Рынок земли

Сюда входит и заключение СЭС, и заключение о воздействии на окружающую среду, и предварительные технические условия инженерных ведомств, заключение Комитета по энергетике, а также проведение публичных слушаний, как этого требует Градостроительный кодекс. В пакет документов также входят проект межевания и временный регламент застройки (ВРЗ).
Кроме этого полный пакет предполагает определение рыночной арендной платы за весь период проектирования и строительства, в отличие от короткого пакета, в рамках подготовки которого требуется расчет арендной платы только за один год.
Купить землю в собственность возможно либо под индивидуальное жилищное строительство, либо с «нагрузкой» – объектами недвижимости, расположенными на участках. Как правило, речь идет о ветхих и аварийных строениях, предназначенных под снос или требующих комплексной реконструкции. Порядок продаж регламентирован распоряжением городского правительства № 333-рп, принятым в декабре 2003 года. (позже в него несколько раз вносились поправки).
В Санкт-Петербурге вторичный рынок формируют земли, находящиеся в частной собственности граждан (физических лиц) и организаций (юридических лиц). За последние годы сформировался рынок перепродажи прав на участки, предоставленные застройщикам или инвесторам через процедуру ИТК.
По информации Роснедвижимости по Санкт-Петербургу на 01.01.2008 г. площадь Большого Петербурга, включая города-спутники, составляет 139 936 га. Размеры территории не изменялись уже несколько лет. Однако административные границы города не совпадают с границами Санкт-Петербурга как субъекта Российской Федерации, определенными соглашением между областными и городскими властями и закрепленными в Законе города о территориальном устройстве. В соответствии с вышеуказанным документом, площадь Санкт-Петербурга составляет 143 600 га.
На территории области 4 000 га принадлежат городу. И наоборот, 2 200 га, расположенных в черте города, находятся под юрисдикцией области. Самые обширные районы города – Курортный, Пушкинский, Выборгский, Приморский и Колпинский. Распределение земель по угодьям приведено на рисунке 4.


Рис. 4. Распределение территории Санкт-Петербурга по административным районам (на 01.01.2008 г.), га.

В государственной (федеральной и городской) собственности находится 116,5 тыс. га (немногим более 83%) земли. В частной собственности (у юридических и физических лиц) находится 23,4 тыс. га или около 17%.
Больше всего ~ 85% частных земель, находящихся в собственности у юридических лиц, представляют собой земли сельскохозяйственных предприятий, еще около 8% – земли промышленных предприятий.
Около 66% частных земель, находящихся в собственности у физических лиц, составляют земли индивидуальной жилой застройки. Кроме того, практически 30% этого сегмента рынка – земли сельхозпредприятий и садоводств. Остальные – это земли общественно-деловой застройки, промышленности и дачные объединения.


Рис. 5. Распределение земель по формам собственности (на 01.01.2008 г.), тыс. га, %.

Состав петербургских земель стабилен. Ежегодно незначительно увеличивается доля застроенного пространства за счет сокращения земель сельскохозяйственного назначения.
В структуре городских территорий значительную долю составляют сельхозугодья– 28 959 га (~21%) и лесные земли 24 406 га (~17%).
Более чем треть (36%) – 50 629 га составляет площадь городской застройки. Структура территории застройки, по данным на 01.01.2008 г. приводится на рисунке 6.

Рис. 6. Структура городской территории застройки (на 01.01.2008 г.), га, %.

Положение на рынке земельной недвижимости Ленинградской области в период кризиса можно охарактеризовать как ситуацию отложенного спроса. Рынок занял выжидательную позицию, продажи земли приостановились, покупатели и продавцы просто не знали, что делать: ожидать падения цен или, наоборот, роста, опасаться скачков курсов доллара и евро, ждать серьёзных шагов правительства по стабилизации рубля.
У многих застройщиков земельных объектов возникли проблемы с кредитами. Многим компаниям просто не хватило денежных средств для завершения начатых проектов, и они продали ранее приобретённые земельные участки для своих проектов по цене, ниже "общепринятой" до кризиса, иногда явно завышенной.
После двухгодичного перерыва земельный рынок Санкт-Петербурга начал восстанавливаться. Более того, как и в 2007 году, в денежном выражении сделки с участками под жилищную застройку составили около половины всех инвестиционных сделок на рынке недвижимости Санкт-Петербурга.
Правда, к консенсусу в определении окончательной суммы, вырученной в 2010 году от продажи земли, консалтинговые компании не пришли. Так, по оценкам экспертов компании NAI Becar, на рынке коммерческой недвижимости проведено сделок на сумму около $ 300 млн. Половина сделок (около $ 150 млн.) приходится на приобретение земельных участков. В течение всего года этот сегмент рынка являлся наиболее активным в сфере инвестиционных приобретений. По данным Colliers International, объем закрытых сделок купли-продажи объектов коммерческой недвижимости в 2010 году в Санкт-Петербурге составил более $ 470 млн., включая около 240 млн., потраченных на покупку участков под жилищную застройку.
В 2009 году рынок земельных участков был одним из самых активных по сравнению с другими сегментами. Объясняется это тем, что в 2009 году рынок проходил так называемое дно, а в 2010-м он начал оживать. В начале подъема обычно совершаются инвестиционные сделки. Поэтому 2010 год характеризовался приобретением земельных участков по кризисным ценам.
Разница в оценках, по словам участников рынка, неудивительна – рынок сделок с землей закрыт и абсолютно не прозрачен. Единственное светлое пятно – торги Фонда имущества Санкт-Петербурга (через него проходят торги земельными участками, принадлежащими городу) и родственного ему Российского аукционного дома, через который свои залоги продает Сбербанк РФ.
Большая часть сделок с земельными участками проходит на вторичном рынке недвижимости. Объем их достаточно сложно подсчитать, поскольку рынок закрытый, и многие собственники не спешат разглашать данные о сделках. Наиболее открытые данные – по проведенным торгам. Но подавляющее большинство операций с земельными участками проходит не на торгах (по данным Knight Frank Санкт-Петербург).

