Коммерческий наем жилого помещения

Если между гражданами, проживающими в жилом помещении, после выбытия нанимателя или смерти его не было достигнуто соглашение о том, кто из них становится нанимателем, то все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.Анализ правовых предписаний, регламентирующих правомочия наймодателя и нанимателя, свидетельствует о большом количестве правовых преимуществ, предоставляемых нанимателю жилья при расторжении договора. Совокупность юридических преференций, предоставляемых нанимателю, делает непривлекательным заключение договора коммерческого найма для собственников жилых помещений - потенциальных наймодателей.Так, статья 684 ГК РФ [5] предоставляет нанимателю жилого помещения преимущественное право на заключение договора на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Таким образом, собственник ограничивается в праве пользования принадлежащим ему жилым помещением в части возможности получения дохода, если он не желает сдавать принадлежащее ему жилое помещение ранее занимавшему его нанимателю.Малоэффективной и дискредитирующей правовой статус наймодателя является правовая конструкция расторжения договора коммерческого найма жилого помещения.В соответствии с частью 1 статьи 450 ГК РФ [4] расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. Следовательно, соглашение сторон является общим правилом расторжения договора. Часть 2 статьи 450 и статья 451 ГК РФ [4] предусматривают случаи расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе одной из сторон при существенном нарушении условий договора одним из контрагентов, а также в связи с существенным изменением обстоятельств.Так, в соответствии с частью 1 статьи 687 ГК РФ [5] наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма, письменно предупредив наймодателя за три месяца. Наймодателю указанная возможность законом не предоставлена.Одностороннее расторжение договора коммерческого найма жилого помещения по инициативе как наймодателя, так и нанимателя в соответствии с частью 3 статьи 687 ГК РФ [5] возможно в судебном порядке в следующих случаях:- если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;- в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.Одностороннее прекращение договора по инициативе наймодателя может иметь место при реализации правового предписания, предусмотренного статьей 684 ГК РФ [5], а также при его расторжении наймодателем в следующих случаях:- невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок (часть 2 статьи 687 ГК РФ [5]);- разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (часть 2 статьи 687 ГК РФ [5]);- использование жилого помещения не по назначению либо систематическое нарушение прав и интересов соседей нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (часть 4 статьи 687 ГК РФ [5]).Следует признать, что расторжение договора коммерческого найма может затянуться на достаточно длительный срок. При этом процедура расторжения договора в трех последних случаях в судебном порядке осложнена для наймодателя продолжительным сроком осуществления данной процедуры по усмотрению суда.Краткосрочный договор коммерческого найма может быть расторгнут по инициативе наймодателя в судебном порядке в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа (часть 2 статьи 687 ГК РФ [5]).Однако нельзя не отметить, что непродолжительный срок действия договора создает неудобства для наймодателей-собственников жилых помещений, так как последние должны регулярно, с периодичностью, определенной в договоре, осуществлять процедуру пролонгации договора или его расторжения.Правовые предписания, регламентирующие расторжение договора коммерческого найма, создают явный дисбаланс между правами наймодателя-собственника жилого помещения и нанимателя-гражданина в пользу последнего.Последствия расторжения договора коммерческого найма жилого помещения состоят в том, что наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.ЗаключениеПроблема сущности и места договора найма жилого помещения в системе права РФ является традиционно актуальной для юридической науки. Вызвано это прежде всего тем, что пользование чужим жилым помещением гражданами является одним из основных способов удовлетворение ими своей потребности в жилье. Анализ Гражданского кодекса РФ и норм жилищного законодательства показывает, что существование двух кодексов, регулирующих жилищные отношения, и одновременное отсутствие достаточного регулирования отношений по коммерческому найму жилых помещений в каждом из них затрудняет развитие этого договора. Правовая неопределенность лишает многих граждан возможности обеспечения их конституционного права на жилище посредством договора коммерческого найма.Жилищные отношения, регулируемые нормами гл. 35 ГК РФ [5], неоднородны. С одной стороны, это отношения, возникающие в установленном ст. 40 Конституции РФ [3] порядке по поводу пользования жилыми помещениями в фонде социального использования на основании договора, названного законодателем договором социального найма, и с другой - не подпадающие под указанные правила. Данный договор не получил законодательного обозначения и назван договором найма жилого помещения. Однако сущность и содержание его позволили ученым и практикам назвать его договором коммерческого найма [13; 14; 15].Таким образом, можно говорить о двух разновидностях договора найма жилого помещения, заметив, что основной нормативной базой договора социального найма является жилищное законодательство, а гл. 35 ГК РФ [5] применима к отношениям, возникшим на его основе, лишь в случаях, прямо предусмотренных ст. 672 ГК РФ [5], и тогда, когда иное не предусмотрено жилищным законодательством. В то же время ГК РФ ориентирован на отношения, возникающие на основе договора коммерческого найма, и все нормы гл. 35, за исключением ст. 672 [5], к нему применимы.