преимущества и недостатки отдельных способов управления многоквартирным домом

Основные выводы из проведенного исследования:Для активизации работы с населением необходимо разработать и реализовать новые методы передачи необходимой информации жителям, такие как листовки и объявления. Основная цель реформы ЖКХ заключается в применении комплекса мер, направленных на снижение издержек в предоставлении услуг. Основой для достижения этой цели является энергоресурсосбережение. Конечная цель энергосберегающей политики в ЖКХ состоит в уменьшении затрат на обслуживание и эксплуатацию жилья и, соответственно, в защите экономических интересов населения при переходе отрасли ЖКХ к безубыточному режиму функционирования.Для достижения поставленных целей необходимо предпринять следующие меры:•организация взаиморасчетов за использование ресурсов на основе данных приборов учета, широкое внедрение системы контроля и управления потреблением тепла и воды;•реализация комплекса мер по сокращению энергопотребления, обеспечивающего надежное снабжение теплом и водой для жилых и бюджетных объектов без увеличения объема энергоресурсов;•введение экономического механизма, способствующего стимулированию процесса энергосбережения;•усовершенствование системы тарификации, стандартизации, сертификации и метрологии с учетом задач по сбережению энергии.Проблема задолженности жителей за предоставленные предприятием коммунальные услуги остро стоит в ООО "Управляющая компания "Жилищно-коммунальное обслуживание". Для решения данной проблемы предлагается выстроить работу с должниками в соответствии со следующей схемой. Главная цель участников процесса энергосбережения и энергопотребления заключается не только в создании условий, побуждающих население принять заинтересованное участие в управлении снижением спроса на энергоносители, но и в комплексном использовании всех рычагов управления спросом на ресурсы и стимулирования энергосбережения.Механизм слежения и контроля за состоянием задолженности - мониторинг задолженности, который включает в себя выявление должников, сбор информации для улучшения работы с должниками, предупреждение задолженности, снижение задолженности и взыскание задолженности через суд. Работа по сбору сведений о размерах задолженности для последующего анализа - это мониторинг задолженности.Процессы, происходящие в сфере сбора платежей с потребителей, могут быть оперативно отслежены благодаря мониторингу. Для эффективной работы с должниками обязательно проводить деятельность по выявлению задолженности. ТСЖ, управляющие организации и многопрофильные организации ЖКХ – основные субъекты, занимающиеся этим делом, однако существуют и другие участники, такие как РИЦ и РКЦ. В ходе мониторинга выполняются различные действия.Определение невыплаты включает в себя анализ информации о счетах, которые требуется оплатить, и фактически произведенных платежах, а также сбор и обобщение данных о текущем статусе счетов клиентов. В соответствии с законодательством России существует ряд мер, которые могут быть применены к должникам в зависимости от длительности задолженности. Например, для тех, кто не оплачивает коммунальные услуги менее 3 месяцев, это может привести к простому уведомлению.Потребителю коммунальных услуг может быть ограничено предоставление услуг или даже выселен из жилого помещения в случае, если он имеет задолженность, которая превышает шесть ежемесячных платежей. Это предусмотрено разделом X постановления Правительства РФ от 23 мая 2006 года №307 о предоставлении коммунальных услуг гражданам. Для анализа текущего состояния счетов потребителей рекомендуется разделить задолженность на четыре группы по срокам: до 3 месяцев, от 3 до 6 месяцев, от 6 месяцев до 3 лет и свыше 3 лет.Определение, какое направление работы с потребителями наиболее актуально, может быть основано на двух ключевых параметрах: продолжительности задолженности и сумме долга. Проведение анализа информации о должниках позволит субъекту, осуществляющему мониторинг, определиться, на какой из этих факторов следует ориентироваться в первую очередь, и в соответствии с этим организовывать свою работу с должниками. Например, если у большинства неплательщиков задолженность имеет неустойчивый характер и является непродолжительной, то рекомендуется уделять больше внимания мероприятиям по предупреждению задолженности.