Организация оценки земельного участка с улучшениями методом сравнения

Оцениваемый объект недвижимости находится в группе Б, принимаем скидку на торг 6%.2. Передаваемые имущественные права. Цена предложения объекта, оформленного в собственность, выше цены предложения объекта, неоформленного в собственность (договор долевого участия, инвестиционный договор), что объясняется более полным набором прав при распоряжении имуществом. Объект оценки и аналоги в собственности. Корректировка не проводилась.3. Условия финансирования. Цена предложения для различных объектов могут отличаться из-за разных условий финансирования. Так, например, могут использоваться кредитные схемы, в которых сделку финансирует продавец с процентными ставками по кредиту ниже рыночного уровня. В этом случае покупатели оплачивают более высокие цена за объекты, чтобы компенсировать продавцу такое льготное для покупателя финансирование. И наоборот, процентные ставки по кредиту выше рыночного уровня дают возможность приобрести объект по более низким ценам. Объект оценки и аналоги – условия финансирования не определены. Корректировка не проводилась.4. Условия продажи. Как правило, условия продажи существенно влияют на цену сделки. Она может быть заключена по цене ниже рыночной, если продавцу срочно требуются наличные денежные средства. Финансовые, корпоративные, родственные связи могут также оказать влияние на цену объекта недвижимости. 5. Условия рынка. На рынке цены с течением времени изменяются. Причиной этого могут быть инфляционные или дефляционные процессы в экономике. Изменение цен может произойти в результате принятия новых законов, налоговых норм, высотных или уплотненных ограничений на строительные работы, а также в связи с колебанием спроса и предложения на недвижимость в целом.6. Местоположение (ликвидность местоположения). Тенденции рынка земельных участков выявили следующую закономерность: цена предложения объектов, расположенных ближе к областному центру, выше цен предложений объектов, расположенных в удаленных районах. Объект оценки и аналоги находятся в одном районе. Корректировка не проводилась.7. Площадь. Ликвидность объекта-аналога падает по сравнению с объектом оценки в случае существенного превышения площади объекта-аналога. При оценке земельных участков учитывается тот факт, что большая площадь объекта уменьшает стоимость квадратного метра Значение корректирующего коэффициента для данного ценообразующего фактора приведено ниже и определено согласно данным исследования НО Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт» В итоге, формула расчета поправки на площадь объекта принимает вид: КS = (SOO / SOA) nКS – корректировка удельной рыночной стоимости на общую площадь. SOO – общая площадь оцениваемого объекта, ед. SOA – общая площадь аналогичного по остальным параметрам объекта, ед. n – коэффициент торможения на – -0,22%.8. Разрешенное использование земельного участка определяется собственником в рамках целевого назначения (категории) земли и градостроительного зонирования. Корректировка на вид разрешенного использования земельного участка - рассчитаны отношения удельных рыночных цен земельных участков различных видов разрешенного использования к средней удельной рыночной стоимости участков, предназначенных для многоэтажной жилой застройки. Наименования видов разрешенного использования приведены в соответствии с Классификатором, утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 №540 с изменениями.Таблица 8 - Итоги расчета StatRielt на основе актуальных рыночных данных о земельных участках, предлагаемых к продаже за истекший квартал Наименование вида разрешенного использования земельного участкаОписание вида разрешенного использования земельного участкаКод (числовое обозначение) вида разрешенного использования земельного участкаНижняя границаВерхняя границаСреднее значение соотношения удельных рыночных цен аналогичных по остальным параметрам земельных участковДля индивидуального жилищного строительстваРазмещение жилого дома; выращивание сельскохозяйственных культур; размещение гаражей для собственных нужд и хозяйственных построек2.10,160,480,319. Наличие инженерных коммуникаций. Наличие в непосредственной близости с земельным участком инженерных коммуникаций (электроснабжение, водоснабжение, канализация) существенно повышает его инвестиционную привлекательность, и как следствие его стоимость. Диапазон корректировки представлен ниже.