Оценка стоимости объекта недвижимости по адресу: Ленина 72

Таблица 5.6 – Расчет стоимости объекта сравнительным подходомЭлемент сравненияОбъект сравненияАналог 1Аналог 2Аналог 3Адрес объектапр.Ленина,72пр.Ленина, 70пр.Ленина, 80/1пр.Фрунзе, 124Район СоветскийСоветскийСоветскийСоветскийНазначение Коммерческая недвижимостьТоргово-офисноеТоргово-офисноеофисноеЭтаж/этажность/материал 1/2/кирпич1/3/кирпич1/4/кирпич1/5/кирпичПлощадь, кв.м 634,4328017362Предложение/продажа предложениепредложениепредложениеДата предложения/продажи Январь 2024Январь 2024Январь 2024Январь 2024Цена предложения/продажи, руб. 21 000 00015 500 0004 983 932 Корректировка на реальную Продажу, % 0%0%0%0%Единица сравнения - цена за единицу общей площади,руб./кв.м750008959580386КорректировкинетнетнетПраво собственности Корректировки,%0%0%0%0%Скорректированная цена руб./кв.м750008959580386Условия финансированиРыночныеКорректировка, % 0%0%0%0%Скорректированная цена руб./кв.м750008959580386Условия продажиКоммерческиеКорректировка,% 0%0%0%0%Условия рынка (время продажи) Корректировка, % 0%0%0%0%Скорректированная цена руб./кв.м750008959580386Удаленность от центра, престижностьВ центреВ центреВ центреПриближен к центруКорректировка, % 0%0%0%0%Скорректированная цена ,руб./кв.м750008959580386Местоположение внутри кварталаВблизи от автомобильной магистрали аналогичноаналогичновблизи от выезда на центральную магистральКорректировка, % 0%0%0%10%Скорректированная цена,руб./кв.м750008959588425Этаж/ этажность2/23/34/41/5Корректировка, % 0%0%0%0%Скорректированная цена,руб./кв.м750008959588425Физические характеристики Размер, кв.м634,4328017362Корректировка , % -7%-7%-7%Скорректированная цена руб./кв.м697508332382235Наличие коммуникаций всевсевсевсеКорректировка, % 0%0%0%0%Скорректированная цена , руб./кв.м697508332382235Отделка/ Техническое состояние помещения улучшеннаяулучшеннаячерновая, состояние хорошееулучшеннаяКорректировка, % 0%0%20%0%Скорректированная цена руб./кв.м. 697509998882235Общая валовая коррекция, %-7%13%3%Весовой коэффициент 3 или 0,26или 0,46или 0,4Цена с учетом веса, руб. 139503999532894Скорректированная цена итого, вкл. НДС - руб./кв.м. 86839Стоимость оцениваемых помещений всего, руб. 55093266,8Рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная сравнительным подходом, по состоянию на 01.03.2024 составляет 55 093 266,8 рублей.5.2. Определение стоимости объекта оценки затратным подходом. Затратный метод основывается на принципе: покупатель не платит за объект недвижимости больше стоимости воссоздания аналогичного объекта, эквивалентного по своим качествам и полезности оцениваемому объекту.Затратный подход предусматривает стоимость полного замещения оцениваемого объекта недвижимости без учета износа (физического, морального) с учетом рыночной стоимостинезастроенного земельного участка. Восстановительную стоимость определяем методом сравнительной стоимости единицы, который основан на выборе унифицированных показателей потребительской полезности объекта недвижимости1 кв.м общей и полезной площади, 1 куб.мобъема и т.п. Базовые единицы берутся из Укрупненных показателей восстановительнойстоимости (УПВС) зданий и сооружений различных отраслей народного хозяйства. По сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений подбирается аналог близкими с характеристиками. Используя корректирующие индексы, утвержденные Госстроем России, делаем пересчет стоимости в базисные цены на 1 января 1984 года. 1. Строительный объем объекта оценки:Vстр =3777 куб.м.2. Восстановительная стоимость зданий и сооружений торговых предприятий согласно табл. 4 сборника №33 УПВС по 2-му климатическому району равна 25,1 руб. за 1 куб.м, но так как Томск относится к I климатическому району, то в соответствии с п.8 технической части Сборника к восстановительной стоимости применяется повышающий коэффициент 1,14 и стоимость 1 куб.м дома составит: 25,1*1,14=28,614 руб.3. Находим восстановительную стоимость объекта в ценах 1969 года: 28,614*3777= 108 075,07 руб.4. Находим восстановительную стоимость объекта в ценах 1984 года (Постановление Госстроя СССР №94 от 11.05.1983 г.): 108 075,07*1,18=127 528,58 руб.5. Находим восстановительную стоимость объекта оценки в уровне цен на 1- ый квартал 2010 г., умножая восстановительную стоимость объекта в ценах 1984 г. на общеотраслевой средневзвешенный индекс (Приказ Департамента архитектуры, строительства и дорожного комплекса Томской области): 127 528,58*103,98=13 260 421,75 руб.6. Определим восстановительную стоимость объекта в уровне цен 2001 года (Приказ Департамента архитектуры, строительства и дорожного комплекса Томской области): 13 260 421, 75 / 5,22=2 540 310,68 руб.7. Определяем восстановительную стоимость объекта в уровне цен I квартала 2024 года (Индексы к ФЕР-2001/ТЕР-2001 в соответствии с указанием Минстроя России 05.03.2024 № 12389-АЛ/09): 2540310,68 *25,32= 64 320 666,4 руб.8.