Правовое регулирование ипотеки

Основной же договор вступит в силу лишь с момента возникновения ипотеки на недвижимость [6].Основываясь на ст. 9 ФЗ «Об ипотеке» [1], можно сказать, что в договоре ипотеки в обязательном порядке следует указать следующее: предмет ипотеки, а также его оценку; существо, размер и срок исполнения обязательства, которое подлежит обеспечению ипотекой.Понятно, что договор ипотеки можно считать заключенным лишь тогда, когда его стороны пришли к соглашению по всем существенным условиям.Проведенное исследование материалов судебной практики привело к заключению о том, что на практике встречаются две весьма распространенные ситуации, которые возникают в процессе заключения договора ипотеки между его сторонами:1.в договоре отсутствует информация об оценке предмета ипотеки;2. указанная в договоре информация относительно существа, срока и размера исполнения обязательства, которое обеспечивается ипотекой, представлено не в полной мере.В данном случае можно привести пример из практики. Так, в случае внесения изменений в основное обязательство при составлении и подписании дополнительных соглашений к кредитному договору в обязательном порядке необходимо внести указанные изменения и в текст договора ипотеки. В противном случае, договор ипотеки может быть признан незаключенным.А в связи с тем, что договор ипотеки является акцессорный, то он может быть признан недействительным после признания недействительным кредитного договора [7]. В качестве примера можно привести ситуацию, когда сделки совершена заинтересованными лицами, а также имеются нарушения в порядке заключения договора.Известно, что предметом ипотеки могут являться земельные участки; предприятия, в том числе здания и сооружения; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир; дачи и иные строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты [8, с. 64].Следует остановиться на том, что имущество, которое находится в залоге по договору ипотеки, одновременно является имуществом, которое принадлежит заемщику на праве собственности. Это влечет за собой ряд паровых особенностей в пользовании и распоряжении этим имуществом. Приведем несколько примеров.Так, при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого на основании гражданского законодательства находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной будет признана и такая доля в праве общей собственности наряду с жилым помещением.Наличие ипотеки осложняет процедуру раздела имущества при разводе супругов. Ипотечная недвижимость является общим имуществом, но находится под обременением и потому не подлежит разделу в обычном порядке [7]. На практике ипотека, как правило, оформляется на обоих супругов, один из которых является заемщиком, а второй выступает по кредиту созаемщиком. Следовательно, при расторжении брака ипотеку нужно будет переоформить. И опять же, как показывает практика, переоформление производится на одного из супругов.Ответственность заемщика заключается в своевременном и полном исполнении своих обязательств по выплате задолженности по кредиту, включая проценты и штрафные санкции в случае нарушения сроков. Заемщик также обязан сохранять и поддерживать недвижимое имущество в надлежащем состоянии, чтобы обеспечить его стоимость и возможность реализации в случае допущения дефолта.Кредитор, в свою очередь, обязан обеспечить правильное оформление и регистрацию ипотеки, а также предоставить заемщику все необходимые условия кредитного договора. Кроме того, кредитор должен соблюдать законы и правила, регулирующие отношения между сторонами по договору ипотеки.Обе стороны несут ответственность за своевременное и правильное выполнение своих обязательств по договору ипотеки в соответствии с законодательством и условиями договора. В случае нарушения условий договора сторона, допустившая нарушение, может быть привлечена к ответственности и возмещению убытков другой стороне.В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, ответственность сторон по договору об ипотеке может быть как договорной, так и внедоговорной. Договорная ответственность наступает в случае нарушения условий договора одной из сторон. Внедоговорная ответственность возникает при причинении вреда или нарушении прав третьих лиц.