Анализ результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области

Занижение кадастровой стоимости по сравнению с рыночной приводит к недополучению значительных объемов налоговых и арендных платежей, что негативно сказывается на финансовом обеспечении развития территорий. Необходимо обеспечить более тесную увязку кадастровой стоимости с рыночными ценами.- Недостаточная прозрачность процесса государственной кадастровой оценки. Несмотря на принятые меры по повышению открытости данного процесса, у правообладателей земельных участков зачастую возникают вопросы и претензии к результатам кадастровой оценки. Требуется дальнейшее совершенствование нормативно-правового регулирования и методического обеспечения кадастровой оценки.Для решения выявленных проблем и повышения эффективности государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области предлагаются следующие направления:- Совершенствование методики кадастровой оценки с учетом региональной специфики. Необходимо разработать дифференцированные подходы к оценке земельных участков в зависимости от социально-экономического развития муниципальных образований, их инвестиционной привлекательности, развитости рынка недвижимости и других факторов.- Повышение точности определения кадастровой стоимости. Для этого следует усилить контроль качества исходных данных, используемых при проведении кадастровой оценки, а также совершенствовать методы массовой оценки с учетом лучших практик.- Обеспечение прозрачности процесса государственной кадастровой оценки. Необходимо повысить информационную открытость данного процесса, в том числе путем расширения доступа правообладателей к исходным данным и промежуточным результатам оценки, а также совершенствования механизмов обратной связи.- Усиление взаимодействия органов власти, оценщиков и правообладателей. Важно наладить эффективное взаимодействие между органами, осуществляющими государственную кадастровую оценку, органами местного самоуправления и правообладателями земельных участков для повышения качества и объективности оценки.Реализация данных направлений позволит повысить эффективность государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области, обеспечить более тесную увязку кадастровой стоимости с рыночными ценами, а также нарастить налоговые и арендные доходы бюджетов муниципальных образований.Направления совершенствования государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области:- Совершенствование методики кадастровой оценки с учетом региональной специфики.Для решения проблемы несоответствия кадастровой стоимости рыночной в отдельных муниципальных районах Ленинградской области необходимо разработать дифференцированные подходы к оценке земельных участков с учетом региональной специфики.Ключевым направлением в этом аспекте является разработка методики, позволяющей более точно учитывать уровень социально-экономического развития муниципальных образований, их инвестиционную привлекательность, развитость рынка недвижимости и другие факторы, оказывающие влияние на рыночные цены земельных участков.Так, для районов с высокой деловой активностью, развитой инфраструктурой и инвестиционной привлекательностью (Выборгский, Гатчинский, Всеволожский) необходимо применять более гибкие подходы к оценке, обеспечивающие более тесную увязку кадастровой стоимости с рыночными ценами, например, более частое проведение кадастровой оценки, использование более широкого спектра ценообразующих факторов, а также совершенствование методов массовой оценки.В то же время для менее развитых в социально-экономическом плане районов (Лодейнопольский, Подпорожский, Бокситогорский) целесообразно применять более консервативные подходы, обеспечивающие большее соответствие кадастровой стоимости рыночным реалиям на данных территориях.Дифференцированный подход к методике кадастровой оценки с учетом региональной специфики позволит повысить ее объективность и достоверность, обеспечив более тесную увязку кадастровой стоимости с рыночными ценами на земельные участки.- Повышение точности определения кадастровой стоимости.Для повышения точности определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Ленинградской области необходимо усилить контроль качества исходных данных, используемых при проведении кадастровой оценки, а также совершенствовать методы массовой оценки с учетом лучших практик.Важным аспектом в этом направлении является обеспечение достоверности и полноты информации о характеристиках земельных участков, их местоположении, инженерной инфраструктуре, экологической ситуации и других ценообразующих факторах. Необходимо внедрять современные методы сбора, обработки и верификации данных, в том числе с использованием геоинформационных систем и дистанционного зондирования.Следует совершенствовать методы массовой оценки земельных участков, применяемые при проведении государственной кадастровой оценки – изучение и внедрение лучших отечественных и зарубежных практик, а также разработку новых методических подходов, обеспечивающих более точное определение кадастровой стоимости.Реализация данных мер позволит повысить достоверность исходных данных и качество применяемых методик, что, в свою очередь, будет способствовать повышению точности определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Ленинградской области.