Анализ рынка управления коммерческой недвижимостью

В условиях финансовой неопределенности и нестабильной рыночной ситуации ключевое значение для анализа перспективности имеющихся проектов имеет оценка маркетинговых и инвестиционных рисков. Любой инвестор ориентирован на максимальное получение прибыли. И оценить эту прибыль, также как и убытки, в текущих условиях очень сложно, без помощи профессиональных консультантов здесь не обойтись. Кроме того, сейчас на рынке появляется очень много интересных инвестиционных предложений, в том числе по демпинговым ценам, вызывающих интерес участников рынка. Оценка их перспективности для инвестора сопряжена со многими финансовыми и маркетинговыми рисками и требует тщательного подхода. Данный вопрос находится также в сфере компетенции инвестиционного консалтинга. Поэтому данные услуги сегодня более чем актуальны.
Как отметили в пресс-службе газеты «Квартира. Дача. Офис.», с целью повышения ответственности перед клиентом компания предлагает новую для рынка услугу в рамках стратегического и инвестиционного консалтинга - бесплатное годовое обслуживание.
Сегодня компания предоставляет услуги по стратегическому консалтингу в области жилой, офисной, торговой, гостиничной недвижимости и многофункциональных комплексов. Среди услуг компании: экспресс-анализ проекта, анализ наилучшего и наиболее эффективного использования участка, разработка концепции развития территории, привлечение финансирования, экспертиза готовых проектов.
Накоплена большая база данных и выработана уникальная система анализа, позволяющая на начальном этапе определить, насколько интересен рассматриваемый проект инвестору и быстро принять решение о целесообразности его развития.
В Санкт – Петербурге сегодня востребованы такие виды услуг управляющих компаний как создание бизнес-плана объекта (концепт) и брокеридж. Также начинается активное развитие такого направления как эксплуатация недвижимости. Появляются компании, которые занимаются только эксплуатацией: на рынке практически нет конкуренции, он огромен, но не освоен. Популярностью пользуется не только текущая эксплуатация здания, но и консалтинг в эксплуатации.
В настоящий момент на рынке работают компании двух типов:
Компании, которые были специально созданы как подразделения для управления собственными объектами ("Управление проектами недвижимости и инвестициями" - БЦ "Информ-Футуре", "ИГБ-Консалт" - БЦ "Серпуховская 10", "Ленкай" - БЦ "Петровский" и т. д.);
Профессиональные компании, управляющие недвижимостью, им не принадлежащей. В настоящий момент, можно выделить несколько крупных компаний: ВMБ-Траст, ВСМ Group, Петербургская Недвижимость, Бекар.
За несколько последних лет в Петербурге сформировался круг профессиональных управляющих компаний. На этом рынке работают примерно два десятка фирм.
Наиболее активные игроки на рынке управления:
BCM Group: старейшая в городе управляющая компания, которая специализируется на офисных проектах. В настоящее время управляет шестью бизнес-центрами - "Адмиралтейский", "Мариинский", "Михайловский", "Таврический", "Дом Тургенева", "Буревестник". Класс бизнес-центров - В и С;
Управляющая компания "Бекар": управляет деловыми комплексами "Бекар", "Нобель", "Фарватер", "Беринг". Класс бизнес-центров - В и С;
Управляющая компания "ВМБ-Траст": в управлении компании находятся бизнес-центры "Югра", "ТВ-Полис", "Гранд", "Маяк", "На Монетной", бизнес-парки "Остров" и "На Руставели", офисно-гостиничный комплекс "Прин", апарт-отель на Крестовском острове. Класс бизнес-центров - В и С.
Можно сказать, что сегодня несмотря, а иногда и благодаря финансовому кризису профессионалы в своей деятельности реализуют новые проекты, например, в 2009-2012 гг. ожидается реализация крупных проектов по строительству офисных центров «премиум» класса в Петербурге. Очевидно, что уровень конкуренции между качественными бизнес-центрами возрастет, управляющие бизнес-центров будут вынуждены предлагать арендаторам гибкие цены и дополнительные услуги для избегания «миграции» клиентов. В период до 2016 года планируется ввести в эксплуатацию 14 деловых кварталов с офисной функцией, общая площадь которой составит 2 658 075 кв.м. При этом большинство проектов представляют собой реконструкцию кварталов, расположенных в центре города. Компании объединяются на благо совершенствования ситуации в бизнесе - в общем идут вперед, планируя новые цели и задачи. Наступивший кризис открыл новые перспективы сотрудничества бизнес- сообщества девелоперов и управляющих недвижимостью, а также риэлторских компаний, осуществляющих свою деятельность на рынке коммерческой недвижимости. В ближайшие полтора года закончится процесс разграничения функций собственников и управляющих. За собственниками останутся функции принятия стратегических решений и функции контроля качества управления, функции оперативного управления объектами недвижимости будут делегированы специализированным управляющим компаниям, как это делается во всем цивилизованном мире. Уже давно отмечено, что скрытый спрос на услуги управления превышает объявленный спрос в разы.
Влияние кризиса на финансовое состояние крупных компаний повлияло на сокращение сделок по предварительным договорам аренды, заключавшихся с расчётом на будущие потребности компании в расширении бизнеса. Многие иностранные компании «замораживают» планы развития и расширения своего бизнеса в России. В следующем году следует ожидать сокращения спроса по сравнению с текущим годом на 234 тыс. кв.м для офисов класса А и на 287 тыс. кв.м для офисов класса В. При этом, что бы компенсировать падение спроса, должно произойти сокращение ставок аренды до 1 020$ за кв.м для класса А и до 730 тыс. кв.м для класса В. Таковы прогнозы руководителей фирм сферы управляющих компаний.
Подводя итоги, нужно отметить в первую очередь, что если говорить о российском рынке управления коммерческой недвижимостью в целом, то в последнее десятилетие он получил огромное развитие. Спрос на услуги профессиональных управляющих компаний в сфере коммерческой недвижимости значительно вырос в этот период. Развитие услуг в области управления коммерческой недвижимостью связано в первую очередь с возможностью повышения доходности здания за счет профессионального управления и снижения расходов на эксплуатацию. В настоящее время собственники недвижимости активно обращают внимание на услуги управляющих компаний, однако большинство все еще предпочитает организовывать собственные эксплуатационные службы, хотя понятно, что служба эксплуатации – это конфликт интересов с собственником. В случае же с управляющей компанией конфликт интересов отсутствует, так как собственник недвижимости и управляющая компания играют на одном поле. Очевидно, что спрос на услуги профессиональных управляющих будет расти. При этом пока слабо представленные на рынке российские компании получают шанс потеснить иностранные. Конечно, в нынешнем году ситуация усугубилась экономическим кризисом, спрос значительно упал, в большинстве регионов строительство остановилось, в городах – миллионниках строительство продолжается, но уже не в тех темпах. Но в целом, кризис нельзя расценивать как явление долговечное, это естественный экономический процесс, и если верить экспертам, то оживление на рынке недвижимости уже намечается к осени 2008г. Хотя и тут прогнозы могут быть ошибочными. В настоящее время, хоть и медленно, но процесс строительства, купли-продажи, аренды недвижимости всё таки продолжается. Возможно, российским крупным управляющим компаниям проще осуществлять свою деятельность, нежели иностранным на территории России, хотя очень много зарубежных инвесторов на нашем рынке. Курсы валют постоянно и резко варьируются, и сложно предугадать, какая будет обстановка на рынке завтра.
Также, напуганные кризисом ликвидности банки неохотно кредитуют строительство. Если раньше финансирование проектов было доступно практически всем, то сейчас банки ужесточили требования по выдаче кредитных средств.
Признают проблему и банки. У банков сейчас преобладает фондирование на среднесрочный период — 1,5-2 года; они стараются избегать девелоперских проектов, как и вообще длинных инвестиций. Условия кредитования девелоперских проектов ужесточились: для заемщика это должен быть профильный бизнес, он должен уже вести не менее трех проектов, иметь собственный капитал, историю, имя и т. д. Промсвязьбанк, к примеру, сейчас кредитует те девелоперские проекты, договоры по которым были подписаны еще в конце 2007г., а новых клиентов старается активно не привлекать.
Однако, как отмечается экспертами, после окончания девальвации рубля в феврале 2009 года рынок коммерческой недвижимости вступил в фазу стабилизации. На более низком уровне цен (в некоторых сегментах снижение достигло 50%), позиции продавцов и покупателей сблизились, вследствие чего возобновились сделки с объектами коммерческой недвижимости и земельными участками. В целом рынок коммерческой недвижимости характеризуется увеличением количества вакансий во всех сегментах и постепенным уменьшением объемов предложения, что в среднесрочной перспективе, по мере выхода из кризиса, предохранит рынок от перенасыщения площадями.


