие цели.Оценка недвижимости проводится квалифицированным оценщиком, который учитывает различные методы и подходы, а также сравнивает объект с аналогичными продажами на рынке. Результатом оценки является документ, содержащий описание объекта, методику оценки, рыночную стоимость и основания для проведения оценки.Таким образом, оценка недвижимости играет важную роль в определении рыночной стоимости объектов недвижимости и используется в различных сферах деятельности.Выявлено, что методика оценки различных видов недвижимости может включать разные подходы и методы, в зависимости от типа объекта. Например, для оценки жилой недвижимости могут использоваться методы сравнительного подхода, доходного подхода и затратного подхода. Для коммерческой недвижимости, такой как офисы, магазины, склады, более распространенным может быть доходный подход, учитывающий потенциальный доход от аренды. При оценке земельных участков могут использоваться методы сравнительного подхода, учитывая сопоставимые продажи аналогичных участков. Оценка промышленной недвижимости, такой как заводы, производственные объекты, может включать учет специфических факторов, связанных с производственным процессом.Каждый вид недвижимости имеет свои особенности, и методика оценки должна учитывать эти различия, выбирая наиболее подходящий подход и метод в каждом конкретном случае.Для совершенствования оценки различных видов недвижимости можно применять следующие методы:1. Профессиональное обучение. Повышение квалификации оценщиков и специалистов в области оценки недвижимости, обучение новым методикам и технологиям.2. Стандартизация. Разработка единого стандарта оценки недвижимости для различных видов объектов с учетом специфики каждой категории.3. Использование новых технологий. Внедрение современных информационных систем, программного обеспечения и геоинформационных технологий для более точной и эффективной оценки.4. Анализ и применение лучших практик. Изучение опыта и лучших практик оценки недвижимости в других странах и его применение в своей работе.5. Учет изменяющихся рыночных условий. Анализ и учет изменений в социально-экономической среде, законодательстве, инфляции, процентных ставках, спросе и предложении на рынке недвижимости.СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫГражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 11.03.2024)Анисимов, А.П. Земельное право России. Краткий курс лекций / А.П. Анисимов. - М.: Юрайт, 2021. - 991 c.Асаул А.Н. Оценка собственности. Оценка объектов недвижимости. Учебник / А.Н. Асаул, В.Н. Старинский, М.К. Старовойтов, Р.А. Фалтинский; под ред. Заслуженного деятеля науки РФ, д.э.н. проф. А.Н. Асаула. - СПб.: АНО «ИПЭВ», 2012. -472с.Беккер Т.А., Тупикова О.А. Оценка недвижимости. Рекомендации по выполнению контрольной работы: учебно-методическое пособие / Политехнический институт. – Владивосток: ИздвоДальневост. федерал. ун-та, 2021. – 58 с.Боголюбов, С. А. Земельное право / С.А. Боголюбов. - М.: Высшее образование, 2021. - 414 c.Веденин, Н.Н. Земельное право / Н.Н. Веденин. - М.: Юриспруденция; Издание 4-е, перераб. и доп., 2019. - 192 c.Волкова, Т. В. Земельное право / Т.В. Волкова, С.Ю. Королев, Е.Ю. Чмыхало. - М.: Дашков и Ко, 2019. - 360 c.Голиченков, А.К. Земельное право России. Практикум / А.К. Голиченков. - М.: Городец, 2020. - 197 c.Жигалова В. Н. Ж 681 Экономика недвижимости: учебное пособие / В. Н. Жигалова. — Томск: Эль Контент, 2022. — 164 с.Земельное право России / ред. В.В. Петров. - М.: Стоглавъ, 2016. - 300 c.Земельное право России. Конспект лекций. - М.: Юрайт, 2018. - 240 c.Иш, Е. В. Понятие и виды недвижимого имущества в Российской Федерации: теоретический аспект // Молодой ученый. — 2022. — № 29 (424). — С. 36-39.Классификация объектов недвижимости - [Электронный ресурс] – Режим доступа: https://geo.bsu.by/images/pres/soil/on/on01.pdf?ysclid=luy3k5229w925707023(дата обращения: 13.04.2024)Оценканедвижимости: какпроисходит и для чегонужна - [Электронный ресурс] – Режим доступа: https://j.etagi.com/ps/ocenka-nedvizhimosti/(дата обращения: 13.04.2024)Понятие и признаки объектов недвижимого имущества по российскому законодательству: правовые проблемы определения - [Электронный ресурс] – Режим доступа: https://apni.ru/article/6174-ponyatie-i-priznaki-obektov-nedvizhimogo-imus(дата обращения: 13.04.2024)Экологическая оценка недвижимости - [Электронный ресурс] – Режим доступа: https://study.urfu.ru/Aid/Publication/12446/1/Plastinina.pdf(дата обращения: 13.04.2024)