Для оптимизации затрат на снижение задолженности, можно сосредоточить усилия на тех должниках, у которых имеется большая сумма задолженности, несмотря на то, что срок задолженности может быть небольшим. Возможна и альтернативная стратегия, которая предусматривает работу с должниками, у которых имеется продолжительная задолженность, несмотря на то, что сумма задолженности относительно небольшая. Детальное описание классификации задолженности будет представлено ниже.Вторая цель мониторинга состоит в определении направления, в котором следует улучшать работу организации по работе с должниками. Например, если в период отпусков количество должников резко увеличивается, то необходимо усилить информационную работу с потребителями перед летними месяцами, напоминая о необходимости своевременной оплаты жилищно-коммунальных услуг.Решение поставленных задач требует строгого мониторинга задолженности, который должен проводиться регулярно и с определенной периодичностью, так чтобы не было длительных перерывов. Одной из важных задач мониторинга является выявление неплательщиков на ранних стадиях путем постоянного контроля состояния их лицевых счетов. Кроме того, мониторинг позволяет классифицировать дебиторскую задолженность и готовить систему мероприятий по предупреждению или снижению задолженности.Одной из важных задач, направленных на сокращение энергопотребления, является установка приборов учета на границах раздела сфер ответственности между системами Минтопэнерго, источниками тепло- и водоснабжения других министерств и ведомств, а также муниципальными теплоснабжающими организациями в муниципальном жилом фонде и организациях бюджетной сферы. Анализ данных показывает, что фактическое потребление тепла в большинстве случаев составляет от 30% до 60% от расчетных нагрузок по отоплению и ГВС.Также важной задачей является установка приборов учета вводов в здания и помещения, занимаемые организациями бюджетной сферы. Реализация таких мероприятий позволит сэкономить бюджетным организациям и муниципальным предприятиям от 15% до 60% платежей за тепло и воду.Важно внедрить приборы для контроля и регулирования потребления энергии в общественно-коммунальном хозяйстве. Это необходимо включать в проекты строительства, реконструкции и ремонта энергопотребляющих объектов. Установка таких приборов должна быть обязательной для энергоснабжающих организаций, учреждений здравоохранения, образования и социокультурной сферы. Расчет экономической выгоды от установки приборов для учета тепла в жилых домах поселка Лобва является актуальной задачей.Таблица 9 содержит информацию о времени окупаемости работ по установке приборов учета расхода теплоэнергии в жилых зданиях. Согласно данным, стоимость установки такого прибора составляет 20 тысяч рублей, а он может служить до 20 лет.Таблица 9 - Сводные данные по срокам окупаемости мероприятий по установке узлов учета расхода теплоэнергии в жилых домах г.ОсинникиСерия домаРасход тепла, Гкал/кв.м. в годГодовая экономия, руб. за кв.м.Окупаемость, месяцы отопительного сезонаПлощадь дома, кв.м.Годовая экономия, руб.Приближенно окупаемость, отопительных сезонов113-81-/1.20,2132,94Больше года3163,999332,812,1481-09/1.20,1816,44Больше года2538,916364,811,2281-08/1.20,1856,011327,087973,942,51121-016/1.20,1747,211971,0914214,281,41Таким образом, налицо эффективность внедрения мероприятия по установке приборов учета и регулирования энергоресурсов и воды.Энергосбережение для своего успешного внедрения нуждается в активной пропаганде и разъяснении населению как технических, так и экономических аспектов реализации мероприятий энергоресурсосбережения. Необходимо использовать такие традиционные методы как выступления и публикации в средствах массовой информации, проведении семинаров, конференций, рабочих встреч.Крайне важно развернуть широкую компанию по информированию населения, включая использование наглядной агитации для эффективного внедрения систем учета ресурсов по инициативе потребителей.