Доход и доходность.

Расходы по выкупу права аренды земельного участка планируются в размере 96000 тыс. долл.
В связи с тем, что проектно-сметная документация еще не готова, оценка расходов на строительно-монтажные расходы, отделку номеров и мест общего пользования, а также расходов на оборудование была получена исходя из среднерыночных показателей.
Расходы на строительно-монтажные работы и отделку помещений приняты в размере 39000 руб. на кв. м. общей площади. При планируемой площади здания в 18728 кв. м. общий объем данных расходов составит около 730380 тыс. руб.
Стоимость оборудования, включающего мебель и сантехнику номеров, а также мебель и оборудование ресторанов, баров, конференц-залов и зоны ресепшн, рассчитана исходя из средних показателей данных расходов для гостиниц категории 3-х звезд в размере около 600 тыс. руб. на номер. При номерном фонде гостиницы в 228 номеров общая стоимость оборудования планируется в размере около 136800 тыс. руб.
После разработки основных проектных решений объем инвестиций в строительство и оборудование гостиницы будет уточняться. В то же время полученный прогнозный объем инвестиций в размере 1014 млн. руб. в пересчете на количество номеров составляет около 4440 тыс. руб. на номер, что соответствует величине расходов по строительству ряда сопоставимых гостиниц.
Окончание работ по строительству и оборудованию гостиницы и ее запуск в эксплуатацию планируется к концу второго года. Динамика основных расходов по проекту представлена в следующей таблице 2.3.
Таблица 2.3
Динамика инвестиций в строительство гостиницы
Прогноз объема инвестиций, тыс. долл. 1 год 2 год Всего 1-й кв. 2-й кв. 3-й кв. 4-й кв. 1-й кв. 2-й кв. 3-й кв. 4-й кв. Расходы на землю 0 2400 2400 2400 2400 0 0 0 9600 Динамика 25% 25% 25% 25% 100% ИРД, согласования 1950 0 0 0 0 0 0 0 1950 Динамика 100% 100% Проект 30000 0 0 0 0 0 0 0 30000 Динамика 100% 100% Строительно-монтажные работы 0 73050 109560 109560 109560 109560 109560 109560 730410 Динамика 10% 15% 15% 15% 15% 15% 15% 100% Оборудование 0 0 0 0 0 27360 54720 54720 136800 Динамика 20% 40% 40% 100% Итого инвестиции с НДС 31950 31950 31950 31950 31950 31950 31950 31950 908760
Финансирование строительства и оборудования гостиницы предполагается как за счет собственных средств акционеров, так и за счет привлеченных кредитов.
Общий объем вложений акционеров в проект в течение 2 лет составит около 255 млн. руб. Предполагается, что денежные средства, полученные от акционеров будут направлены на погашение процентов в инвестиционной фазе и на финансирование около 14% строительных расходов по проекту.
В качестве долгового финансирования планируется привлечение кредита на период строительства и трех операционных лет. В конце пятого года планируется рефинансирвоание кредита.
Кредит на строительство предполагается в размере 870 млн. руб., что составляет около 86% общего объема инвестиций. Срок возврата кредита – 5 лет. Процентная ставка – 12 % годовых.
Кредит на рефинансирование планируется получить в конце пятого года (3 год эксплуатации), при котором показатели деятельности гостиницы достигнут своих максимальных значений. Получение кредита на рефинансирование возможно как в банке, предоставившем кредит на строительство, так и в крупных западных банках, специализирующихся на российском рынке. Высокие показатели эффективности гостиницы на момент рефинансирования кредита позволят расширить круг потенциальных кредиторов и обеспечить более выгодные условия рефинансирвоания.
Объем кредита на рефинансирование планируется в размере 690 млн. руб., что будет достаточно для погашения кредита на строительство, так как в течение первых 3 лет эксплуатации прибыли за счет денежного потока от операций будет погашено около 21 млн. руб. Отношение величины кредита к стоимости гостиницы на дату рефинансирования планируется около 35%. Погашение кредита предполагается аннуитетными платежами в течение 6 лет. На этапе погашения кредита коэффициент обслуживания долга планируется на уровне единицы, что соответствует общепринятой практике.