Рис. 7. Количество участков под строительство жилья на инвестусловиях (по итогам торгов Фонда имущества)

Всего, по сведениям Фонда имущества, с 2006-го по 2010 год на торгах продан 61 участок суммарной площадью 8550 га на общую сумму 2,23 млрд. руб. С комплексным освоением ситуация на порядок лучше – за тот же период продано 11 участков площадью 2000 га на 12,10 млрд. руб.
Земельных участков, пригодных для строительства жилья, на продажу выставляется крайне мало. Так, компания ЗАО «Строительный трест» в 2010 году приобрела в собственность только два участка в Петербурге. На них планируется строительство более 100 000 кв. м. недвижимости. Стоимость этих покупок не разглашается.
Цена сделок – вопрос всегда закрытый. Стоимость востребованных рынком земельных участков примерно в 2-2,5 раза ниже, чем стоимость аналогичных участков в докризисные годы.
Выбирая участок, инвесторы исходят, прежде всего, из стоимости на квадратный метр улучшений. В 2010 году спросом пользовались участки, продаваемые за 200-400 долл. за кв. м. будущих улучшений.
По оценке УК «Унисто Петросталь», сейчас стоимость участков в самых популярных у покупателей местах (в СПЧ и Невском районе) составляет от $200 до $250 за кв. м. возводимых улучшений. Даже цена в $300 за кв. м, скорее, оптимистичная, рассчитанная на дальнейший рост рынка.

Рис. 8. Объем инвестиционных сделок по секторам за 2007-2010 гг.

Если до кризиса активно покупались и продавались участки и под жилую, и под коммерческую застройку, то теперь в повышенном спросе – только жилье. Причин этому несколько. Во-первых, именно этот рынок первым вышел из кризиса. Соответственно, основными покупателями, имеющими необходимые средства, выступили застройщики, работающие в жилищном сегменте. Во-вторых, грядущий дефицит жилья заставлял их активно пополнять свой земельный банк.
Примерно 80% продающихся в Санкт-Петербурге участков, предназначенных под жилищное строительство. Пользуются спросом и территории, на которых можно построить многофункциональный комплекс с преимуществом жилых площадей. Участки под реализацию коммерческой функции востребованы в меньшей степени. Хороших участков под жилищное строительство в центре Санкт-Петербурга немного, поэтому на торгах цены увеличиваются более чем в два раза. С точки зрения местоположения спросом пользуются все районы города, для жилья эконом-класса в первую очередь востребованы северные районы.
По словам экспертов, активность рынка земли напрямую зависит от того, насколько насыщены земельные банки застройщиков. В среднем, говорят сами застройщики, нормальным считается, когда компания имеет запас проектов на грядущие три-пять лет и при этом не сильно снижает ежегодные объемы строительства жилья.
Но сколько всего земли в Петербурге готово под застройку, точно не знает никто. По данным ССК «Союзпетрострой» у крупных застройщиков уже скопилось столько участков, что на них можно построить 40 млн. квадратных метров жилья. Ранее власти называли другие цифры. Так, в Комитете по строительству считают, что в активной стадии освоения находятся участки, на которых можно построить от 14 до 16 млн. кв.м.
В 2011 году изменений в структуре спроса не ожидается. Как говорят эксперты, в первую очередь спрос будет на участки под строительство жилья. При этом есть много земельных наделов, которые готовы к продаже и расположены вдоль КАД, а также в Ленинградской области – в районах, прилегающих к городу вдоль активных магистралей.
В ближайшие годы именно в этом сегменте ожидаются основные продажи. Но ротация земельных участков также будет происходить, поскольку не все компании вышли из кризисной ситуации и многие из них готовы продать свои земли. Поэтому 2001 год также будет активен.



