Литература

Егоров А. К. Отдельные аспекты концепции развития управляющих компаний - М., Изд. НОРМА, 2003г;
«Где жить» №25. Деловой Петербург \\ 19 марта;
«Деловой Петербург» №63 \\ 5 апреля 2005г;
Кокоева Л. Т. О коммерческой недвижимости. – Спб., Изд. Питер, 2005г;
Марченко Л.К. Межрегиональное сотрудничество в РФ. – М., Изд. Норма, 2006;
«Секрет Фирмы» \\ Дневник наблюдений. Компании. №9 – М., 2008;
«Эксперт» №5 (644) – «Девелоперы и кризис компаний» \\ 9 февраля – 16 февраля 2009г;
«Эксперт» №7 (646) - «Когда закончится кризис» \\ 23 февраля – 2 марта 2009г;
«Эксперт» №10 (649) – «Девелоперские компании в России» \\ 16 марта – 23 марта 2009г;
«Эксперт» №12 (651) – «Сыграть на падении» \\ 30 марта – 6 апреля 2009г;

































«Эксперт» №7 (646) - «Когда закончится кризис» \\ 23 февраля – 2 марта 2009г.
«Эксперт» №12 (651) – «Сыграть на падении» \\ 30 марта – 6 апреля 2009г.
«Где жить» №25. Деловой Петербург \\ 19 марта
Егоров А. К. Отдельные аспекты концепции развития управляющих компаний - М., Изд. НОРМА, 2003г – с. 139
Егоров А. К. Отдельные аспекты концепции развития управляющих компаний - М., Изд. НОРМА, 2003г – с.214

Марченко Л.К. Межрегиональное сотрудничество в РФ. – М., Изд. Норма, 2006 – с. 169
«Деловой Петербург» №63 \\ 5 апреля 2005г.
«Эксперт» №5 (644) – «Девелоперы и кризис компаний» \\ 9 февраля – 16 февраля 2009г.












2