- Обеспечение прозрачности процесса государственной кадастровой оценки.Для повышения эффективности государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области важно обеспечить прозрачность данного процесса для повышения информационной открытости и расширения доступа правообладателей к исходным данным и промежуточным результатам оценки.Необходимо совершенствовать нормативно-правовое регулирование, закрепляющее обязанность органов, осуществляющих государственную кадастровую оценку, по раскрытию информации на всех этапах ее проведения. Важно развивать механизмы обратной связи с правообладателями, предусматривающие возможность их участия в процессе кадастровой оценки, а также оперативное рассмотрение их замечаний и предложений, что будет способствовать повышению доверия к результатам оценки и снижению количества споров.Реализация мер, направленных на обеспечение прозрачности государственной кадастровой оценки, позволит повысить ее качество и объективность, а также снизить социальную напряженность, связанную с недовольством правообладателей ее результатами.- Усиление взаимодействия органов власти, оценщиков и правообладателей.Для повышения эффективности государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области необходимо наладить эффективное взаимодействие между всеми заинтересованными сторонами: органами, осуществляющими кадастровую оценку, органами местного самоуправления и правообладателями земельных участков.Органы, ответственные за проведение государственной кадастровой оценки, должны тесно взаимодействовать с муниципальными властями, которые обладают наиболее полной информацией о социально-экономическом развитии территорий, их инвестиционной привлекательности и других факторах, влияющих на рыночные цены земельных участков.Важно наладить конструктивный диалог с правообладателями земельных участков, вовлекая их в процесс кадастровой оценки: проведение общественных обсуждений, организацию консультаций, а также оперативное рассмотрение замечаний и предложений правообладателей. Такое взаимодействие будет способствовать повышению качества и объективности кадастровой оценки.Реализация данного направления позволит обеспечить комплексный учет всех факторов, влияющих на кадастровую стоимость земель населенных пунктов Ленинградской области, а также повысить доверие правообладателей к результатам государственной кадастровой оценки.Таким образом, предложенные направления совершенствования государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области, включающие совершенствование методики с учетом региональной специфики, повышение точности определения кадастровой стоимости, обеспечение прозрачности процесса оценки и усиление взаимодействия всех заинтересованных сторон, позволят повысить эффективность данного процесса, обеспечить более тесную увязку кадастровой стоимости с рыночными ценами, а также нарастить налоговые и арендные доходы бюджетов муниципальных образований.ЗаключениеПроведенное исследование позволило сделать следующие основные выводы:1. Государственная кадастровая оценка земель является важным инструментом государственного регулирования земельных отношений в Российской Федерации и служит основой для определения налогооблагаемой базы, арендной платы за землю, а также выступает ориентиром при совершении сделок с недвижимостью.2. Ленинградская область характеризуется высокой плотностью населения, активным развитием промышленности, строительства и других отраслей экономики, что обуславливает повышенный спрос на земельные ресурсы и требует объективной оценки их стоимости.3. Анализ динамики кадастровой стоимости земель населенных пунктов Ленинградской области показал ее устойчивый рост в период с 2015 по 2020 годы, что отражает общее повышение инвестиционной привлекательности и рыночной стоимости земельных участков в регионе. Однако темпы роста кадастровой стоимости существенно различаются по муниципальным районам.4. Сравнительный анализ кадастровой и рыночной стоимости земель населенных пунктов Ленинградской области свидетельствует о том, что в целом по региону кадастровая стоимость составляет около 78,6% от рыночной. Вместе с тем, существуют значительные диспропорции на уровне отдельных муниципальных районов.5. Выявлены ключевые факторы, оказывающие влияние на кадастровую стоимость земель населенных пунктов Ленинградской области, среди которых: местоположение, вид разрешенного использования, площадь участка, развитость инженерной инфраструктуры, а также социально-экономические характеристики муниципальных образований.6. Оценка эффективности государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области показала, что занижение кадастровой стоимости по сравнению с рыночной приводит к недополучению значительных объемов налоговых и арендных доходов бюджетами муниципальных образований региона.Проведенное исследование выявило ряд проблем, связанных с несоответствием кадастровой стоимости рыночной, недополучением налоговых и арендных доходов, а также недостаточной прозрачностью процесса государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области.