Необходимо организовать систему беспрепятственного сбора заявок от организаций и населения по установке средств учета тепла и воды коллективного и личного пользования.Пропаганда энергосбережения сама по себе не может решить проблемы энергоресурсов, но ее отсутствие существенно снизит эффективность реализации программа энергосбережения.Рассмотрим, как измениться себестоимость услуг по теплоснабжению после внедрения всех мероприятий, описанных в пункте 4.2. 1. Организации раздельных контуров сетевой и котловой воды с системами теплоснабженияНеобходимые инвестиции – 272,8 тыс.руб.Экономический эффект – 47,9 тыс.руб.Суммарный экономический эффект (с учетом снижения затрат на ремонт) – 60 тыс.руб.Амортизационные отчисления за год – 12,9тыс.руб.2. Применение пароструйного насоса предприятия «Кварк»Инвестиции – 124 тыс.руб.Снижение потерь тепла на излучение с поверхности аппарата – 375 тыс.руб.Снижение потерь электроэнергии на прокачку воды через бойлер – 34,1 тыс.руб.Амортизационные отчисления за год – 3,9 тыс.руб3. Установки блочного теплового пунктаИнвестиции - 1426 тыс.руб.Экономический эффект – 881,3 тыс.руб.Амортизационные отчисления за год – 46 тыс.руб.4. Установка узлов учета расхода теплоэнергии в жилых домахИнвестиции – 80 тыс.руб.Годовой экономический эффект – 47,8 тыс.руб.Амортизационные отчисления за год – 3,8 тыс.руб.Для наглядности сведем данные в таблицу 10.Таблица 10- Анализ затрат себестоимости до и после внедрения мероприятий направленных на снижение затрат на теплоснабжениеЭлементы затратСумма, тыс.руб.Структура затрат, %До внедренияПосле внедрения 1 годПосле внедрения 2 годИзменение в тыс.руб.До внедрения После внедрения за 2 годИзменение в %Оплата труда933393339333-23,123,8+0,7Отчисления во внебюджетные фонды261326132613-8,16,7-1,4Материальные затратыВ том числе:На энергоснабжениеНа теплоснабжениеПрочие25236100946309883323837,8100944910,8883323837,8100944910,88833-1398,2--1398,2-62,424,915,621,860,925,812,522,5-1,5+0,9-3,1+0,7Амортизация9891055,61055,6+66,62,42,7+0,3Прочие затраты16023504,81602-440Полная себестоимость4044141012,239109,4-1331,6100100-После анализа таблицы 9 можно заключить, что внедрение мероприятий по сокращению затрат на теплоснабжение принесет значительный экономический эффект в размере 1398,2 тыс.руб. Важно отметить, что в первый год после внедрения полная себестоимость увеличится из-за инвестиций и роста амортизации, однако уже во втором году она снизится до 39109,4 тыс.руб., что на 1331,6 тыс.руб. ниже, чем до внедрения. Материальные затраты в полной себестоимости уменьшатся до 60,9%, за счет сокращения расходов на теплоснабжение на 3,1%. Вывод таков: внедрение этих мероприятий обязательно для ООО «Управляющая компания «Жилищно-коммунальное обслуживание».Для финансирования планирования зимы у муниципальных образований используются различные источники средств. В частности, средства в размере 0,1% от стоимости восстановления жилого фонда выделяются отдельной строкой в бюджетах муниципалитетов для обеспечения жилого фонда приборами учета тепловой энергии. Также средства формируются в ЖКХ при оплате населением коммунальных услуг, где 10% платежей за коммунальные услуги выделяются в квитанции под названием "энергосервисные услуги" без увеличения общей суммы платежа. Кредиты также могут быть использованы муниципалитетами для подготовки к зиме.ЗаключениеВ заключение, можно сказать, что каждый из рассмотренных способов управления многоквартирными домами имеет свои преимущества и недостатки. Конечный выбор способа зависит от многих факторов, таких как размер и сложность дома, потребности и предпочтения собственников квартир, а также уровень организации и профессионализма управляющей компании.Одним из наиболее распространенных и простых способов управления является собственническое управление. Оно предоставляет собственникам контроль над принятием решений и позволяет экономить на затратах на управляющую компанию. Однако, это требует большого количества времени и усилий со стороны собственников, особенно для тех, кто не имеет опыта в управлении недвижимостью. Еще одним недостатком собственнического управления является то, что решения могут быть приняты непрофессионально или эгоистично.