Схему финансирования проекта отразим в табл. 2.4.
Таблица 2.4
Схема финансирования проекта, тыс. руб.
Финансирование, тыс. руб. 1 год 2 год 3 год 4 год 5 год 6 год 7 год 8 год 9 год 10 год 11 год 12 год Всего Средства акционеров 204000 51000 255000 Кредиты Получение кредитов 225000 615000 30000 699030 1569030 Выплата процентов и комиссий 12330 68400 104100 98790 96090 53130 45330 36870 27720 17820 7110 567690 Погашение долга 19080 86640 764280 94710 102510 110970 120120 130020 140730 1569030 Обслуживание кредита (погашение процентов плюс основного долга) 12330 68400 123180 185430 860370 147840 147840 147840 147840 147840 147840 2136720 (1) Кредит на период стройки и 3 операционных года Получение кредита 225000 615000 30000 870000 Выплата процентов (12%) 12330 68400 104100 98790 85590 369210 Возврат кредита 19080 86640 764280 870000 Обслуживание кредита (погашение процентов и основного долга) 12330 68400 123180 185430 849870 1239210 Сумма долга на конец периода 225000 840000 850920 764280 (2) Рефинансирование объекта (в конце 3 операционного года) Получение кредита 699030 699030 Выплата процентов (8%) 53130 45330 36870 27720 17820 7110 187980 Комиссия за организацию финансирования (1,5%) 10500 10500 Возврат кредита 94710 102510 110970 120120 130020 140730 699030 Обслуживание кредита (погашение процентов и основного долга) 147840 147840 147840 147840 147840 147840 887010 Сумма долга на конец периода 699030 604350 501810 390870 270750 140730 0 0 Сальдированный денежный поток (после финансирования) 2550 –1440 11520 70530 31560 12660 –570 –10470 –9240 –7050 143970 244020 То же нарастающим итогом 2550 1110 12630 12630 83160 114720 127380 126810 116340 107100 100050 244020
На основании прогноза доходов и расходов по проекту, получена оценка эффективности проекта и вложений акционеров на горизонте планирования 12 лет с учетом остаточной стоимости гостиницы.
Остаточная стоимость гостиницы рассчитана исходя из прогнозного значения прибыли гостиницы до выплаты процентов, амортизации и налогов в 12 году и текущего значения ставки капитализации для объектов аналогичного уровня в размере 10%. При определении остаточной стоимости гостиницы использовалась консервативная оценка, так как по мере снижения общего уровня странового риска и увеличения эффективности банковской системы ставка капитализации снизится и будет ниже заложенной в расчеты.
В результате проведенных расчетов остаточная стоимость равна 1781580 тыс. руб.
В результате оценки денежных потоков проекта до финансирования с учетом остаточной стоимости были получены следующие показатели эффективности:
IRR: 12 лет, с остат. стоим. – 16%;
NPV, DR=12%, 12 лет, с остат. стоим. – 258810 тыс. руб.
Ставка дисконтирования – 12%.
Результаты анализа чувствительности проекта приведем в таблицах 2.5 – 2.8.
