Перевод жилищного помещения в нежилое и обратно

По другому делу Определением Высшего Арбитражного суда РФ от 21.06.2010 г. № ВАС-8130/10 было отказано в передаче дела по заявлению о признании недействительным распоряжения органа местного самоуправления в части перевода квартиры из жилого в нежилое помещение для пересмотра в порядке надзора судебных актов по той причине, что суд, удовлетворяя иск, исходил из того, что не было получено согласие участников общей долевой собственности многоквартирного дома на перевод спорного помещения. Позиции судов нижестоящих инстанций были основаны на следующем.
В силу пункта 3 части 1 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации отказ в переводе жилого помещения в нежилое допускается в случае несоблюдения предусмотренных статьей 22 данного Кодекса условий перевода помещений, в число которых входит и соблюдения требований Жилищного кодекса Российской Федерации. Так, согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности в том числе ограждающие несущие конструкции данного дома и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства. Частью 2 указанной статьи предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
В случае перевода спорного помещения из жилого в нежилое возникает необходимость установления отдельного входа в помещение и разрушения части внешней стены многоквартирного дома, являющейся ограждающей несущей конструкцией. Кроме того, оборудование крыльца и использование придомовой территории под дорожку к нежилому помещению (используемому для размещения магазина или офиса) связано с изменением объекта и режима пользования частью земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, что недопустимо без согласия на то собственников помещений в многоквартирном жилом доме.
Основываясь на пункте 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом, суды делают выводы о необходимости получения согласия всех участников общей долевой собственности многоквартирного дома на перевод спорного помещения из жилого в нежилое.
Не позднее трех рабочих дней со дня принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения орган местного самоуправления обязан выдать или направить по указанному в заявлении адресу документ, подтверждающий принятие решения.
В завершение, с учетом вышеизложенного, выделим процедурные особенности перевода, сопряженного с осуществлением переустройства (перепланировки, иных работ):
а) расширяется круг документов, которые должны быть представлены в орган местного самоуправления (см. п. 5 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ);
б) документ, подтверждающий принятие органом местного самоуправления решения о переводе, дополнительно должен содержать требование о проведении работ, а равно перечень иных необходимых работ (ч. 6 ст. 23 ЖК);
в) обязателен акт приемочной комиссии, сформированной органом местного самоуправления (ч. 9 ст. 23 ЖК РФ), который подтвердит завершение соответствующих работ. При этом в случае проведения работ по переустройству и (или) перепланировке по причине изменения уникальных характеристик объекта недвижимости акт подлежит направлению в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с ФЗ от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».


Список литературы
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) № 51-ФЗ от 30.11.1994 г. (в ред. от 27.12.2009 г., с изм. от 08.06.2010 г.) // Собрание законодательства РФ. – 1995. – № 32. – Ст. 3301.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) № 14-ФЗ от 26.01.1996 г. (в ред. от 17.07.2009 г.) // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 5. – Ст. 410.
Жилищный кодекс Российской Федерации № 188-ФЗ от 29.12.2004 г. (в ред. от 30.11.2010 г.) // Собрание законодательства РФ. – 2005. – № 1 (часть 1). – Ст. 14.
Гражданское право: т. 2 / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. – М.: Волтерс Клувер, 2008.
Грудцына Л.Ю. Жилищное право России: Учебник / Под ред. Н.М. Коршунова. – М.: Изд-во Эксмо, 2005.
Лапан В.А. Изменение назначения помещения: некоторые правовые вопросы // Закон. – 2006. – № 8.
Никифорова Е.И. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение // Жилищное право. – 2008. – № 9.
Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. – М.: Статут, 2006.
Титов А.А. Жилищное право Российской Федерации: Учебник. – М.: Юрайт-Издат, 2007.
Шешко Г.Ф. Применяем Жилищный кодекс Российской Федерации // Цивилист. – 2006. – № 3.












3