Находим восстановительную стоимость объекта оценки с учетом непроизводственных затрат: 64 320 666,4*1,07= 68823113,1 руб.9. Находим восстановительную стоимость объекта оценки с учетом прибыли инвестора: 68823113,1*1,2= 82587735,7 руб.10. Находим восстановительную стоимость объекта оценки с учетом НДС: 82587735,7*1,2=99105282,9 руб.Полная восстановительная стоимость объекта равна 99105282,9 руб. Остаточная восстановительная стоимость определяется путем уменьшения полной восстановительной стоимости на величину физического износа. На основании дефектной ведомости, приведенной в разделе 2, производится оценка физического износа объекта, результаты которой приведены в таблице 5.7. Таблица 5.7. – Оценка физического износаКонструктивныйэлемент зданияУдельный вес конструктивного элемента в стоимости здания,%(по сб. №33 УПВС)Физический износ конструктивного элемента здания,%Физический износ конструктивного элемента в стоимости здания, %Фундаменты6150,9Стены10101,0Перекрытия1050,5Кровля18152,7Полы850,4Проемы19101,9Внутренние санитарно-технические устройства10101,0Внутренние электротехнические устройства10101,0Отделочные и прочие работы950,45ИТОГО1009,85Физический износ объекта равен 9,85 %.Таким образом, остаточная восстановительная стоимость составит: 99105282,9*(1-0,0985)=89343412,5 рублей.Определим стоимость земельного участка.Согласно публичной кадастровой карте здание проспект Ленина, 72 занимает площадь 845 кв.м, однако, не имеет самостоятельного земельного участка и вместе со зданием Ленина, 70 расположены на земельном участке с кадастровым номером 70:21:0200001:107 (№ 107) площадью 1522 кв.м с кадастровой стоимостью 5047667,34 рублей. То есть, кадастровая стоимость 1 кв.м - 3316,47 рублей.Таким образом, участок земли под зданием Ленина, 72 имеет кадастровую стоимость 2802417,15 рублей. На рисунке 5.1 изображен план земельного участка №107, занимаемый двумя вплотную стоящими зданиями по адресу проспект Ленина 70 и 72.Рисунок 5.1. План земельного участка домов 70 и 72 на проспекте Ленина (скрин с публичной кадастровой карты).В соответствии с  решением Думы Города Томска от 24.12.2013 № 934 «О порядке определения и оплаты цены земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования «Город Томск», при продаже собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений»установлено, что цена земельного участка, находящегося в собственности муниципального образования «Город Томск», при продажегражданамиюридическим лицам расположенных на них зданий, строений, сооружений в размере 10% его кадастровой стоимости.То есть, в случае продажи здания Ленина,72 цена земели под ним будет 2802417,15 * 10% = 280241,7 рублей.Стоимость объекта оценки, рассчитанная затратным способом составляет: остаточная восстановительная стоимость объекта + стоимость земельного участка = 89343412,5 + 280241,7 = 89623654,2 рублей.5.3. Определение стоимости объекта оценки доходным подходом. Доходный подход подразумевает принцип, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем доход, который он может получить от использования этого объекта. Оценка осуществляется методом капитализации доходов. Существуют два метода капитализации будущих доходов: метод прямой капитализации;метод дисконтированных денежных потоков.Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов. Метод дисконтирования наиболее подходит к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов. Оцениваемый объект со стабильными суммами доходов и расходов, поэтому к нему применен метод прямой капитализации. Все доходы для оцениваемого объекта прогнозируются на основе арендной платы. Так, в результате анализа более эффективного использования установлено, что объект целесообразно сдавать в аренду под торговые помещения. Принимаем величину арендной ставки равной 9545 руб/кв.м в год - средняя ставка, сложившаяся в Советском районе за последний год. Арендный доход за год составит 634,43 кв.