Таблица 9 - Итоги расчета СтатРиелт на основе актуальной рыночной информации за истекший квартал №Земельные участки населенных пунктов, промышленности или смежные с ними, где в непосредственной близости имеются соответствующие магистрали, линейные сооружения либо соответствующая инфраструктура при наличии технической возможности (незастроенные, без учета элементов благоустройства)Нижняя границаВерхняя границаСреднее значение1Не обеспеченные инженерными коммуникациями1,002при наличии только одного вида коммуникаций:3Обеспеченные центральной электроэнергией 380 - 400 В (трехфазное напряжение)1,061,201,124Обеспеченные центральной электроэнергией 220 - 240 В (однофазное напряжение)1,031,101,065Обеспеченные водопроводом (центральным или скважиной в нормальном (рабочем) состоянии)1,021,141,076Обеспеченные канализацией (центральной или локальной в нормальном (рабочем) состоянии)1,031,131,077Обеспеченные центральным газоснабжением природным газом1,061,281,158Обеспеченные центральным теплоснабжением1,051,191,11Таблица 10 - Расчет стоимости земельного участкаНаименование факторовОбъект оценкиАналог 1Аналог 2Аналог 3Аналог 4Цена предложения, руб.120000089000011000001500000Площадь объекта кв. м6901300270015001000Цена предложения за ед. изм. руб./кв. м9233307331500Совершенная сделка или предложениеПредложениеПредложениеПредложениеПредложениеКорректировка %-6-6-6-6Скорректированная цена руб./кв. м122225381410940Передаваемые праваПраво собственностиПраво собственностиПраво собственностиПраво собственностиКорректировка %0000Скорректированная цена руб./кв. м122225381410940ОбремененияНетНетНетНетКорректировка %0000Скорректированная цена руб./кв. м122225381410940Условия продажиРыночныеРыночныеРыночныеРыночныеКорректировка %0000Скорректированная цена руб./кв. м122225381410940Условия рынкаМай 2024Май 2024Май 2024Май 2024Корректировка %0000Скорректированная цена руб./кв. м122225381410940МестоположениеРязанская область, с. Алеканово, ул. Степная,д. 56Рязанская обл., Рязанский р-н, Листвянское сельское поселение, с. Александрово, Дорожная ул.Рязанская обл., Рязанский р-н, Листвянское сельское поселение, с. Александрово, Вишнёвая ул.Рязанская область, Рязанский район, Листвянское с/пос, Александрово село, ул. СадоваяРязанская область, Рязанский район, Листвянское с/пос, Александрово селоКорректировка %0000Скорректированная цена руб./кв. м122225381410940Площадь объекта кв. м6901300270015001000Корректировка %1,1501,3501,1861,085Скорректированная цена руб./кв. м 1405342616731020Коммуникации:энергоснабжение, водоснабжениегаз, энергоснабжение, водоснабжениенет коммуникацийгаз, энергоснабжение, водоснабжениегаз, энергоснабжение, водоснабжениеКорректировка % -87-8-8Скорректированная цена руб./кв. м 132637631579963Общая чистая коррекция % 294832,622,5Весовой коэффициент коэфф. 0,2200,3630,2470,170Средневзвешенная стоимость руб./кв. м 2841332380160Стоимость земельного участка руб.    1487291На дату оценки стоимость земельного участка составляет округленно: 1 487 000 (Один миллион четыреста восемьдесят семь) рублей.2.6Определение стоимости жилого дома в рамках затратного подходаЗатратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки, с учетом износа и устареваний. Затратный подход основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, соответствуют стоимости этого объекта. Сметный метод заключается в составлении объектных и сводных смет строительства данного объекта, как если бы он строился вновь по текущим или иным, в соответствии с заданием об оценке, ценам.Сметная стоимость строительства — это комплекс затрат на строительство и монтажные работы на объекте. Сметные расчеты определяют финансирование проекта, цену материалов и строительных работ, цену оборудования и доставку, а также балансовую стоимость средств организации. Сметная документация составляется на основе: локальных, объектных оценок и расчетов; затрат фирмы; расходов на строительство и монтажные работы.