Управление через ТСЖ, в свою очередь, предоставляет собственникам дополнительные гарантии в виде участия в принятии решений и контроля над деятельностью управляющей организации. ТСЖ также имеют право на получение субсидий от государства для выполнения необходимых ремонтных и технических работ. Однако, управление через ТСЖ также может быть сложным и требовать значительного времени и работы со стороны собственников. Кроме того, управляющая организация, назначенная ТСЖ, может не всегда быть эффективной и профессиональной.Управление многоквартирным домом через управляющую компанию может быть наиболее удобным и беззаботным способом для собственников квартир. Во-первых, это освобождает их от необходимости самостоятельно участвовать в управлении и принятии решений. Во-вторых, это позволяет собственникам получить профессиональное управление и сервис. Недостатками управления через управляющую компанию могут быть отсутствие контроля со стороны собственников, завышенные комиссионные платежи, а также возможность недостаточной эффективности работы компании.Итак, выбор способа управления многоквартирным домом зависит от множества факторов и требует иметь анализировать все преимущества и недостатки каждого из них. Он должен основываться на конкретных потребностях и предпочтениях собственников квартир, а также на уровне организации и профессионализма управляющей компании или ТСЖ. Важно принять во внимание их возможности, ресурсы и цели.В конечном итоге, успешное управление многоквартирным домом требует сотрудничества, коммуникации и учета интересов всех сторон. Это должно быть взаимовыгодным процессом, который обеспечивает комфортную и безопасную жизнь для всех жителей дома.Список литературы1. Штрек В.Н. Управление многоквартирными домами: проблемы и перспективы. // Вестник недвижимости. - 2021. - № 2. - С. 10-15.2. Иванов О.С. Анализ эффективности способов управления многоквартирными домами. // Управление недвижимостью. - 2022. - № 4. - С. 20-25.3. Петрова Е.А. Экономическое обоснование выбора модели управления многоквартирным домом. // Экономика и управление недвижимостью. - 2020. - № 1. - С. 5-12.4. Смирнов Н.Г. Оптимизация процесса управления многоквартирными домами. // Менеджмент в недвижимости. - 2023. - № 3. - С. 30-35.5. Зайцева А.М. Анализ преимуществ и недостатков системы долевого управления в многоквартирных домах. // Право и недвижимость. - 2021. - № 1. - С. 15-20.6. Кузнецов С.Д. Особенности применения управления по выбору собственников в многоквартирных домах. // Недвижимость и право. - 2022. - № 2. - С. 25-30.7. Гончаров В.П. Преимущества и недостатки частного управления в многоквартирных домах. // Управление недвижимостью. - 2020. - № 3. - С. 40-45.8. Морозова Е.И. Сравнительный анализ управления многоквартирными домами государственными и негосударственными организациями. // Жилищное право. - 2023. - № 4. - С. 35-40.9. Никитина Т.В. Применение смешанной модели управления многоквартирными домами. // Управление недвижимостью. - 2021. - № 4. - С. 50-55.10. Соловьев И.А. Анализ преимуществ и недостатков управления многоквартирными домами с помощью ТСЖ. // Экономика недвижимости. - 2022. - № 1. - С. 8-14.11. Белова А.М. Преимущества и недостатки управления многоквартирными домами через управляющую компанию. // Вестник недвижимости. - 2020. - № 2. - С. 25-30.12. Громов В.С. Оценка эффективности управления многоквартирными домами с помощью технических средств. // Менеджмент в недвижимости. - 2023. - № 1. - С. 18-23.13. Максимов Д.И. Применение управления многоквартирными домами с использованием системы "умный дом". // Управление недвижимостью. - 2021. - № 3. - С. 30-35.14. Павлова Е.В. Правовые и экономические аспекты управления многоквартирными домами. // Право и недвижимость. - 2022. - № 4. - С. 45-50.15. Сидоров Г.А. Анализ преимуществ и недостатков управления многоквартирными домами через кооператив. // Вестник недвижимости. - 2023. - № 2. - С. 15-20.