Залогодатель несёт ответственность перед залогодержателем за сохранность заложенного имущества. Он обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить его текущий и капитальный ремонт, а также нести расходы на содержание имущества. Залогодержатель имеет право проверять состояние заложенного имущества и требовать от залогодателя устранения выявленных недостатков.Если залогодатель не выполняет свои обязанности по содержанию имущества, то залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства или обратить взыскание на заложенное имущество.Кроме того, залогодатель отвечает перед залогодержателем за убытки, которые могут возникнуть в результате утраты или повреждения заложенного имущества по его вине. В этом случае залогодержатель может потребовать возмещения убытков в полном объёме.Залогодержатель несёт ответственность за нарушение своих обязательств по договору ипотеки. Например, если залогодержатель не исполняет свои обязательства по выплате кредита, то залогодатель вправе потребовать уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.Также залогодержатель обязан возместить залогодателю убытки, вызванные утратой или повреждением заложенного имущества, если это произошло по вине залогодержателя.Помимо этого, залогодержатель должен соблюдать права и законные интересы третьих лиц при осуществлении своих прав по договору ипотеки. Если залогодержатель нарушает права третьих лиц, то он может быть привлечён к ответственности в соответствии с действующим законодательством.ЗАКЛЮЧЕНИЕВ ходе проведённого исследования были рассмотрены основные аспекты правового регулирования ипотеки в Российской Федерации. Были изучены понятие и сущность ипотеки, принципы и особенности её правового регулирования, а также проанализировано действующее законодательство в данной сфере.Анализ показал, что правовое регулирование ипотеки является сложным и многогранным процессом, требующим учёта интересов всех участников ипотечных отношений. В результате исследования были выявлены проблемы, связанные с правовым регулированием ипотеки, такие как сложность и неоднозначность толкования некоторых норм, отсутствие чёткого механизма реализации прав и обязанностей сторон, а также необходимость совершенствования законодательства в данной области.Перспективы развития правового регулирования ипотеки связаны с дальнейшим совершенствованием законодательства, разработкой новых механизмов защиты прав залогодателей и залогодержателей, а также повышением уровня правовой грамотности населения в вопросах ипотечного кредитования.Таким образом, правовое регулирование ипотеки играет важную роль в обеспечении стабильности и развития ипотечного рынка в России. Для дальнейшего развития данного института необходимо продолжать работу по совершенствованию законодательства и повышению эффективности его применения на практике.Подводя итог, можно сказать, что ипотека является важным инструментом для приобретения жилья и других объектов недвижимости, а правовое регулирование этого института направлено на обеспечение защиты прав и интересов всех участников отношений.Однако, несмотря на наличие законодательной базы, в практике возникают проблемы, требующие решения. Дальнейшее развитие правового регулирования ипотеки позволит обеспечить более эффективное функционирование ипотечного рынка и повысить доступность жилья для граждан.БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОКНормативно-правовые акты:Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ) / Собрание законодательства РФ, 04.08.2014, N 31, ст. 4398.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 16.04.2023) // СПС Консультант Плюс.Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изменениями и дополнениями) // СПС Консультант Плюс.Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ // СПС Консультант Плюс.Судебные акты:Решение Велижского районного суда Смоленской области от 25.12.2012г. по делу № 2–379/2012 — РосправосудиеУчебная литература:Гражданское право России. Особенная часть в 2 т. Том 1 : учебник для вузов / А. П. Анисимов, М. Ю. Козлова, А. Я. Рыженков, С. А. Чаркин ; под общей редакцией А. Я. Рыженкова. — 7-е изд., перераб. и доп. — Москва : Издательство Юрайт, 2022. — 388 с. — (Высшее образование). — ISBN 978-5-534-14234-1. — Текст : электронный // Образовательная платформа Юрайт [сайт]. — URL: https://urait.ru/bcode/490502 (дата обращения: 07.02.2024).