Исправимый функциональный износ вызывается: - недостатками, требующими добавления элементов;- недостатками, требующими замены или модернизации элементов; - «сверхулучшениями». К недостаткам, требующим добавления, относят позиции, которых нет в существующем сооружении и без которых сооружение не может соответствовать современным стандартам. Количественным измерителем исправимого функционального износа за счет недостатков, требующих добавления, является разница между стоимостью выполнения требуемых добавлений на момент оценки и стоимостью выполнения этих же добавлений, если бы они были выполнены при строительстве объекта оценки. К недостаткам, требующим замены или модернизации элементов, относят позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным рыночным стандартам. Исправляемый элементами, требующими замены или модернизации, функциональный износ измеряется как стоимость существующего элемента за вычетом стоимости возврата материала, стоимости демонтажа существующего элемента и стоимости установки новых элементов с учетом физического износа. В то же время стоимость возвращаемых материалов определяется как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании на других объектах.К «сверхулучшениям» относят позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Исправимый функциональный износ за счет «сверхулучшений» измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций «сверхулучшений», минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус возврат материалов, если он имеет место. Функциональный износ принят в размере 10%. Расчет внешнего (экономического) износа Внешний износ — это снижение стоимости зданий вследствие негативного изменения внешней среды, обусловленное либо экономическими, макроэкономическими, политическими, отрицательным влиянием окружающей застройки или другими факторами. Внешний износ в основном неустраним. Внешний износ принят оценщиком в размере 5%. Расчет физического износа Физический износ - это величина, характеризующая степень ухудшения технических и других соответствующих эксплуатационных показателей здания в данный момент времени, в результате чего снижается стоимость конструкции здания. Под физическим износом понимается потеря несущей способности (прочности, устойчивости) зданием с течением времени, снижение тепло- и звукоизоляционных свойств, водонепроницаемость и воздухонепроницаемость.Основными причинами физического разрушения являются не только воздействие природных факторов, но и технические процессы, связанные с использованием зданий. Процент износа здания определяется в зависимости от срока службы или фактического состояния конструкции с использованием правил оценки физического износа, в таблице указаны признаки износа, а также измерен и определен физический износ конструкций и систем в процентах. Физический износ отрегулирован:- на основании визуального и инструментального обследования конструктивных элементов и определения процента потери их эксплуатационных свойств вследствие физического износа с помощью таблиц; - экспертным путем с оценкой остаточного срока службы; - расчетным путем; - инженерным обследованием зданий с определением стоимости работ, необходимых для восстановления эксплуатационных свойств. Физический износ определяется путем сложения величины физического износа отдельных конструктивных элементов фундамента, стен, перекрытий, кровли, перекрытий, пола, оконного и дверного оборудования, отделочных работ, средств внутренней гигиены и электрооборудования и других элементов. Чтобы определить физический износ конструкции, исследуются ее отдельные участки с разной степенью износа. Метод определения физического износа, основанный на инженерных изысканиях, позволяет контролировать состояние элементов конструкции с оборудованием и определять степень потери свойств из-за эксплуатации.