Заключение

Земельные ресурсы являются «первичным и абсолютно необходимым» элементом недвижимого имущества, то есть имущества, включенного в рыночный оборот, но не являющегося фактором материального производства. Становление и развитие рынка недвижимости взаимосвязано с решением проблем землепользования, в частности, вопросом собственности на землю. Собственность на землю как на объект недвижимости рассматривается как самостоятельный предмет исследования, поскольку формирование основ рынка недвижимости обусловлено логикой включения земельных ресурсов в товарооборот как имущества, а не средства производства.
Рынок земли обладает целым рядом специфических особенностей.
Во-первых, земля является бесплатным даром природы, что позволяет говорить об иррациональном характере ее стоимости.
Во-вторых, в зависимости от тех или иных природно-климатических условий, а также местонахождения участков земли, последние подразделяются на лучшие, средние и худшие.
В-третьих, в следствие фиксированности площади земельных угодий природой, предложение земли характеризуется в общественном масштабе совершенной неэластичностью, хотя для конкретного пользователя землей дело обстоит иначе: предложение земли обладает определенной эластичностью, поскольку пользователь имеет возможность увеличить имеющуюся у него земельную площадь за счет конкурентов. Ограниченность предложения земельных ресурсов усиливается закрепленностью земли в частную собственность.
Земельная рента — это цена, уплачиваемая за использование ограниченного количества земли и других природных ресурсов. Рентные платежи отличаются от заработной платы, процента, прибыли и других видов доходов, они являются частью арендной платы:
- если на земле, которая сдается в аренду, нет никаких построек, сооружений или какого-либо другого капиталa, то арендная плата, то есть определённая сумма денег, которая будет выплачена арендатором за использование земли, будет равняться земельной ренте.
- если же на земле находятся какие-либо производственные ресурсы (фабрики, заводы, ресурсодобывающие постройки), то арендная плата будет включать в себя уже не только земельную ренту, но и ссудный процент за использование находящегося на земле производственного потенциала.
Российский рынок земельных ресурсов в последние годы становится всё привлекательнее для инвесторов. Причин этому явлению множество: от практического неконтролируемого разрастания денежной массы на руках у населения, до вполне успешных преобразований в области земельного законодательства в Российской Федерации. Сделки с земельными ресурсами регистрируются всё чаще, но рынок земли в России всё ещё имеет более чем значительный потенциал, который до сих пор инвесторами не раскрыт.

























Список использованной литературы


Антипина В.И., Белоусова И.Э., Бубликова Р.В. Экономическая теория — М.: Велби, 2007. — 576 с.
Анализ земельного рынка в Ленинградской области в период кризиса // www.rview.ru
Бархатов В.И., Горошков А.В., Журавлева Г.П. Экономическая теория — М.: Финансы и стастика, 2007. — 848 с.
Влияние правоохранительных органов на рынок земли в России // www.gdeetotdom.ru
Государственный (национальный) доклад «О состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2009 году // www.rosreestr.ru
Ермишин П.Г. Основы экономической теории // www.aup.ru
Жибинова К.В. Земельные отношения: экономико-правовые аспекты // www.kgau.ru
Курс экономической теории: учебник - 5-е дополненное и переработанное издание - Киров: «АСА», 2006 г. - 752 с.
Ленд-девелопмент - перспективы развития земельного рынка в России // www.greenga.ru
Новикова Е.В. Экономическая теория // www.e-college.ru
Обзор рынка земельных участков под застройку в Санкт-Петербурге по итогам 2010 года // www.estimation.ru
Обзор рынка земли Санкт-Петербурга // www.avg.ru
Особенности формирования рынка земли в России // www.smartbs.ru
Перспективы российского рынка земельных ресурсов // www. kapital-rus.ru
Революция в земельных отношениях! Будут ли отменены категории земель в России? //www.graterra.ru
Рынок земельных ресурсов РФ. Общая характеристика. Информационно-аналитическая служба Федерального интернет-портала “Индикаторы рынка земли” // www.landin.ru   
Сажина М.А., Чибриков Г.Г. Экономическая теория— М.: Норма, 2007. — 672 с.
Состояние земель России // www.rosreestr.ru
Современное состояние и динамика рынка земельных ресурсов Российской //www.begin.ru
Экономическая теория: Учебник / Под общ. ред. акад. В.И. Видяпина, А.И. Добрынина, Г.П. Журавлевой, Л.С. Тарасевича. — М.: ИНФРА-М, 2007. — 714 с.
50 лекций по микроэкономике // www.50.economicus.ru



Бархатов В.И., Горошков А.В., Журавлева Г.П. Экономическая теория — М.: Финансы и стастика, 2007. — С. 121
Новикова Е.В. Экономическая теория // www.e-college.ru
Сажина М.А., Чибриков Г.Г. Экономическая теория— М.: Норма, 2007. — С. 196.
50 лекций по микроэкономике // ww.50.economicus.ru
Курс экономической теории: учебник - 5-е дополненное и переработанное издание - Киров: «АСА», 2006 г. – С. 223.
Антипина В.И., Белоусова И.Э., Бубликова Р.В. Экономическая теория — М.: Велби, 2007. — С. 93.

Ермишин П.Г. Основы экономической теории // www.aup.ru
50 лекций по микроэкономике // ww.50.economicus.ru
Состояние земель России // www.rosreestr.ru
Перспективы российского рынка земельных ресурсов // www. kapital-rus.ru
Обзор рынка земли Санкт-Петербурга // www.avg.ru
Анализ земельного рынка в Ленинградской области в период кризиса // www.rview.ru












30