м * 9545 руб/кв.м = 6055634 рублей.Коэффициент использования оцениваемого объекта определяется как отношение: Кисп = Sраб/Sобщ , Кисп=0,80.Расчет рыночной стоимости объекта оценки приведен в таблице 5.8.Рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная методом капитализации дохода, по состоянию на 01.03.2024 составила 24 352 452 рублей.Таблица 5.8. Расчет рыночной стоимости нежилого здания методом капитализации доходаПоказателиНежилое зданиеДоходный подход г. Томск, ул. Ленина, 72Арендная ставка, р./м2 в год9545Потенциальный валовой доход, руб6055634Коэффициент использования0,8Действительный валовой доход (ДВД), руб. 4844507Постоянные операционные расходы, руб.4677599в т. ч.: налог на имущество (2,2% от остаточной стоим.), руб. 1965555страхование(0,5% от восстановительной стоимости), руб. 495526управление (5% от ДВД), руб. 302782резерв на восстановление (1,05 от восстановительной стоимости), руб.938106коммун. платежи и содержание территории 672848Чистый операционный доход, руб. 2435245Общая ставка капитализации, % 10Стоимость, руб. 243524525.4. Согласование результатов и определение итоговой стоимости объектаоценки.Согласование результатов производится путем присвоения каждому из подходов удельного весового коэффициента. Результаты согласования расчетов, произведенных затратным, сравнительным и доходным методами, приведены в таблице 5.9.Таблица 5.9. Согласование результатов стоимости объектаЗатратныйСравнительныйДоходныйСтоимость объекта89623654,255 093266,824 352 452Вес, %53%33%14%Итоговая стоимость объекта, руб68 969 969Таким образом, получена рыночная стоимость нежилого здания по адресу г. Томск, ул. Ленина, 72, используя различные подходы оценки, которая по состоянию на 01.30.2024 составляет сумму 68969969 рублей.ЗаключениеОценочная деятельность подлежит регулированию и осуществляется в соответствии со «Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности» и другими нормативными актами Российской Федерации, которые содержат методические рекомендации по оценочной деятельности применительно к различным объектам оценки, видам стоимости объекта оценки, проведению оценки, а также экспертизы отчетов об оценке.В теоретической части работы рассмотрено понятие коммерческой недвижимости, как объекта способного приносить прибыль; определены основные аспекты оценки недвижимости; даны характеристики основным подходам к оценке доходной недвижимости, а также детально проанализированы цены продажи и арендные ставки, сложившиеся на рынке коммерческой недвижимости в городе Томск за последние полтора - два года.Поставленная цель достигнута путем решения следующих задач:рассмотрены и детально изучены основные аспекты проведения оценки коммерческой недвижимости,применены сравнительный, затратный и доходный подходы для определения рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости, находящегося в Томске на проспекте Ленина, 72 - «Дом с мезонином», 1870 года постройки, объект исторического наследия регионального значения.Рыночная стоимость объекта оценки составила при определении: сравнительным методом - 55 093266,8 рублей, затратным методом - 89 623 654,2 рублей (в том числе остаточная восстановительная стоимость 89 343 412,5 рублей, стоимость земельного участка 280 241,7 рублей),доходным методом - 24 352 452 рублей.По завершении четвертого этапа - согласование полученных результатов с использованием удельного весового коэффициента рыночная стоимость исследованного объекта определена в сумме 68 969 969 рублей.Необходимо отметить, что при определении стоимости земельного участка был использован нормативный документ, изданный Думой города Томска от 24.12.2013 №934 «О порядке определения и оплаты цены земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования «Город Томск», при продаже собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений», согласно которому цена земельного участка определяется в размере 10% его кадастровой стоимости.При этом были использованы сведения об объекте, размещенные на государственном портале «Публичная кадастровая карта».В рамках определения рыночной стоимости объекта требовалось определить эффективность его сдачи в аренду под офис или торговую точку.