Оценка физического износа методом сравнения фактического и нормативного срока службы представляет собой линейную зависимость износа от срока службы, которая не соответствует реальной закономерности физических процессов, связанных с физическим износом элементов конструкции. Следовательно, для объективной оценки физического износа необходимо провести инженерное обследование. Наблюдение за конструкцией показало, что в течение первого периода эксплуатации (период эксплуатации, в течение которого конструкция была новой) износ ослабевает, и 3. он показывает, что с течением времени (до конца срока службы) прочность на истирание увеличивается.Конструкция, которая изнашивается на 100% за 75 лет, будет изнашиваться в конце срока службы в 30 раз (1,5%) по сравнению с первым периодом (45%). В зависимости от физического износа отдельных элементов конструкции и инженерных систем определяется износ всего здания. Проведение масштабного ремонта частично устранит физический износ и увеличит стоимость здания.При масштабном ремонте конструкции сменных конструкций физический износ устраняется, а в постоянных конструкциях ремонт постоянных конструкций невозможен из-за физического износа, а ремонтные работы на них носят восстановительный характер, поэтому он только уменьшается. Основой нормативного документа для определения величины физического износа является норма физического износа и стоимость ремонта, необходимая для ремонта. В результате масштабного и продолжающегося ремонта темпы роста физического износа снижаются.Износ зданий происходит наиболее интенсивно в первые 20-30 лет и после 90-100 лет. На развитие физического износа влияют такие факторы, как объем и характер капитального ремонта, планировка здания, плотность заселения, качество работ при капитальном ремонте, санитарно-гигиенические факторы (инсоляция, аэрация), периоды эксплуатации, уровень содержания и текущего ремонта. Физический износ принят в размере 0%. Расчет восстановительной стоимости объектаОбщая формула метода проектных аналогов выглядит следующим образом:С= УС69 * О * И* Нр *Пдев. * Нгде УС69 – стоимость строительства на единицу строительного объема в ценах 1969 года (базисной стоимостной показатель);О – строительный объем, м3;И – индекс пересчета стоимости строительства;Нр – накладные расходы;Пдев. – величина прибыли застройщика (предпринимательский доход);Н – НДС (20%).Прибыль предпринимателя — это величина рыночно обоснованной прибыли за организацию и (или) реализацию доходного проекта (строительства здания). Прибыль предпринимателя оценивается как разность между ценой продажи актива и затратами на его создание, либо затратами на приобретение и модернизацию объекта недвижимости. Также предприниматель рассчитывает на надбавку – премию за риски вложения в строительство. Инвестиций в недвижимость носят рисковый характер, в связи с этим инвестор вправе ожидать, что доходность инвестиций в недвижимость будет выше безрисковой ставки доходности на величину премии за различные риски. Таблица 11 - Расчет восстановительной стоимости жилого зданияПоказательЗначениеОбщая площадь помещений, кв.м.96,00Строительный объем, куб. м.268,80Стоимость замещения объекта-аналога по УПСС, руб/куб.м. 16 777,10Источник УПСС ОЗ.3.3.Поправка на разницу в объеме Vо/Vспр (табл. 1.5 Справочника УПСС)1,00Корректировка на регион: Москва - (ПИСЬМО МИНСТРОЯ РФ от 28.10.2015 г. N )0,89Корректировка на изменение цен на СМР 2024 - Дата оценки 0,98Предпринимательская прибыль (на уровне рентабельности активов (средней по экономики за 2024 год) (http://www.statrielt.ru/index.php/statistika-rynka/50-rentabelnost-pribylnost-aktivov-po-otraslyam-ekonomiki-rossii-na-2024-god)1,06НДС1,20Различие в конструктивных особенностях и отделке (общая стена для административной и складской частей http://www.statrielt.ru/), руб./кв.м.0,96Стоимость нового объекта с учетом особенностей, руб.4 803 088,45Физический Износ (см. расчет физ.