Гражданское право России. Особенная часть в 2 т. Том 2 : учебник для академического бакалавриата / А. П. Анисимов, М. Ю. Козлова, А. Я. Рыженков, С. А. Чаркин ; под общей редакцией А. Я. Рыженкова. — 7-е изд., перераб. и доп. — Москва : Издательство Юрайт, 2021. — 255 с. — (Бакалавр.Академический курс). — ISBN 978-5-534-14299-0. — Текст :электронный // Образовательная платформа Юрайт [сайт]. — URL: https://urait.ru/bcode/472447 (дата обращения: 07.02.2024).Зенин, И. А. Гражданское право. Особенная часть : учебник для вузов / И. А. Зенин. — 19-е изд., перераб. и доп. — Москва : Издательство Юрайт, 2022. — 295 с. — (Высшее образование). — ISBN 978-5-534-10048-8. — Текст : электронный // Образовательная платформа Юрайт [сайт]. — URL: https://urait.ru/bcode/490401 (дата обращения: 07.02.2024).Разумовская, Е. В. Гражданское право. Особенная часть : учебник и практикум для вузов / Е. В. Разумовская. — 6-е изд., перераб. и доп. — Москва : Издательство Юрайт, 2022. — 327 с. — (Высшее образование). — ISBN 978-5-534-14861-9. — Текст : электронный // Образовательная платформа Юрайт [сайт]. — URL: https://urait.ru/bcode/489511 (дата обращения: 07.02.2024).Научная литература:Алмакаев Д.Н. Правовая характеристика договора об ипотеке // Международный журнал гуманитарных и естественных наук. 2021. №4-3. // URL: https://cyberleninka.ru/article/n/pravovaya-harakteristika-dogovora-ob-ipoteke (дата обращения: 03.06.2023).Богатков С.А. Ипотека в силу закона // СПС КонсультантПлюс. 2021.Бритвин Н. С., Александрова Л. С. Ипотечный кредит и перспективы его развития в России // Studnet. 2021. №5. // URL: https://cyberleninka.ru/artide/n/ipotechnyy-kredit-i-perspektivy-ego-razvitiya-v-rossii (дата обращения: 03.06.2023).Боймирзоев У.Б. Прекращение ипотеки в РФ: проблема применения специального закона об ипотеке// Вестник магистратуры. 2018. № 5-2 (80). С. 77-79.Гончаров А.И. Удостоверение прав залогодержателя по обеспеченному ипотекой денежному обязательству и по договору об ипотеке// Вестник Волгоградского государственного университета. Серия 5: Юриспруденция. 2016. Т. 15. № 1 (30). С. 120-128.Гринь Е.А. Актуальные проблемы правового регулирования ипотеки земельных участков // Актуальные проблемы российского права. 2017. № 8 (81). С. 73–78.Гришаев С.П. Ипотека на современном этапе: Комментарий законодательства // СПС КонсультантПлюс. 2019.Иванова Т. А. Ипотечное кредитование как способ повышения доступности жилья в России // Вестник РУК. 2021. №1 (43). // URL: https://cyberleninka.ru/article/n/ipotech№oe-kreditovanie-kak-sposob-povyshenniya-dostupnosti-zhilya-v-rossii (дата обращения: 03.06.2023).Костылева Н.В. Проблемы правового регулирования договора об ипотеке // Нотариус. 2007. № 4. С. 39–41.Наумова Л.Н. Ипотечное кредитование: сущность, особенности // Вестник ГУУ. 2013. №18. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/ipotechnoe-kreditovanie-suschnost-osobennosti (дата обращения: 25.05.2023).Наумова Л. Н. Основные направления совершенствования системы ипотечного кредитования в России // Известия ТулГУ. Экономические и юридические науки. 2014. №2–1. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/osnovnye-napravleniya-sovershenstvovaniya-sistemy-ipotechnogo-kreditovaniya-v-rossii (дата обращения: 25.05.2023).Рахимов Р.Р. Основные риски ипотечных жилищных кредитов и пути их снижения// Вестник университета (Российско-Таджикский (Славянский) университет). 2021. № 2 (74). С. 69-78.Раджабов И. Р. Актуальные проблемы правового регулирования залога земельных участков // Электронный вестник Ростовского социально-экономического института — 2015г. — выпуск № 3–4Султан Р.Н. Проблемы развития ипотеки в России// Новая наука: Теоретический и практический взгляд. 2016. № 117-1. С. 155-160.Попова О.А. Условия и проблемы реализации госпрограммы "сельская ипотека"// Академический вестник Якутской государственной сельскохозяйственной академии. 2021. № 4 (21). С. 66-72.Пономарева, Е. С. Правовое регулирование ипотеки / Е. С. Пономарева. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2017. — № 44 (178). — С. 135-137. — URL: https://moluch.ru/archive/178/46253/ (дата обращения: 28.05.2024).