Таблица 2.5
Доходность проекта (IRR) при изменении ставки за номер и загрузки гостиницы
4200 4500 4800 5100 5400 5700 6000 6300 55% 9% 10% 11% 12% 12% 13% 14% 14% 60% 10% 11% 12% 13% 13% 14% 15% 15% 65% 11% 12% 13% 14% 14% 15% 16% 16% 70% 12% 13% 14% 15% 15% 16% 17% 18% 75% 13% 14% 15% 16% 16% 17% 18% 19% 80% 14% 15% 16% 16% 17% 18% 19% 19%
Таблица 2.6
Доходность проекта (IRR) при изменении ставки за номер и доли доходов от номеров в общей величине доходов от гостиничных услуг
4200 4500 4800 5100 5400 5700 6000 6300 55% 13% 14% 15% 15% 16% 17% 18% 18% 60% 13% 13% 14% 15% 16% 16% 17% 18% 65% 12% 13% 14% 15% 15% 16% 17% 18% 70% 12% 13% 14% 14% 15% 16% 16% 17% 75% 12% 13% 13% 14% 15% 16% 16% 17% 80% 11% 12% 13% 14% 15% 15% 16% 17%
Таблица 2.7
Доходность акционеров при изменении ставки за номер и загрузки гостиницы
4200 4500 4800 5100 5400 5700 6000 6300 55% 9% 11% 12% 13% 15% 16% 17% 18% 60% 11% 12% 14% 15% 17% 18% 19% 21% 65% 13% 14% 16% 17% 19% 20% 21% 23% 70% 14% 16% 18% 19% 21% 22% 24% 25% 75% 16% 18% 19% 21% 23% 24% 26% 27% 80% 18% 19% 21% 23% 25% 26% 28% 30%
Таблица 2.8
Доходность акционеров при изменении ставки за номер и доли доходов от номеров в общей величине доходов от гостиничных услуг
4200 4500 4800 5100 5400 5700 6000 6300 55% 16% 17% 19% 21% 22% 24% 25% 27% 60% 15% 17% 18% 20% 21% 23% 25% 26% 65% 14% 16% 18% 19% 21% 22% 24% 25% 70% 14% 15% 17% 18% 20% 21% 23% 24% 75% 13% 15% 16% 18% 19% 21% 22% 24% 80% 13% 14% 16% 17% 19% 20% 22% 23%
Таким образом, анализ чувствительности доходности проекта показал устойчивое значение доходности проекта при изменении основных параметров проекта.
Зависимость доходности проекта от изменения ставки за номер и доли доходов от номеров в общей величине доходов от гостиничных услуг также незначительна.
Для оценки эффективности вложений акционеров был построен прогноз движения денежных средств акционеров, состоящий из оттоков акционеров в инвестиционной фазе и поступлений от доходов гостиницы после обслуживания долга (выплата процентов и погашение кредита).
В результате доходность акционеров с учетом остаточной стоимости составила:
IRR: 12 лет, с остаточной стоимостью – 22%;
NPV, DR=12%, 12 лет, с остаточной стоимостью – 325350 тыс. руб.
Ставка дисконтирования – 12%.
Анализ чувствительности эффективности акционеров также показал устойчивые значения доходности акционеров.


Заключение

Одной из важнейших сфер деятельности любого предприятия является инвестиционная, то есть операции, связанные с вложением денежных средств в реализацию проектов, которые будут обеспечивать получение предприятием выгод в течение определенного периода времени.
В последнее время многие управленческие решения, касающиеся принятия каких-либо проектов, в большинстве своем основываются на результатах экономического анализа с использованием показателей оценки эффективности капитальных вложений.
Одним из главных критериев инвестиционной предпочтительности того или иного проекта является максимизация прибыли. Однако для более эффективного анализа инвестиций также должны учитываться размер капитальных вложений и альтернативное использование средств. Как большинство авторов исследований по данной тематике, так и большинство практиков считают чистый дисконтированный доход наиболее подходящим критерием оценки привлекательности инвестиционного проекта, характеризующим доходный потенциал вложенных средств.
Сущность рассматриваемого инвестиционного проекта заключается в строительстве гостиничного комплекса.
Согласно бизнес-плана инвестиционного проекта здание гостиницы представляет собой тонкий 19-ти этажный прямоугольник со скошенной по дуге одной из сторон, ориентированной в сторону ул. Профсоюзная.
Проведенный расчет показателей дохода и доходности показал эффективность инвестиционного проекта.
На основании прогноза доходов и расходов по проекту, получена оценка эффективности проекта и вложений акционеров на горизонте планирования 12 лет с учетом остаточной стоимости гостиницы.

Список использованной литературы

Ахметов К.С. Практика управления проектами (MS Project 2006/2006). М.: Русская Редакция, 2007
Волков И.М., Грачева М.В. Александров Д.С. Критерии оценки проектов экономического развития Всемирного банка. М., 2000.
Гавриленко А.А. Воздействие кредитно-банковской сферы на формирование инвестиционного капитала предприятия / Автореф. дисс. … канд. эк. наук. М., 2006.