износа)0,05Функциональный износ0,10Экономический износ0,00 Общий износ0,15Стоимость замещения с учетом общего износа (без учета стоимости земли), руб.4 082 625,18Восстановительная стоимость жилого строения с учетом износа, определенная затратным подходом, составляет округленно:4 083 000 (Четыре миллиона восемьдесят три тысячи) рублей.2.7 Согласование результатов и заключение о рыночной стоимостиИтоговая величина стоимости Объекта оценки – величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного Оценщиком обобщения результатов расчетов при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Согласование результатов включает в себя две основные задачи: перепроверку процесса оценки и суждение о весомости результатов. При анализе результатов, полученных при использовании различных подходов, были рассмотрены следующие основные положения: Достоверность, адекватность и достаточность информации, на основе которой проводится анализ; Способность отразить действительные намерения типичного покупателя и/или продавца, прочие реалии спроса/предложения; Действенность метода в отношении учета конъюнктуры и динамики рынка финансов и инвестиций (включая риски); Способность метода учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов, специфичных для объекта, таких как местоположение, размер, качество строительства и отделки, накопленный износ, потенциальная доходность и т.д. В работе использовался сравнительный подход, его результаты являются итоговыми, с учетом допустимых округлений.Вывод: рыночная стоимость, земельного участка площадью 690 кв.м., с кадастровым номером 62:15:0060426:2540, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: застройка индивидуальными отдельно стоящими жилыми домами усадебного и коттеджного типа с приусадебными земельными участками и расположенного на нем жилого дома, площадью 96 кв.м. по адресу:Рязанская область, с. Алеканово, ул. Степная,д. 56составляет: 5 570 000 (пять миллионов пятьсот семьдесят восемь тысяч) рублей.ЗаключениеВ первой главе работы рассмотрены теоретические аспекты проведения оценки объектов недвижимости. Тема оценки жилой недвижимости приобретает все большую актуальность по мере поступательного развития рыночных отношений в данной отрасли экономики. Методологическую основу оценки объектов недвижимости составляют три подхода: затратный, сравнительный и доходный.Цель проведения оценки недвижимости – подтверждение независимой стороной рыночной стоимости жилья для принятия решения по ее приобретению.В ходе выполнения дипломной работы были рассмотрены теоретические основы оценки земельных участков с улучшениями, проанализированы методы оценки, выявлены их особенности и области применения. Особое внимание было уделено методу сравнения продаж как наиболее объективному и достоверному подходу к оценке рыночной стоимости.На основе проведенного исследования можно сделать следующие выводы.Недвижимость находится в свободном гражданском обороте (разрешена передачи прав собственности на объект недвижимости) и является объектом разных сделок, что является основой для потребности в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента разных видов недвижимости в определенный момент времени.Рыночная стоимость – это самая вероятная цена, по которой данный объект недвижимости может быть отчужден на открытом рынке в условиях реальной конкуренции, когда обе стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой для этого информацией, а на размере цены сделки не отражаются какие-либо сторонние обстоятельства. Неотъемлемым элементом любого объекта недвижимости, его природным базисом выступает земельный участок. Оценка земельного участка обладает рядом особенностей. В первую очередь при оценке земли учитывается местоположение участка, конъюнктура рынка и влияние внешних факторов. Рыночная стоимость земли определяется, исходя из наиболее эффективного использования участка, эксплуатация, которого является, физически возможна, финансово осуществима, разумно оправданна и физически допустима, соответствует всем законодательным нормам, что при оценке стоимости земли дает максимальную расчетную стоимость. Оценка земельных участков с улучшениями является комплексным процессом, требующим учета множества факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости. Применение сравнительного подхода позволяет максимально точно определить рыночную стоимость оцениваемого объекта. Метод сравнения продаж предполагает сравнение оцениваемого объекта с аналогичными объектами, недавно проданными на рынке. Для этого необходимо провести тщательный анализ рынка, выявить наиболее подходящие аналоги, провести необходимые корректировки и рассчитать стоимость оцениваемого объекта.