Для решения выявленных проблем и повышения эффективности государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области предлагаются следующие рекомендации:1. Совершенствование методики кадастровой оценки с учетом региональной специфики. Необходимо разработать дифференцированные подходы к оценке земельных участков в зависимости от социально-экономического развития муниципальных образований, их инвестиционной привлекательности, развитости рынка недвижимости и других факторов.2. Повышение точности определения кадастровой стоимости. Для этого следует усилить контроль качества исходных данных, используемых при проведении кадастровой оценки, а также совершенствовать методы массовой оценки с учетом лучших практик.3. Обеспечение прозрачности процесса государственной кадастровой оценки. Необходимо повысить информационную открытость данного процесса, в том числе путем расширения доступа правообладателей к исходным данным и промежуточным результатам оценки, а также совершенствования механизмов обратной связи.4. Усиление взаимодействия органов власти, оценщиков и правообладателей. Важно наладить эффективное взаимодействие между органами, осуществляющими государственную кадастровую оценку, органами местного самоуправления и правообладателями земельных участков для повышения качества и объективности оценки.Реализация данных рекомендаций позволит повысить эффективность государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области, обеспечить более тесную увязку кадастровой стоимости с рыночными ценами, а также нарастить налоговые и арендные доходы бюджетов муниципальных образований.Таким образом, проведенное исследование позволило всесторонне проанализировать результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области и разработать обоснованные рекомендации по совершенствованию данного процесса. Реализация предложенных мер будет способствовать повышению эффективности управления земельными ресурсами региона и обеспечению справедливого налогообложения.Список использованной литературыЗемельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ.Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».Постановление Правительства РФ от 25.08.1999 № 945 «О государственной кадастровой оценке земель».Приказ Росреестра от 14.06.2022 N П/0225 «Об установлении требований к отчету об итогах государственной кадастровой оценки».Распоряжение Правительства Ленинградской области от 27 октября 2017 г. N 565-р «О проведении государственной кадастровой оценки в Ленинградской области».Постановление Правительства Ленинградской области от 07.11.2022 № 796 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Ленинградской области земельных участков, за исключением случаев, предусмотренных частью 3 статьи 11 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»».Постановление Правительства Ленинградской области от 27.11.2020 № 782 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости».Асаул А.Н. Оценка собственности. Оценка объектов недвижимости. Учебник / А.Н. Асаул, В.Н. Старинский, М.К. Старовойтов, Р.А. Фалтинский; под ред. Заслуженного деятеля науки РФ, д.э.н. проф. А.Н. Асаула. – СПб.: АНО «ИПЭВ», 2012 г. – 472с.Горемыкин В.А. Экономика недвижимости в 2 т. Т. 1. Общая модель рынка недвижимости и рынок прав аренды: учебник дляакадемического бакалавриата / В.А. Горемыкин. – 8-е изд., перераб. и доп. – Москва: Издательство Юрайт, 2016. – 472 с.Жданова Р. Практика проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов // МСХ. 2014. №5.Мезенина О.Б. Кадастр недвижимости, государственный кадастровый учет и регистрация прав: учебное пособие / О.Б. Мезенина, М.В. Кузьмина. – Екатеринбург: УГЛТУ, 2019. – 106 с. Московская О.С. Анализ государственной кадастровой оценки земель поселений (на примере Здвинского района Новосибирской области) // Интерэкспо Гео-Сибирь. 2006. №1.Осенняя А.В., Середин А.М., Будагов И.В., Хахук Б.А., Кушу А.А., Гура Д.А., Пастухов М.А. Кадастровая оценка и налогообложение недвижимости в Краснодарском крае на примере земель населенных пунктов: монография. Краснодар. 2016.Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков: учебное пособие / В.И. Петров; под ред. М. А. Федотовой; Финансовая акад. при Правительстве Российской Федерации. – 3-е изд., перераб. и доп. –Москва: КноРус, 2010 (Москва: Московская типография » 2). – 263 с.Пчелинцева А.С. Анализ результатов кадастровой оценки земель населённых пунктов / А.С. Пчелинцева, А.А. Кушу // Электронный сетевой политематический журнал «Научные труды КубГТУ». – 2017. – № 11. – С. 74-81.Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости / Е. И. Тарасевич; С.-Петерб. гос. техн. ун-т. – Санкт-Петербург: Изд-во СПбГТУ, 1997. – 422 с.Ширина Н.В., Затолокина Н.М., Зенина Д.С. Исследование результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов и оценка эффективности налогообложения // Вестник БГТУ имени В. Г. Шухова. 2016. №3.Официальный сайт Росреестра. – URL: https://rosreestr.gov.ru.Официальный сайт Управления Федеральной налоговой службы по Ленинградской области. – URL: https://r47.nalog.ru.Официальный сайт Комитета по управлению государственным имуществом Ленинградской области. –URL: https://kugi.lenobl.ru.Портал Правительства Ленинградской области. – URL: https://lenobl.ru.