Гринолл Э. Финансы и финансовое планирование. Для руководителей среднего звена / Пер. с англ. М.: ФИНПРЕСС., 2006
Дэвид Г. Руководство по составлению бизнес-плана. - М.: Финпресс, 2005.-65с.
Емельянов Р.В. Современные методы оценки эффективности капитальных вложений // Инвестиции и инновации в России: проблемы в начале XXI века (макроэкономические, социальные, институциональные и методологические). Сборник статей / Под ред. Новицкого Н.А. М.: Институт экономики РАН, 2001. – 302 с.
Ляпунов Г.В. Бизнес-план инвестиционного проекта: Отечественный и зарубежный опыт. М.: Финансы и статистика, 2005
Москвин В.Х. Как избежать ошибок при разработке бизнес-плана. // Рынок ценных бумаг.-2007.-№7.-с.15-21
Пелих А.С. Бизнес-планирование: или как организовать собственный бизнес. – М.: Ось-89, 2005.-115с.
Пинто Дж.К., ред. Управление проектами. СПб: Питер, 2007
Российская экономика в 2007 г. Тенденции и перспективы. Вып.27. – М.: ИЭПП, 2008. – С.251.
Савицкая Г.В. Анализ хозяйственной деятельности предприятия. 4-е изд-е доп. и перераб.- М.: ИП «Экоперспектива», 2002.-548с.
Шеремет А.Д., Негашев Е.В. Методика финансового анализа: уч.пособие для вузов. – 3-е изд-е. – М.: ИНФРА –М, 2006.-207с.
Шуляк П.Н. Финансы предприятия: учеб.-2-е изд-е.-М.: Изд.дом «Дашков и К», 2006.-752с.
Эдвард Ферн. Управление проектами Time-to-Profit. М.: Технологии управления Спайдер, 2006.
Пинто Дж.К., ред. Управление проектами. СПб: Питер, 2007
Москвин В.Х. Как избежать ошибок при разработке бизнес-плана. // Рынок ценных бумаг.-2007.-№7.-с.15-21
Шуляк П.Н. Финансы предприятия: учеб.-2-е изд-е.-М.: Изд.дом «Дашков и К», 2006.-752с.
Эдвард Ферн. Управление проектами Time-to-Profit. М.: Технологии управления Спайдер, 2006.
Российская экономика в 2007 г. Тенденции и перспективы. Вып.27. – М.: ИЭПП, 2008. – С.251.
Гавриленко А.А. Воздействие кредитно-банковской сферы на формирование инвестиционного капитала предприятия / Автореф. дисс. … канд. эк. наук. М., 2006.
Пелих А.С. Бизнес-планирование: или как организовать собственный бизнес. – М.: Ось-89, 2005.-115с.
Савицкая Г.В. Анализ хозяйственной деятельности предприятия. 4-е изд-е доп. и перераб.- М.: ИП «Экоперспектива», 2002.-548с.
Шеремет А.Д., Негашев Е.В. Методика финансового анализа: уч.пособие для вузов. – 3-е изд-е. – М.: ИНФРА –М, 2006.-207с.
Волков И.М., Грачева М.В. Александров Д.С. Критерии оценки проектов экономического развития Всемирного банка. М., 2000.
Ляпунов Г.В. Бизнес-план инвестиционного проекта: Отечественный и зарубежный опыт. М.: Финансы и статистика, 2005
Дэвид Г. Руководство по составлению бизнес-плана. - М.: Финпресс, 2005.-65с.
Гринолл Э. Финансы и финансовое планирование. Для руководителей среднего звена / Пер. с англ. М.: ФИНПРЕСС., 2006
Ахметов К.С. Практика управления проектами (MS Project 2006/2006). М.: Русская Редакция, 2007
Емельянов Р.В. Современные методы оценки эффективности капитальных вложений // Инвестиции и инновации в России: проблемы в начале XXI века (макроэкономические, социальные, институциональные и методологические). Сборник статей / Под ред. Новицкого Н.А. М.: Институт экономики РАН, 2001. – 302 с.









32