Организация процесса оценки земельного участка с улучшениями методом сравнения продаж включает в себя несколько этапов: сбор и анализ информации об объекте оценки, выявление и анализ рынка аналогичных объектов, проведение корректировок, расчет рыночной стоимости. Каждый из этих этапов требует высокой квалификации и опыта оценщика.Практическая апробация метода сравнения продаж на примере конкретного объекта недвижимости позволила продемонстрировать его эффективность и получить достоверную оценку рыночной стоимости земельного участка с улучшениями.Во второй главе работы проведена оценка рыночной стоимости для целей продажи жилого дома и земельного участка в Рязанской области с. Алеканово, ул. Степная,д. 56 с.Оценка проведена двумя методами. Рыночная стоимость, земельного участка площадью 690 кв.м., с кадастровым номером 62:15:0060426:2540, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: застройка индивидуальными отдельно стоящими жилыми домами усадебного и коттеджного типа с приусадебными земельными участками и расположенного на нем жилого дома, площадью 96 кв.м. по адресу:Рязанская область, с. Алеканово, ул. Степная,д. 56 составляет: 5 570 000 (пять миллионов пятьсот семьдесят восемь тысяч) рублей.Таким образом, проведенное исследование подтвердило, что метод сравнения продаж является наиболее объективным и достоверным подходом к оценке рыночной стоимости земельных участков с улучшениями. Его применение позволяет получить обоснованные результаты, которые могут быть использованы при совершении различных сделок с недвижимостью.СписокиспользуемыхисточниковГражданскийкодексРоссийскойФедерации(частипервая,втораяитретья)(от23.05.2016.)//КонсультантПлюс,[Электронныйресурс]ЖилищныйкодексРоссийскойФедерацииот29июня2015г.№188-ФЗ//КонсультантПлюс,[Электронныйресурс]ЗемельныйкодексРоссийскойФедерации,№136-ФЗ(сизм.идоп.от03.02.2015)//КонсультантПлюс,[Электронныйресурс]Федеральныйзаконот29июля1998г.№135-ФЗ"ОбоценочнойдеятельностивРоссийскойФедерации"(ред.От26.04.2016.)КонсультантПлюс,[Электронныйресурс]Стандартыоценки,обязательныекприменениюсубъектамиоценочнойдеятельности(утв.постановлениемПравительстваРФот5июня2014г.№519).//КонсультантПлюс,[Электронныйресурс]ПриказМинэкономразвитияРоссииот14апреля2022г.№200«ОбутверждениифедеральныхстандартовоценкииовнесенииизмененийвнекоторыеприказыМинэкономразвитияРоссииофедеральныхстандартахоценки»//https://www.economy.gov.ru/material/dokumenty/prikaz_minekonomrazvitiya_rossii_ot_14_aprelya_2022_g_200.htmlВарфоломееваВ.А.иИвановаН.А.Актуальностьиспользованияподходовкоценкестоимостиобъектовнедвижимости//Актуальныйпроблемыиперспективыразвитияэкономики:российскийизарубежныйопыт.-№3(35).–2021.–С.13-18.ГаскароваЛ.Д.Особенностиправовогостатусанедвижимогоимущества//Тенденцииразвитиянаукииобразования.–2023.-95-3.–С.108-110.ДубровскаяТ.В.,РидельЛ.Н.,ШадринаИ.В.,КостоустоваЕ.В.Исследованиеинновационныхподходовкоценкеобъектовнедвижимости//Наукаибизнес:путиразвития.–2021.-№10(124).–С.54-56.ЛактиковаТ.Ю.,ЛевковскаяМ.А.,СердюкР.А.,ШиховцовА.А.Особенностипроблемвподходахкоценкенедвижимости//RussianEconomicBulletin.–2020.№1.–С.43-47.МахотловаМ.Ш.,МамееваА.Э.,ХачиевЛ.И.МизиевЗ.И.Особенностинедвижимостикакобъектаоценки//Аграрноеиземельноеправо.–2-21.-№2(194).–С.113-116.НабродоваН.В.,Л.А.Савельева,А.К.Григорян//Основныефакторы,влияющиенаоценкунедвижимостивсовременныхусловиях.–2.–2022.–С.219-223.НикитинаН.С.Анализфакторов,влияющихнадинамикуценнажилуюнедвижимостьвРоссии//Финансы:теорияипрактика.-Т.27.-№1.2023.–С.208-2019НиколихинаС.А.,ПоловниковаН.А.ИзменениянарынкенедвижимостивРоссиивсовременныхусловиях//Современныйменеджмент:проблемыиперспективы.СборникстатейпоитогамXVIмеждународнойнаучно-практическойконференции.Санкт-Петербург.-2021.-С.240-243.СаталкинаН.И.,ТереховаГ.И.,ТереховаЮ.О.Методическиесложностипримененияразличныхподходоввтеорииоценкинедвижимости//Вопросысовременнойнаукиипрактики.–2018.–№2(68).–С.86-97.www.consultat.ru–Информационно-аналитическаясистема«Консультантплюс»Исследования,обзорырынканедвижимости//www.issledovanie.ruКО-ИНВЕСТ//www.coinvest.ruRestateбазанедвижимости//https://restate.ru/graph/ceny-prodazhi-zemli/КартыЯндекс//https://yandex.ru/maps/КартаРоссреестра//https://pkk.rosreestr.ru