С целью развития городского туризма, повышения трафика и доходности бизнеса целесообразно воссоздать первоначальный интерьер магазина в стиле ХIХ века, учитывая обязательства собственника объекта по содержанию объекта культурного наследия регионального значения, принимая во внимание всеобщий интерес и любовь горожан к историческому наследию, богатую историю самого здания и весомый вклад в развитие города его первого собственника купца А.П. Карнакова – почетного гражданина города Томска и общественного деятеля.Также в ходе исследования отмечено, что имеющиеся помещения объекта могут быть использованы и под офис, но только одного типа - «open space» (открытое пространство), то есть без обустройства традиционной кабинетной системы. Поставленные цели и задачи при выполнении настоящей курсовой работы достигнуты.Список использованных источниковФедеральный закон от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Сайт президента России. - URL: http://www.kremlin.ru/acts/bank/12735Федеральный закон от 25.06.2002 г. № 73-ФЗ « Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации». Сайт президента России. - URL: http://www.kremlin.ru/acts/bank/18230Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)» утверждён приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №255. Электронный информационный ресурс «Гарант». - URL: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70934722/Приказ Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 г. № 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)". Электронный информационный ресурс «Гарант». - URL: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70654170/Сборник 33: Здания и сооружения торговых предприятий. Утвержден Министерством торговли СССР по согласованию с Госстроем СССР 20 мая 1970г. Сборниики. - URL: https://upvs-online.ru/upvs-sborniki-ukrupnennyh-pokazatel/sbornik-33-zdanija-i-sooruzhenija-torgovyh-predprijatij/Постановление Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. N 94 "Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек". Электронный информационный ресурс «Гарант». - URL: https://base.garant.ru/2323693/ Приказ Департамента архитектуры, строительства и дорожного комплекса Томской области. Сайт Департамента строительства Томской области. - URL: https://ds.tomsk.gov.ru/documents/frontПисьмо Минстроя России от 05.03.2024 № 12389-АЛ/09 «О рекомендуемой величине индексов изменения сметной стоимости строительства на I квартал 2024 года, в том числе величине индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ,  индексов изменения сметной стоимости пусконаладочных работ». Сайт Минстрой России. - URL: https://www.minstroyrf.gov.ru/docs/362601/Решение Думы Города Томска от 24.12.2013 № 934 «О порядке определения и оплаты цены земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования «Город Томск», при продаже собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений». Сайт Администрации города Томск. - URL : https://admin.tomsk.ru/pgs/c2jЭкономика недвижимости: Учебное пособие – Владим. гос. ун-т; Сост.: Д. В. Виноградов, Владимир, 2007. – 136 с. Субсчет. - URL : http://subschet.ru/clients/subschet.nsf/docs/88FBB50288389CE7C325723100651161.htmlОценка стоимости недвижимости : учебное пособие : учебное пособие для студентов, обучающихся по специальности "Финансы и кредит" / С. В. Грибовский. - Москва : Маросейка, 2009. - 427 с. : ил., табл.; 25 см.; ISBN 978-5-903271-09-2. Российская государственная библиотека.  - URL : https://search.rsl.ru/ru/record/01004242477Максимов, С. Н.  Экономика недвижимости : учебник и практикум для вузов / С. Н. Максимов. — 3-е изд., перераб. и доп. — Москва : Издательство Юрайт, 2024. — 447 с. — (Высшее образование). — ISBN 978-5-534-18336-8. — Текст : электронный // Образовательная платформа Юрайт [сайт]. — URL: https://urait.ru/bcode/534804Рынок коммерческой недвижимости в России: итоги 2023 года. Сайт Газпроминвестиции. - URL : https://gazprombank.investments/blog/market/rynok-nedvizhimosti-prognoz/Публичная кадастровая карта. - URL: https://ru.kartagos.com/karta/70-21-0200001-107В ТОМСКЕ ПОДОРОЖАЛИ ТОРГОВЫЕ ОБЪЕКТЫ. CRE  - URL : https://cre.ru/analytics/94143Аналитика рынка недвижимости регионов России. Расчеты аналитического сервиса Макроскоп. - URL :https://macro-scope.ru/Персоналии. КАРНАКОВ А.П. Электронная библиотека Томска. - URL: https://elib.tomsk.ru/page/14603/Как посчитать, сколько стоит бизнес. © Бизнессекреты. - URL: https://secrets.tinkoff.ru/biznes-s-nulya/ocenka-stoimosti-biznesa/?internal_source = copypaste